Понятие (термин) машино-место
Понятие машино-места как объекта капитального строительства было введено Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» путем дополнения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации пунктом 29, в соответствии с которым машино-местом признается «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуальноопределенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
В свою очередь, жилищным законодательством устанавливается правовой режим машино-места как части нежилого помещения в МКД, предназначенного для размещения транспортных средств, в целях урегулирования порядка поставки в это нежилое помещение коммунальных ресурсов.
В соответствии с частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) машино-место признается объектом жилищных прав в составе МКД в случае, когда он является неотъемлемой конструктивной частью МКД.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498 (далее – постановление от 26.12.2016 № 1498) абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ изложен в новой редакции, 5 предусматривающей, что к нежилым помещениям в МКД в названных Правилах приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Поскольку согласно «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами.
Термины и определения», утвержденному и введенному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, многоквартирным домом признается оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части, машино-места входят в состав МКД и подпадают под установленные жилищным законодательством правила предоставления коммунальных услуг только в том случае, когда они являются неотъемлемой конструктивной частью МКД (частью 6 статьи 15 ЖК РФ), предусмотренной проектной документацией МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ).
Ввиду того, что к нежилым помещениям в МКД относятся указанные в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД помещения, которые не являются жилыми помещениями и не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД (абзац двенадцатый пункта 2 Правил ПКУ), машино-места как части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств, не входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Минимальные/максимальные размеры машино-места
Приказом Росреестра от 23.07.2021 N П/0316 "Об установлении минимально допустимых размеров машино-места" установлено, что минимально допустимые размеры машино-места составляют 5,3 x 2,5 м.
Ранее действовавший Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места" определял также максимально допустимые размеры машино-места, которые составляли 6,2 x 3,6 м.
С 28.10.2021 максимально допустимый размер машино-места не ограничивается (пп. "б" п. 22 ст. 1 Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Изменения в законодательстве в части поставки коммунальных услуг
Одновременно с отнесением машино-мест к нежилым помещениям в МКД постановлением от 26.12.2016 № 1498 с 01.01.2017 был изменен порядок поставки в нежилое помещение в МКД холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа, а также отведения сточных вод.
До издания указанного постановления соответствующие коммунальные услуги предоставлялись собственникам и пользователям помещений (жилых и нежилых) в МКД на основании договоров, заключаемых с управляющими организациями либо с созданными в МКД товариществом собственников жилья, жилищным, жилищностроительным или иным специализированным потребительским кооперативом (пункт 9 Правил ПКУ), которые, в свою очередь, в качестве исполнителей коммунальных услуг приобретали у ресурсоснабжающих организаций коммунальные ресурсы в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям (пункт 13 Правил ПКУ). При этом собственники нежилых помещений в МКД имели право в целях обеспечения своих помещений коммунальными ресурсами заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями (пункт 18 Правил ПКУ).
Таким образом, введенное в действие с 01.01.2017 изменение правового режима поставки коммунальных ресурсов в нежилые помещения в МКД в силу прямого указания Правил ПКУ не распространяется на нежилые помещения, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки).
Изложенное означает, что при издании постановления от 26.12.2016 № 1498 в отношении этих нежилых помещений фактически был сохранен ранее действовавший порядок поставки холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии, газа, а также отведения сточных вод.
Следовательно, собственники являющихся неотъемлемой конструктивной частью МКД машино-мест не обязаны после 01.01.2017 заключать непосредственно с ресурсоснабжающими организациями договоры в целях поставки холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа, а также отведение сточных вод (то есть, фактически оплачивают указанное в УК, с учетом принято решения на общем собрании участников, однако, учитывая финансовую нестабильность УК, то многие ресурсоснабжающие организации все равно напрямую заключают договоры с потребителями, т.к. это не запрещено законом).
Вышеуказанное в полном объеме поддерживается Решением Арбитражного суда Тверской области от 11.09.2023 по делу А66-13487/2019 (неоднократно судебные акты изменялись, но после возврата дела из Верховного суда, суд первой инстанции принял окончательное решение, которое в дальнейшем не обжаловалось).
Права и обязанности собственника машино-места
Применительно к многоквартирному дому собственник машино-места обладает такими же правами, как и собственник жилого или нежилого помещения. Собственник машино-места указывается в реестре собственников, обязанность ведения которого возлагается законом на управляющую домом организацию. Кроме того, собственник машино-места вправе принимать участие в общих собраниях, получать в установленные сроки информацию, состав которой (подлежащий раскрытию) определен в законе.
Нормативное обоснование в части обязанности оплаты электричества за машино-место
В соответствии с п. 1 ст. 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Согласно п. 1 ст. 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Как осуществляется оплата, при отсутствии приборов учета потребления
В соответствии с п. 43 Правил (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, объем потребляемых в помещении, отведенном в многоквартирном доме под машино-места, электрической энергии, холодной воды и горячей воды, объем отводимых сточных вод определяется исходя из показаний приборов учета соответствующего коммунального ресурса, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, а при их отсутствии исходя из площади указанного помещения и норматива потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику. При этом при отсутствии приборов учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды, установленных в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении, размер платы для собственников машино-мест определяется с применением повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления коммунального ресурса, величина которого принимается равной 1,5.
Обязанность по уплате теплоснабжения за машино-место
В соответствии с положениями ст. ст. 30 ч. 3, 154, 157, 158 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 544, ст. 210 Гражданского кодекса РФ усматривается обязанность собственников помещений многоквартирного дома по оплате услуги теплоснабжения жилого дома.
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учете тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил N 491, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме), с помощью которой в МКД поддерживаются на заданном уровне нормативные параметры воздухообмена, температура воздуха в помещениях и комфортные условия проживания, а само здание защищается от негативного влияния температуры окружающей среды и влажности.
Согласно пп. "е" п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. N 354, коммунальная услуга по отоплению представляет собой подачу по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, температуры воздуха, указанной в п. 15 приложения N 1 к этим Правилам.
Соответственно, предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений многоквартирного дома, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри многоквартирного дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота ("ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования", введен в действие приказом Росстандарта от 30 июня 2015 N 823-ст).
Указанная презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение).
Изложенный правовой подход соответствует судебной практике, отраженной в определениях Верховного Суда РФ N 308-ЭС18-25891 от 07.06.2019 г., N 309-ЭС18-21578 от 24.06.2019 г., а также в постановлении Конституционного Суда РФ N 56-П от 20.12.2018 г., в котором указано, что одним из условий возникновения обязанности собственника или пользователя отдельного помещения в многоквартирном доме, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, оплатить коммунальную услугу по отоплению является фактическое потребление поступающей в этот дом тепловой энергии для обогрева конкретного помещения при помощи подключенного к внутридомовой инженерной системе отопления внутриквартирного оборудования и (или) теплоотдачи от расположенных в помещении элементов указанной системы.
Таким образом, отказ собственника отдельного помещения в многоквартирном доме от оплаты коммунальной услуги по отоплению допускается только в случаях отсутствия фактического потребления тепловой энергии.
При этом стоит обратить внимание, что факт перекрытия подачи тепловой энергии в системе отопления автостоянки (закрытие задвижки), при предусмотренной проектом многоквартирного дома общей системы отопления и прохождения системы отопления жилой части дома через нежилое помещение автостоянки, круглогодичное соответствие температуры в подвальном помещении автостоянки нормативным требованиям, не свидетельствует о том, что автостоянка является неотапливаемым помещением.
Вышеуказанное нашло свое отражение в Определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.02.2024 N 88-4056/2024 (УИД 76RS0015-01-2022-003065-42).
Необходимость перезаключения договора новой УК с РСО (ресурсоснабжающими организациями)
В случае, если РСО не заключили прямые договоры с потребителями, то новая УК заключает новые договоры (или вносит изменения в действующие, если она имеет несколько домов в указанном районе) с РСО, т.к.:
собственники помещений в многоквартирном доме избрали способ управления - управление управляющей организацией, заключили с новой УК договор управления, в предмет которого входит предоставление им коммунальных услуг;
сведения о многоквартирном доме внесены в реестр лицензий субъекта РФ применительно к этой новой управляющей организации;
собственники помещений на общем собрании не принимали решение о заключении прямого договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией;
управляющая организация как лицо, предоставляющее потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг, статус которого обязывает ее: заключать с ресурсоснабжающей организацией договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям; оказывать коммунальные услуги того вида, которые возможно предоставить с учетом степени благоустройства многоквартирного жилого дома; требовать с потребителей внесения платы за потребленные коммунальные услуги;
действующим нормативно-правовым регулированием в жилищной сфере установлена обязанность исполнителя по предоставлению собственникам коммунальных услуг и соответственно по заключению соответствующего договора с ресурсоснабжающими организациями;
новая УК, обратившись к РСО с заявкой о включении в договоры ресурсоснабжения дополнительного МКД, реализовала волю собственников помещений в МКД - непосредственных потребителей коммунальных услуг на заключение УК от своего имени договоров с РСО.
Голосование по утверждению тарифов с УК/ТСЖ
Если в МКД не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный или иной специализированный кооператив (далее соответственно - ТСЖ, ЖК), размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее года решением общего собрания собственников помещений в МКД. При управлении МКД управляющей организацией решение принимается с учетом предложений управляющей организации, в которых должен содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ; п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Установление управляющей организацией платы за оказываемые услуги без соответствующего решения общего собрания собственников помещений МКД является незаконным (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).
Размер обязательных платежей (взносов), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для членов ТСЖ или ЖК, а также для собственников помещений МКД, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ (ЖК) на основе утвержденной сметы доходов и расходов на соответствующий год (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ; п. 33 Правил N 491).
Компетенция общего собрания собственников помещений МКД
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) является органом управления МКД и проводится путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, не реже одного раза в год. Как правило, общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов, за исключением собраний, проводимых по вопросу перевода жилого помещения в нежилое, а также по вопросу включения многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, или об исключении многоквартирного дома из границ указанной территории и из проекта соответствующего решения (из решения) (ч. 1 ст. 44, ч. 1, 3, 3.2 ст. 45 ЖК РФ).
Обжалование решения общего собрания собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) является органом управления многоквартирным домом (далее - МКД).
Если собственниками помещений в МКД не утвержден порядок уведомления об итогах общего собрания, то выписка из протокола общего собрания должна быть направлена каждому собственнику заказным письмом или вручена лично под подпись (Письмо Минстроя России от 22.03.2024 N 7391-ОГ/00).
Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для собственников. При этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков истцу (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ; п. 5 ст. 181.4, п. 1 ст. 197 ГК РФ).
О своем намерении обратиться в суд необходимо заблаговременно уведомить в письменной форме иных собственников помещений в МКД, чтобы у них была возможность присоединиться к иску (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ).
Перспективы по обжалованию решения общего собрания участников
Решение общего собрания собственников помещений (протокол общего собрания) признают недействительным с большей долей вероятности, если Собственник докажет:
наличие пороков формы и содержания решения общего собрания, влекущих его недействительность (например, отсутствие кворума, необходимого для принятия решения, - протоколом об итогах регистрации, протоколом подсчета голосов, бюллетенем голосования, экспертными заключениями, журналом регистрации участников, актом счетной комиссии и т.п.)
в случае, если решение оспаривается в связи с нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, правил составления протокола либо в связи с отсутствием у представителя полномочий - факт того, что Собственник не принимал участия в общем собрании или голосовал против оспариваемого решения, а также что решение влечет для него существенные неблагоприятные последствия (протоколом и т.п.)
нарушение прав собственников проведением собрания и принятым решением (начисление дополнительных платежей, несение дополнительных расходов - квитанциями об оплате коммунальных услуг и т.п.)
Вышеуказанное, в частности, подтверждается судебной практикой: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.04.2024 по делу N 88-8125/2024, 2-1028/2023; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2023 N 88-12074/2023; Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2023 по делу N 88-3643/2023; Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 N 88-7415/2023; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2020 N 88-11881/2020; Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2020 N 88-6768/2020; Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2020 по делу N 88-718/2020; Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2019 N 88-1151/2019.
Судом точно будет отказано если:
Имеет место быть наличие вступившего в законную силу судебного акта в признании оспариваемых решений недействительными отказано (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23.04.2020 N 88-10771/2020);
Собственником не доказано нарушение порядка созыва и проведения общего собрания. Кроме того, оспариваемые решения впоследствии подтверждены решением последующего собрания (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2019 N 88-2546/2019);
Собственником не доказано, что его голосование могло повлиять на принятие оспариваемого решения, допущенные нарушения являются существенными, нарушены его права и законные интересы (решение собрания повлекло для него убытки и т.п.) (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.05.2022 N 88-8889/2022; Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13.10.2021 N 88-23824/2021 по делу N 2-2579/2020).
Истек шестимесячный срок на обжалование, установленный ст. 181.4 ГК РФ (ст. 46 ЖК РФ) (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.06.2020 по делу N 88-3917/2020; Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2019 N 88-1651/2019 по делу N 2-93/2019; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.12.2019 N 33-26609/2019 по делу N 2-1332/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 18.09.2019 N 33-41457/2019; Апелляционное определение Московского городского суда от 20.06.2019 по делу N 33-26195/2019).
