Серия «Юрист про недвижимость»

Житель дома обратился в свою управляющую компанию с просьбой о предоставлении годовой отчетности, однако получил лишь формальный ответ с опозданием. Вопрос дошел до суда.

Владельцы квартир обладают реальными способами влияния на управляющие организации, которые им предоставлены законодательством. Проблема в том, что не все владельцы знают о своих правах, и еще меньше из них реально ими пользуются.

Так, управляющие компании обязаны по запросу владельца предоставить широкий спектр информации, относящейся к управлению домом, и сделать это в установленные сроки. Полный перечень такой информации и сроки ее предоставления описаны в утвержденном Порядке управления многоквартирными домами (ПП РФ от 15 мая 2013 г. № 416).

Однако на практике многие управляющие организации пользуются низкой информированностью жильцов о своих правах, ограничиваясь стандартными отписками, чтобы обойти законные требования о предоставлении информации.

Важно помнить, что управляющие компании находятся под контролем государственных жилищных инспекций, которые имеют возможность наложить санкции за игнорирование обращений жильцов.

Вот случай, который иллюстрирует, как собственник отказался мириться с отписками и добился справедливости. Мужчина обратился в управляющую компанию с просьбой предоставить ему годовую бухгалтерскую отчетность, копии договора управления и протокола собрания собственников.

На это он получил ответ, что вся информация доступна на интернет-ресурсе ГИС ЖКХ и на сайте компании. После повторных запросов он все-таки получил необходимые документы, а жилищная инспекция оштрафовала директора управляющей компании на 50 000 рублей за нарушение сроков ответа.

Директор обжаловал штраф в суде, утверждая, что его первоначальный ответ содержал инструкции по самостоятельному получению информации. Однако все судебные инстанции, включая Верховный Суд РФ, поддержали позицию жилищной инспекции, указав, что управляющая компания изначально не предоставила запрошенные сведения, что нарушало требования Порядка.

Таким образом, привлечение компании к ответственности было признано законным. Поэтому привлечение руководителя компании к ответственности признали законным (Постановление Верховного Суда РФ № 81-АД21-1-К8).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Долги по коммунальным услугам, наряду с кредитными обязательствами, в последние годы стали серьёзной проблемой для многих россиян. Ежегодно растёт как общая сумма задолженностей по оплате ЖКХ, так и количество должников.

Решить проблему коммунальных долгов можно только на государственном уровне. Однако вопрос о массовом списании таких долгов пока не обсуждается ни Правительством, ни Госдумой - он остаётся только на уровне слухов.

Срок исковой давности по коммунальным долгам

Многие слышали о таком понятии, как "срок исковой давности". Это период времени, в течение которого организация или управляющая компания вправе взыскать задолженность через суд.

Для всех долгов, в том числе по коммунальным платежам, он составляет 3 года.

Как взыскивают долги по ЖКХ

1. Через суд. Если с момента образования задолженности прошло более 3 лет, взыскать её через суд становится сложнее. То есть, если ваш долг образовался более 3 лет назад, управляющая компания не сможет взыскать сумму по этому долгу в судебном порядке если вы придете в суд и заявите о своем несогласии взыскивать с вас долг старше 3 лет.

2. Внесудебное взыскание. Тем не менее, сама коммунальная организация может продолжать требовать погашения задолженности за любой срок (даже за 4, 5 или 10 лет), но уже не через суд, а, например, письмами, звонками или личными требованиями.

Как не платить просроченные коммунальные долги через суд

Даже если задолженность "старше" 3 лет, организация вправе обратиться в суд с иском или заявлением о судебном приказе. Однако в суде только сам должник должен заявить о пропуске срока исковой давности - судья не сделает этого автоматически. Если вы проигнорируете судебный процесс или не отмените судебный приказ, с вас могут взыскать и долги за более давний период.

Если же вы вовремя подадите в суд возражение о пропуске срока исковой давности, долг "старше" 3 лет уже не сможет быть взыскан через суд - он будет считаться списанным. В этом случае организация может только просить вас добровольно оплатить задолженность, но требовать и взыскивать её в принудительном порядке у неё уже не будет права.

Вывод

Срок исковой давности по коммунальным долгам составляет 3 года. Долги, превышающие этот срок, нельзя взыскать через суд — но для этого должник должен сам заявить об истечении этого срока в судебном разбирательстве. Однако требовать возврата таких долгов организации могут в досудебном порядке, используя различные способы воздействия.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Недавно ко мне обратился клиент с довольно необычной просьбой – он хотел передать свою квартиру сожительнице, полностью исключив претензии конфликтующих родственников. При этом использовать завещание или договор дарения он не желал.

Причина отказа была проста: клиент уже немолод, и опасался, что, если составит завещание, его родные смогут в будущем через суд аннулировать этот документ, ссылаясь на возраст и здоровье, особенно заболевания, связанные с психикой или нервной системой.

Договор дарения, по его мнению, также не гарантировал защиты: наследники могли бы попытаться признать сделку недействительной по аналогичным основаниям.

К тому же у клиента были опасения, что после получения квартиры сожительница может распорядиться жильём по своему усмотрению - выгнать его или продать недвижимость. Поэтому ему было важно не только обезопасить квартиру от родственников, но и сохранить за собой право проживания.

Передо мной стояла задача: найти способ передачи квартиры, который бы не позволил родственникам в будущем оспорить эту сделку, а новому владельцу не дал бы полностью распоряжаться квартирой.

Решение: договор пожизненного содержания с иждивением

Изучая Гражданский кодекс РФ, я вспомнил о ст. 601, которая регулирует отношения по договору пожизненного содержания с иждивением. Такой договор поможет передать квартиру практически любому человеку - родственнику или нет - сохранив при этом за собой право жить в квартире до конца жизни и получать определённую заботу.

Преимущества этой схемы заключаются в следующем:

- Квартира переходит новому собственнику, но с обременением: в ЕГРН указывается, что на жильё наложено обязательство по пожизненному содержанию. Значит, пока Вы живы, новый владелец не сможет ни продать, ни передать, ни заложить квартиру.

- В договоре можно чётко прописать обязанности получателя квартиры: обеспечивать уход, питание, медицинские услуги, покупку необходимых товаров - вплоть до конкретных сумм или товаров по вашему усмотрению; оплачивать коммунальные услуги и другие расходы.

- Важный нюанс - обязательно прописать ваше бессрочное (пожизненное) право проживания в квартире.

- Даже если договор заключается с близким или доверенным человеком, а ваши отношения хорошие, условия договора помогут защитить ваши интересы, если ситуация изменится. При нарушении условий можно требовать их исполнения, вплоть до расторжения договора через суд и возврата квартиры.

Таким образом, эта правовая форма позволяет надежно передать квартиру конкретному человеку, избежать оспаривания со стороны прочих родственников и в то же время сохранить за собой гарантии проживания и поддержки на всю жизнь.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Как такое вообще возможно и что делать, чтобы защитить себя в подобной ситуации? Давайте разберёмся по порядку, что произошло.

Как чуть не снесли легально построенный дом: реальная история

Из моей практики - иногда даже «безупречные» владельцы земли сталкиваются с неожиданными претензиями со стороны властей.

В рассматриваемом случае местные чиновники решили, что дачный дом «героя» является самовольной постройкой, и потребовали его сноса. Два суда вынесли решения о немедленном сносе здания, дело дошло до Верховного суда, а судебные приставы уже начали процесс принудительного сноса.

Предыстория:

В 2020 году мужчина начал строительство дома на собственном участке, относящемся к землям населённых пунктов, предназначенных для дачного использования.

Во время внеплановой проверки СНТ местные власти обнаружили постройку и сочли её незаконной, сославшись на отсутствие разрешения на строительство. Администрация потребовала снести дом, однако владелец не согласился, и спор перешел в судебную плоскость.

Позиция администрации:

Главный аргумент — отсутствие разрешения на строительство и уведомления о начале работ. Администрация настаивала, что здание нужно снести, и требовала исполнять решение суда без промедления: за каждый день задержки грозил штраф в 10 тысяч рублей.

Власти получили право снести дом за счет владельца, если он этого не сделает в двухмесячный срок.

Рассмотрение дела в судах:

Суд первой инстанции установил: несмотря на отсутствие разрешения, дом соответствует правилам застройки и землепользования, строительные и санитарные нормы не нарушены. Это значит, что формальное отсутствие разрешения не даёт оснований для сноса.

Однако апелляционный и кассационный суды встали на сторону администрации, признав постройку незаконной и подлежащей сносу. Владельцу был назначен ежедневный штраф в 10 тысяч рублей за неисполнение решения.

Решение Верховного суда:

Столкнувшись с фактическим началом сноса (приставы уже приступили к работам), мужчина не сдался и обратился в Верховный суд России.

Верховный суд признал решения апелляционной и кассационной инстанций ошибочными и оставил в силе выводы первой инстанции. Высшая судебная инстанция разъяснила: с 2018 года разрешение на строительство индивидуальных жилищных домов высотой до 3 этажей на личных участках не требуется. Для дачных участков действует «дачная амнистия»: уведомление о начале строительства можно не подавать, а регистрация допускается уже после завершения работ.

Итог:

Поскольку дом соответствует нормам, а отсутствие разрешения или уведомления не является нарушением, оснований для сноса нет. В итоге решения нижестоящих судов были отменены и вопрос отправлен на новое рассмотрение (Определение Верховного суда РФ № 18-КГ23-226-К4). Второй раз апелляционный и кассационный суды уже встали на сторону владельца (Определение Четвертого КСОЮ № 88-36541/2024).

Теперь владельцу остается восстановить разобранную часть дома и взыскать с администрации расходы на демонтаж и восстановление, а также моральный вред - тысяч на сто!

Вывод:

Если вы построили дом по закону, но столкнулись с произволом, не сдавайтесь - отстаивайте свои права в суде, опираясь на действующую судебную практику и «дачную амнистию».

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.