Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также узнал, почему дешёвой рыночной ипотеки в РФ больше не будет.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.
Сочи (объявления)
Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Вторичка дорожает, а первичка снижается.
Первичка после роста немного откатилась вниз. Спроса не хватает. Вторичка показала новый максимум.
Первичка: 456к → 443к (-2,9%)
Вторичка: 316к → 322к (+1,9)
Москва (объявления)
В Москве первичка продолжает бить рекорды, зафиксирован новый исторический максимум. Ну а что, одни элитные дома строятся. Вторичка отстаёт.
Первичка: 429к → 447к (+4,2%)
Вторичка: 352к → 354к (+0,5%)
Чтобы купить в ипотеку под 27% квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 275 тысяч. Снова идём в церковь ставить свечки за разворот ДКП. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает 306к (-3к).
По другим городам индексов ДомКлик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена — 171к за метр (б/и).
349к за метр в Москве (-2к). Опережает MREDC на 43к. По Краснодарскому краю средний ценник 167к (+1к). В МО 190к (+1к). Вторичка Москвы по СберИндексу 304к (+5к). Средняя стоимость в Сочи в апреле составляет 316,9к по данным Этажей.
ИРН показывает 276к по Москве (б/и). Новая Москва 204к (-1к). МО 154к (б/и).
В долларах недвижка выросла до 3 289 долларов за метр (+104$ или +3,2%).
Почему дешёвой ипотеки больше не будет?
Если вы ждёте, что при развороте ДКП рыночные ставки по ипотеке упадут до 6%, то зря. 12–15% будут нормой, а первоначальный взнос, полагаю, будет не ниже 25–30%. А то напридумывали тоже кредитов, которые пожирает инфляция, которая исторически высокая.
«Даже при смягчении монетарной политики возврат к низким ставкам доступному кредитованию для широкого круга заёмщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче "дешёвых" кредитов на большой срок». Это слова члена правления ВТБ г-на Горшкова.
Ну а пока доля льготных кредитов достигла 87% в общем объёме ипотечного кредитования.
Средний чек по ипотеке растет. Сейчас он составляет 4,4 млн рублей. Это рекорд. Впрочем, ни в Москве, ни в Сочи даже за две такие сумму купить ничего особо не получится.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 6,546 млн с июля 2021 (данные за 1 мая), на 1 июня может быть около 6,8 млн.
По ценам от Домклика получается около 21,12 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).
Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 18 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30. Нужно раза в два больше, чтобы чилить с комфортом.
🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.
