Жилье + Семья

Началось все с того, что в одной сочинской квартире оказалось два собственника, которые не поладили. А потом каждый решил, что именно он имеет право жить в квартире, а другого должны выселить. Итог — много лет судов.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданин М. однажды стал владельцем 1/4 доли в однокомнатной квартире в Сочи — получил ее в дар. Оставшиеся 3/4 принадлежали гражданке Ж., его дальней родственнице, с которой он давно был в плохих отношениях. Много лет М. квартирой не интересовался, но однажды решил отдохнуть в Сочи — и воспользоваться квартирой. Но не вышло: Ж. уже жила там с сожителем, они давно поменяли замки и отказались впустить М.

М. ничего не оставалось, как пойти в суд с требованием устранить препятствия во вселении.

Первый суд

Но суд первой инстанции его не поддержал: само по себе наличие доли в квартире еще не означает автоматической возможности там жить — особенно, если квартира однокомнатная, и организовать раздельное от других жильцов проживание невозможно. А вселение нарушит права Ж., с которой М. не является членами одной семьи. Потому в иске отказали.

А вот апелляция решила иначе: право собственности не зависит от размера доли. Есть 1/4 — есть и право на пользование. М. имеет право жить в квартире — значит, его надо вселить. Иск удовлетворили.

Ж. это не устроило, и она обратилась в Верховный суд. Там признали: и те, и другие суды были частично правы, но не до конца.

Во-первых, действительно — 1/4 в однокомнатной квартире не позволяет полноценно вселиться без ущерба для семьи второго собственника. А выделить отдельную комнату, соответствующую доле, невозможно.

Но если проживать невозможно, собственник доли имеет право на компенсацию за то, что другим предоставляется пользование всей квартирой. Решения нижестоящих судов отменили, дело отправили на пересмотр.

Но в итоге в иске все равно отказали, т.к. иск был подан о вселении, а не об установлении платы за пользование. Тогда М. подал второй иск уже об этом.

Второй суд

Но Ж. перспектива платить деньги М. не вдохновила. Она съехала. А М. заехал, уже сам сменил замки, заселил туда взрослого сына и не дал Ж. даже забрать вещи.

Ж. также подала встречный иск — потребовала признать долю М. незначительной и принудить его продать ей долю с компенсацией.

Суд первой инстанции отказал: 1/4 нельзя признать незначительной.

Апелляция же решила иначе. У М. есть еще жилье, а в квартире он жить на самом деле не собирается и интереса к ней не имеет. Провели оценку: квартира стоит 3,6 млн, 1/4 — около 927 тысяч. И суд передал долю Ж., с компенсацией в пользу М. (Определение Краснодарского краевого суда по делу N 33-141/2021).

Позже Ж. подала еще два иска — о выселении и о компенсации за незаконное завладение имуществом. С выселением все прошло успешно: суд удовлетворил иск, приставы выселили М. и его сына. А вот с компенсацией не вышло: суды решили, что компенсации не положено.

Ж. сама добровольно покинула квартиру, М. уже выселен, доступ к имуществу восстановлен. Следовательно, и компенсировать нечего.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Иногда имущественные споры при разводе затрагивают довольно тонкие ситуации, прямо не урегулированные в законе. Одну такую пришлось разбирать Верховному суду: что делать, если квартира куплена до брака, но в браке совместно гасился ипотечный кредит? Имеет ли право второй супруг претендовать на долю? Разбираемся.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданин Б. приобрел квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Для покупки он оформил ипотеку. Через год Б. женился, прожил в браке несколько лет, после чего супруги развелись.

За время брака супруги выплатили примерно половину ипотечного кредита, сделали ремонт, обставили квартиру мебелью. Но разделить имущество после развода мирно не смогли.

Бывшая жена считала, что раз они оба гасили ипотеку и вкладывались в ремонт, то у нее есть право на долю в квартире. Мужчина настаивал на обратном: договор был заключен до брака, он единственный собственник, делить здесь нечего.

Тогда бывшая супруга обратилась в суд.

Что решили суды?

Суд первой инстанции решил так: квартира действительно была куплена до брака, значит, относится к его личному имуществу. Ипотечный кредит — тоже его личное обязательство.

Жена не обязана была участвовать в выплате ипотеки, а значит, права на долю в самой квартире у нее нет. Но при этом суд признал, что женщина вправе потребовать компенсацию: половину ипотечных платежей, внесенных в браке, долю в затратах на ремонт, а также разделить приобретенную в квартиру мебель.

Однако мужчина обжаловал это решение, и добился своего. Апелляция указала, что бывшая супруга, участвуя в погашении ипотеки, действовала добровольно и в интересах супруга, прекрасно понимая, что собственником жилья она не станет. Поэтому суд пришел к выводу, что она не вправе требовать ни долю в квартире, ни компенсацию.

Такая же позиция была подтверждена в кассационной инстанции.

Что сказал Верховный суд?

Все доходы супругов в период брака являются совместно нажитым имуществом, в котором доли у супругов равные.

Поэтому если из совместных доходов выплачивалась ипотека, пусть даже за личную квартиру одного из супругов, второй вправе требовать компенсацию половины этих выплат.

Но само по себе участие в выплате ипотеки не дает права претендовать на долю в праве собственности на квартиру. В итоге права была первая инстанция — бывшая жена вправе получить компенсацию (Определение Верховного суда по делу N 19-КГ23-36-К5).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Публикация из серии "наболевшее". Недавно продавал квартиру. Покупатели использовали личные средства и материнский капитал (МСК). Казалось бы, ситуация типичная - ничем не удивишь. Но на практике все оказалось не так просто.

Напомню базу: что можно делать с маткапиталом?

Закон разрешает направить средства МСК на улучшение жилищных условий - это может быть:

• погашение ипотеки

• оплата первоначального взноса

• покупка квартиры или дома с участком

После приобретения жилья обязательным условием является выделение долей всем членам семьи, включая детей. На деле все выглядит так: в 90% случаев МСК идет на ипотеку. Пока кредит не закрыт, жилье в залоге у банка, а значит, выделить детские доли невозможно (за редким исключением - Сбербанк в этом плане более лоялен).

А теперь - в чем суть моей боли?

В законе №256-ФЗ "О материнском капитале" нет четкого механизма, как именно нужно выделять доли. Ни формул, ни инструкций, ни минимальных процентов. Только общие формулировки.

Цитата из п. 4 ст. 10 закона:

Лицо, получившее сертификат, и его супруг (супруга) обязаны оформить жилье, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ не применяются.

Разбираем по пунктам:

• Квартира оформляется в общую собственность: получателя, супруга и детей

• Размер долей определяется по соглашению

• При этом норма о минимуме в 6 кв.м. на человека - не применяется

Но и тут не все гладко. Опека или прокуратура могут потребовать выделить детям по 6 кв.м., даже если по закону это не обязательно. И никакие пропорции их не волнуют.

Вроде бы все понятно. Но как всегда, дьявол кроется в деталях.

Юридический ребус: СК, ГК или ЖК?

Смотрим, что говорит Гражданский кодекс (ст. 244):

• Если доли не определены - это совместная собственность (как у супругов)

• Если определены - долевая

Семейный кодекс (ст. 33) утверждает, что:

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

При выделении долей родителям (маме и папе) - у них действует режим совместной собственности, либо можно предусмотреть иной режим собственности, но только брачным договором.

Или согласно п.3 ст.421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, сочетающий элементы разных типов соглашений, если это не противоречит их сути. Т.е., договор купли-продажи, заключенный в нотариальном виде, может включать условия, характерные для брачного договора (например, изменение режима собственности супругов).

Но тот же семейный кодекс (ст. 36) утверждает:

• Все, что получено безвозмездно (а МСК - именно такая выплата), считается личной собственностью

Выходит, если на покупку использован МСК, то и родителям должны выделяться долевые доли, а не совместная собственность. Логика - есть. Законодательная ясность - увы, нет.

Кому верить?

• Росреестр (по горячей линии): детям - доли, родителям - совместная собственность

• СФР (бывший ПФР): всем - строго долевая собственность

Если оформить "по версии Росреестра", сделку могут приостановить. СФР может и вовсе не перевести деньги продавцу, пока доли не перераспределят. Кто крайний? Вы, как покупатель или продавец.

Как делаю я, чтобы все прошло гладко

Допустим:

• Квартира стоит 8 000 000 рублей

• МСК - 690 000 рублей

• Площадь - 40 кв.м.

• В семье - мама, папа и двое детей

Пошаговый расчет:

1. 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 рублей (определили стоимость 1 кв.м.)

2. На МСК покупается: 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м. (сколько квадратных метров куплено за счет средств МСК)

3. Доли между 4 членами семьи: 3,45 / 4 = 0,8625 кв.м. (сколько квадратных метров положено каждому члену семьи купленных на МСК)

4. В долях: 0,8625 * 10 000 = 8 625 / 400 000 (переводим квадратные метры купленные за счет средств МСК в простую дробь - долю, право собственности на которую должен получить каждый член семьи)

5. Остаток (365 500 / 400 000) (этот остаток долей подлежит оформлению в общую совместную собственность супругов)

Итог в договоре:

• Ребенок 1: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Ребенок 2: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Мама: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Папа: 8 625 / 400 000 (долевая)

• Остаток 365 500 / 400 000 - совместная собственность родителей

Важно! Согласно определению ВС РФ №5-КАД22-35-К2 от 21.09.2022 - нотариус не обязателен, договор купли-продажи квартиры с использованием средств МСК и одновременным выделением долей в долевую собственность всем членам семьи и выделением совместной собственности родителям можно оформить в простой письменной форме!

Вывод (и немного эмоций)

Закон о маткапитале живет уже почти 19 лет, а ясной инструкции, как правильно выделять доли, до сих пор нет. На практике - сплошная лотерея. В одном регионе прокатит одно, в другом - потребуют другое.

Может, все-таки пришло время собрать всю судебную практику, закрыть юридические противоречия и выпустить понятную методичку? Чтобы семьи не скакали между Росреестром, СФР, опекой и застройщиком с круглыми глазами и калькулятором в руках?

P.S.

Покупаете квартиру с использованием МСК? Приготовьтесь к головной боли с долями. Но если хотите пройти путь без стресса - вы знаете, что можете обратиться к риелтору.