Квартира + ТСЖ

Остеклили свой балкон или лоджию без согласования? Уже с 2025 года за это могут оштрафовать и обязать демонтировать незаконные конструкции. Однако новые правила коснутся не всех собственников квартир.

Даже если ваш балкон был остеклён много лет назад, вы можете неожиданно столкнуться с серьезными проблемами. В последние годы стало известно немало случаев, когда уютный и утепленный балкон, оборудованный самостоятельно ещё в советские времена, стал причиной крупных штрафов и требований о демонтаже.

В чем суть изменений?

Теперь за самовольное остекление балкона или лоджии предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей с обязательством привести фасад здания в первоначальный вид за свой счет. Более того, если предписание не будет исполнено, штрафы могут накладываться повторно - вплоть до ежемесячного назначения, что способно создать немалую финансовую нагрузку на собственника.

Коснутся ли эти меры всех жильцов?

Нет, подобные санкции будут применяться не ко всем. Дело в том, что такие требования возможны только в рамках установленного срока исковой давности. Кроме того, если пострадавший собственник сможет доказать, что его права были нарушены достаточно давно, а претензии не были предъявлены вовремя, меры ответственности могут быть отменены.

До 2025 года решение вопроса обычно удавалось найти в суде . Многие владельцы квартир, чьи балконы были остеклены без согласования, успешно доказывали, что такие конструкции не угрожают безопасности здания, а лишь повышают комфорт проживания. Однако начиная с 2025 года позиция судов стала значительно строже.

Почему теперь наказывают за самовольное остекление балконов?

Причина - ужесточение судебной практики. Верховный суд РФ ввел новые стандарты для всех изменений, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома, в том числе и фасады.

Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Верховного Суда от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2, теперь любое изменение общего имущества возможно только с одобрения всех собственников дома.

Для узаконивания лоджий и балконов требуется оформить согласие на общем собрании жильцов, а если по проекту здания остекление не предусмотрено — такие изменения считаются незаконными (см. решение Верховного суда № 5-КГ22-150-К2, а также дело № 8а-36896/2022).

Что изменилось в судебной практике в 2024-2025 гг.

Кассационные суды начали пересматривать ранее вынесенные решения и ужесточили требования к остеклению балконов. Даже незначительное изменение фасада — в том числе установка любых рам или козырьков - рассматривается как вмешательство в общее имущество дома. Балконная плита, как правило, признаётся общедомовой собственностью, а любые её изменения возможны только с официального одобрения всех жильцов.

Если согласие общего собрания не оформлялось, изменения автоматически признаются незаконными. В этом случае собственников обязывают демонтировать остекление, а в случае отказа - выписывают штрафы, при необходимости - неоднократно.

Законно ли остекление балкона, если оно не было предусмотрено технической документацией дома, но конструкция полностью соответствует действующим нормам?

Вот еще одно судебное решение. Собственник квартиры самостоятельно остеклил свой балкон и установил сверху металлический козырёк. Через некоторое время управляющая компания потребовала демонтировать остекление и козырёк, мотивируя это тем, что они препятствуют проведению ремонта балконной плиты вышестоящего этажа.

Собственник отказался выполнять требование, после чего управляющая компания обратилась в суд. В ходе разбирательства владелец квартиры представил экспертное заключение, подтверждающее, что остекление не нарушает строительные и санитарные нормы, не представляет угрозы для жизни и здоровья людей и не препятствует осмотру балконной плиты.

Несмотря на это, суд признал остекление незаконным, поскольку конструкция крепилась к фасаду дома - общему имуществу собственников. Для таких работ требуется согласие всех собственников помещений в доме, но оно получено не было.

Таким образом, если управляющая компания предъявляет собственнику претензии по поводу остекления балкона, отстоять его законность без согласия других собственников будет крайне сложно (Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, № 88-6703/2024).

Вывод:

Если ваш балкон или лоджия были застеклены самовольно без согласия общего собрания и оформления всех необходимых документов, стоит быть готовым к штрафу и возможному требованию вернуть всё в прежний вид.

Судебная практика изменилась не в пользу собственников, поэтому привычное уже для многих остекление балкона может обернуться неприятными последствиями, кроме случаев, когда исковая давность уже истекла.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Ситуация, когда новому собственнику квартиры приходят квитанции на оплату ЖКУ с «висящими» долгами прежнего владельца — не редкость. Такие долги не только портят настроение, но и создают потенциальные риски: от недоразумений с управляющей компанией до угрозы ограничений в предоставлении коммунальных услуг. Разбираемся, насколько это законно и как отстоять свои права.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Должен ли новый собственник оплачивать долги предыдущего владельца?

Согласно ЖК РФ, собственник обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента государственной регистрации права на объект (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Долги прежнего собственника могут перейти на нового только при наличии письменного согласия последнего — то есть, если в договоре купли-продажи, дарения или другом соглашении прямо указано, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате ЖКУ.

Если таких условий нет — новый собственник не обязан оплачивать ни коммунальные услуги, ни пени, начисленные до регистрации права собственности. Исключение составляет только плата за капитальный ремонт: она привязана к помещению, а не к конкретному владельцу.

Однако и с ними есть интересный нюанс: вы можете оплатить долги предыдущего собственника, а потом взыскать с него эту сумму через суд в порядке регресса - такие дела в практике есть.

Но почему долги все же появляются в квитанции?

Дело в том, что лицевой счет расчетного центра привязан не к человеку, а к квартире. Меняется собственник — счет остается. В нем продолжает числиться вся та задолженность, возникшая еще до покупки квартиры. Некоторые управляющие компании продолжают начислять на нее пени, направлять предупреждения и даже подавать в суд.

На практике это приводит к тому, что новый владелец получает квитанции с чужими долгами и сталкивается с угрозами отключения услуг.

Что делать?

Направить письменное заявление в управляющую компанию (ТСЖ или РСО) с просьбой:

• открыть новый лицевой счет с нулевой задолженностью;

• исключить из квитанций задолженность предыдущего собственника.

Однако важно понимать: в российском законодательстве нет нормы, обязывающей открывать новый лицевой счет при смене собственника. Сами термины «финансово-лицевой счет» или «лицевой счет» отсутствуют в нормативных актах, и все регулирование осуществляется на уровне внутренних процедур УК и ТСЖ. Поэтому возможен отказ.

Можно ли решить вопрос через суд?

Да, но если просить только открыть новый счет — суд, скорее всего, откажет. Однако если одновременно потребовать исключения из квитанции недостоверной информации о долге — шансы на успех значительно выше.

Суды указывают: в соответствии с п. 69 Правил N 354, в платежном документе отражается задолженность потребителя, а не третьих лиц. Ни эти Правила, ни утвержденная Минстроем форма квитанции не предусматривают указания долгов бывших владельцев.

Поэтому в иске целесообразно заявлять:

• об исключении из платежных документов информации о задолженности предыдущего собственника;

• о признании неправомерным отказа УК аннулировать соответствующую задолженность в расчетах.

Можно ли взыскать компенсацию морального вреда?

Да, если УК долгое время игнорирует обращения, продолжает начислять пени, угрожает отключением услуг и иными способами оказывает давление на нового собственника.

Примеры из судебной практики:

• 2 000 рублей морального вреда + 1 000 рублей штрафа (дело N 88–16087/2024);

• 10 000 рублей морального вреда + 5 000 рублей штрафа (дело N 33–17552/2023);

• 30 000 рублей морального вреда (дело N 2–1505/2023).

Размер компенсации зависит от длительности конфликта и характера нарушений со стороны УК.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

В московском районе Гольяново разразился инцидент, который в итоге затянулся на несколько лет судебных разбирательств. Все началось с того, что в одном из многоквартирных домов не удалось вовремя включить отопление. Причина оказалась банальной - воздух в системе отопления одной из квартир, принадлежащей пожилой женщине. Однако событийная цепочка, последовавшая за этим, оказалась сложной и запутанной.

На протяжении двух недель жильцы дома оставались без тепла, хотя отопительный сезон в районе уже начался. Как выяснилось, управляющая компания не имела доступа в одну из квартир, чтобы спустить воздух из системы. Виновницей ситуации стала хозяйка квартиры - одинокая пенсионерка., которая в это время находилась на даче и не могла лично впустить представителей управляющей компании для проведения обязательных технических работ.

Через неделю женщина наконец-то связалась с управляющей компанией, сообщив о своём возвращении на следующий день и готовности предоставить доступ в свою квартиру. Но всё оказалось не так просто: ей ответили, что её возвращение больше не требуется. Сотрудники УК уже накануне вскрыли её квартиру и устранили проблему, удалив накопившийся воздух из батарей.

Однако, когда пенсионерка приехала домой, её ожидал неприятный сюрприз: дверь была не просто вскрыта, а заварена и опечатана, что практически уравнавало её квартиру с запечатанным сейфом. Чтобы попасть внутрь, женщине пришлось повторно вскрывать дверь, что, естественно, вызвало значительное повреждение конструкции.

Недовольная гражданка была вынуждена обратиться в суд с иском о возмещении ущерба. Она требовала компенсацию в 81 тысячу рублей за поврежденную дверь, утверждая, что действия управляющей компании были неправомерными.

В суде она настаивала на отсутствии аварийной ситуации, требующей срочных мер, и акцентировала внимание на том, что заранее проинформировала УК о своём возвращении. Женщина также указала, что управляющая компания могла бы решить проблему иначе, спустив воздух из системы отопления через подвал. Эти доводы, по её мнению, свидетельствовали о нарушении УК неприкосновенности её жилища.

Тем не менее, суд первой инстанции отклонил иск. Представители УК убедительно доказали, что пытались получить доступ в квартиру на протяжении двух недель и предлагали различные варианты решения, но собственница квартиры отказалась менять свои планы или находить альтернативные способы обеспечения доступа. Управляющая компания также привела доводы о потенциальной угрозе для здоровья жильцов, которые могли бы пострадать из-за длительного отсутствия отопления, и сослалась на нормы законодательства, регулирующие действия в условиях крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ).

Последовавшая апелляция также поддержала это решение. Казалось бы, дело должно было закрыться и на этом закончиться. Однако гражданка не собиралась сдаваться. Она подала кассационную жалобу с целью пересмотра дела.

Кассационный суд вернулся к детальному изучению представленных фактов и аргументов обеих сторон. В итоге суд пришёл к выводу, что аварийная ситуация действительно отсутствовала, и действия управляющей компании с правовой точки зрения оказались неправомерными.

УК не смогла правильно уведомить собственника об обязательности допуска, а порядок принудительного вскрытия предполагал наличие официального разрешения суда и присутствие представителей правоохранительных органов.

Решением кассационного суда предыдущие вердикты были отменены, и дело направили на пересмотр.

Второй КСОЮ по делу N 88-10926/2024 вынес постановление, что вскрытие квартиры было незаконным. В итоге, суд обязал управляющую компанию компенсировать ущерб, увеличив сумму выплат до 160 тысяч рублей.

Этот вывод определил конец длительному судебному процессу, но напомнил о важности надлежащей процедуры и соблюдения прав граждан.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.