Продажа недвижимости

Случай из практики. С клиентом нашли отличную квартиру: хорошая цена, чистые документы, уверенный, вежливый продавец. Все выглядело идеально. Но меня кое-что насторожило: фото в паспорте десятилетней давности, а внешность почти не изменилась.

Попросила свидетельство о рождении. Он ответил: «Без проблем», и исчез. На сделку не пришел, на связь не вышел.

Обратились в полицию. Выяснилось, что это был рецидивист с поддельным паспортом и чужими документами. Он пытался продать квартиру от имени настоящего собственника.

Что нас спасло:
• внимательность
• интуиция
• готовность задать неудобный вопрос

Чек-лист «Что делать при малейших сомнениях»:

1. Проверьте другие документы

Не нужно просить все подряд. Достаточно 1-2 документов, которые трудно подделать, есть только у настоящего собственника и которые он легко предоставит. Например:

Мой второй пост на пикабу. Просьба тегнуть поддержку циана, если тут есть эти долбодятлы.

История такая. Я собственник, продаю квартиру. Рынок сейчас тяжелый, и даже на нем наш объект ликвидный. В первые дни, пока идет проверка в Росреестре, ЦИАН показывает объявление только риэлторам. У меня уже есть некоторый опыт общения с риэлторами, в т.ч. на ЦИАНе, поэтому в объявлении СПЕЦИАЛЬНО сразу указала, чтобы ПИСАЛИ СООБЩЕНИЯ, а НЕ ЗВОНИЛИ (вы меня поймете, если сами хоть раз выкладывали объявление и отвечали на этот шквал неадекватов). При этом ЗВОНКИ ОСТАВИЛА ВКЛЮЧЕННЫМИ. Номер доступен все дни, пока висит объявление. Звонки все принимаю, это видно в истории звонков телефона, и 100% циан может проверить.

Прокурор, значит, решил судиться. Говорит, земля арендована неправильно, первый арендатор получил участок без торгов, без доказательства, что нуждается в жилье. А участок этот быстро передал другому человеку. И дальше права переходили, пока не оказались у гражданина Семёна Петровича. Семён Петрович дом построил, да не стал дожидаться, чем дело кончится, сразу дом подарил дочке с внуками.

Суд первой инстанции так посмотрел на это дело и говорит: "Семён Петрович, нехорошо поступил, хитрость твоя очевидна, земля была получена незаконно, дом построен самовольно, надо снести". И апелляция с кассацией тоже кивнули – мол, правильно, так и есть.

Семён Петрович с таким поворотом не согласился и написал в Верховный суд. А Верховный суд посмотрел документы и задумался. Говорит, суды-то нижестоящие зря торопились. Если уж решаете, добросовестный ли человек, надо смотреть на момент, когда он землю приобретал и дом строил, а не на то, что он потом с этим домом сделал.

А как там вышло? Семён Петрович получил участок по договору уступки аренды, зарегистрированному в ЕГРЮЛ. Всё официально. Дом построил по разрешению местной администрации – уведомил их, те согласились. Права собственности оформил по закону, нарушений при строительстве суды не нашли. Значит, надо было разобраться, мог ли Семён Петрович тогда, в момент покупки и постройки, полагаться, что всё идёт законно. Этого суды не сделали, поспешили с выводами.

Иногда можно встретить в продаже квартиру, полученную по договору дарения. И вроде бы все понятно, но не совсем. Продавец может что-то скрывать.

На первый взгляд все прозрачно:

• Собственник получил квартиру в дар от родственника

• Документы в порядке, собственность оформлена

Но это тот случай, когда юрист смотрит не на бумагу, а на мотив.

Что важно знать о квартирах, полученных по дарению:

1. Дарение ≠ отсутствие рисков

Это безвозмездная сделка. Но если даритель передумает (или его наследники), то можно попытаться оспорить. Особенно если с момента сделки прошло менее 3 лет.

2. Иногда дарением прикрывают проблемы, например:

• Уход от раздела имущества

• Супруг дарит квартиру другу/родственнику, чтобы не делить при разводе

• Попытка избежать долгов

Дарят имущество перед банкротством, чтобы не включили в конкурсную массу.

• Оформление «фиктивной» сделки

Вместо реальной продажи — дарение, чтобы уйти от налогов или скрыть сумму сделки.

• Семейные конфликты

Дарение одному родственнику может вызвать протесты у других, и те пойдут в суд.

Расчеты — одна из самых важных частей сделки. Правильно оформить оплату — значит защитить себя от рисков и неприятных сюрпризов.

Основные правила:

1. Оплата только через банк

Безналичный перевод — самый надежный способ. Он оставляет официальный след, который можно подтвердить в случае споров.

2. Подтверждение оплаты

Обязательно сохраняйте все платежные документы: платежные поручения, выписки из банка, квитанции.

3. Расписка о получении денег

Если оплата наличными, требуйте у продавца расписку с указанием суммы, даты, реквизитов сделки и подписью. Это обязательный документ для защиты ваших прав.

4. Фразы в договоре о передаче денег — недостаточно

Одной формулировки в договоре купли-продажи, что деньги получены, мало. Она не заменит официальных подтверждающих документов.

5. Избегайте оплаты «в конвертах» и наличными без расписок

Это большой риск потерять деньги без возможности доказать факт оплаты.

Правильно оформленные расчеты — гарантия того, что ваши деньги под защитой закона. В случае проблем вы сможете доказать факт оплаты и защитить свои интересы в суде

Ко мне обратился клиент, который покупал квартиру по очень выгодной цене, и он знал, что в квартире есть прописанный человек. Однако планировал выписать его через суд, не подозревая, что тот — отказник от приватизации.

Почему это важно?

• Отказ от приватизации означает, что человек не стал собственником, но сохраняет право на регистрацию и проживание.

• Прописанного отказника нельзя просто так выписать — это сложная и долгосрочная судебная процедура, а иногда его можно вообще не снять с регистрационного учёта, даже через суд. Это закреплено в статье 19 ФЗ от 29.12.2004 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»

Клиент заранее не проверил статус прописанного и теперь столкнулся с рисками и затратами.

Что можно сделать в такой ситуации:

• Планируя покупку квартиры с прописанными, обязательно проверяйте статус каждого зарегистрированного. Иначе дешёвая квартира может обернуться дорогостоящими проблемами.

• Если вам сложно самостоятельно разобраться в этом вопросе, то стоит обратиться к специалисту

Важно помнить, что такое может случиться с каждым. Не пренебрегайте проверкой прописанных, чтобы избежать подобных ситуаций