В ближайшем будущем многие жители многоквартирных домов могут столкнуться с необходимостью снести незаконно установленные тамбурные конструкции или платить штрафы.
В домах, построенных в прошлом веке, тамбурные перегородки и двери являются довольно распространённым явлением. Эти конструкции часто возводились жильцами самостоятельно, без официального разрешения от соответствующих органов. Однако в 2025 году наступает момент, когда эта проблема требует решения и юридического урегулирования.
Во многих старых многоквартирных домах, построенных в предыдущем столетии, постепенно начали появляться так называемые тамбуры. Это небольшие помещения, расположенные перед входами в квартиры.
Первоначально такие тамбуры стали важной частью быта жильцов и выполняли несколько функций. Они не только создавали барьер между личным пространством и общими коридорами, но и служили дополнительным местом для хранения различных вещей - от велосипедов и детских колясок до обуви и верхней одежды. Для многих жильцов установка тамбуров стала удобным решением, позволяющим более рационально использовать жилое пространство. Однако, следует учитывать, что такие конструкции нередко становятся причиной пожаров.
В последние годы эти тамбуры привлекли внимание проверяющих органов. Государственные инспекции, такие как жилищная инспекция, с особым вниманием рассматривают вопросы законности их установки и эксплуатации. Это связано с тем, что множество таких конструкций было возведено без необходимых разрешений, что делает их незаконными с точки зрения действующего законодательства.
По недавнему постановлению Верховного суда Российской Федерации, ситуация изменилась: ответственность за законность установки тамбурных конструкций теперь несут сами жильцы, а не управляющие компании. Это произошло после того, как одна из управляющих компаний была подвергнута проверке, в ходе которой были обнаружены незаконные тамбуры.
Инспекционные проверки выявили, что в оригинальной проектной документации многих домов не предусматривались дополнительные перегородки на лестничных клетках. Однако на практике эти двери-тамбуры, создающие преграды к доступу в квартиры, оказались установленными. Это явилось примером перепланировки, не согласованной с властями, что противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации. Согласно законодательству, любые изменения, которые требуют корректировок в технической документации зданий, должны быть официально утверждены.
Если перепланировка была проведена без необходимых разрешений или в нарушение одобренного проекта, она признается незаконной. Единственным выходом из подобной ситуации остаётся обращение в суд для легализации изменений. Суд может разрешить такие изменения, если они не представляют угрозы для жизни и здоровья граждан и не ущемляют их законные права.
Тамбуры имеют особую юридическую проблему: они затрагивают общее имущество дома, что делает процесс их легализации более сложным. Чтобы узаконить их, необходимо согласие всех собственников квартир, оформленное решением общего собрания.
Жилищный кодекс требует единогласного согласия всех собственников для изменения общего имущества дома. На практике собрать все голоса бывает крайне трудно, поскольку для легализации требуется стопроцентное согласие всех участников.
В ситуации с управляющей компанией, дело которой дошло до ВС РФ, не были представлены документы, подтверждающие законность установки тамбуров. Инспекция по жилищным вопросам составила указания для управляющей компании с требованием устранить выявленные недостатки, связанные с незаконными перепланировками в многоквартирных домах. Однако, когда вопрос дошел до высшей юридической инстанции страны - Верховного суда, вынесенное ранее постановление было отменено. Суд решил, что предписания должны адресоваться не управляющей компании, а непосредственно владельцам квартир, поскольку именно они должны нести ответственность за соответствие своих помещений установленным нормам и требованиям.
Причина такого решения кроется в том, что, как оказалось, именно хозяева жилья несут полную ответственность за любые несанкционированные изменения в своих квартирах. Если в технической документации здания отсутствует информация о наличии того или иного элемента, например, тамбура, то это означает необходимость получения согласия каждого из собственников квартир в доме на совершение любых изменений, которые они собираются узаконить.
Но это только начало пути: после получения согласия следует оформить проектную документацию и получить положительные отзывы от надзорных органов, таких как пожарная служба, санитарно-эпидемиологическая служба и архитектурный отдел местной администрации. Лишь после успешного выполнения всех этих шагов жильцы могут обращаться в суд для официального признания изменений законными.
Ситуация становится ещё интереснее, если учесть грядущие законодательные изменения. С 2025 года в силу вступают новые законы, касающиеся управлением недвижимостью. Теперь на собственников жилья возлагается персональная ответственность за все изменения, произведенные в их доле собственности. Это решение законотворцев продиктовано необходимостью улучшения взаимодействия между владельцами жилья и управленческими структурами. Введение новой системы правил направлено на улучшение инфраструктуры городов, повышение прозрачности управления многоквартирными домами и снижение финансовой нагрузки на всех жильцов.
С 2025 года правила меняются таким образом, что если действия владельцев приведут к возникновению дополнительных расходов - например, из-за повреждений или ремонта общего имущества, - именно владельцы должны будут возместить эти убытки. Данный подход основывается на принципах справедливости: если хозяин нарушает правила и это приводит к негативным последствиям, он должен за них отвечать. До этих изменений организации по управлению часто брали на себя подобные обязательства, что вело к увеличению коммунальных платежей для всех, вне зависимости от вины или невиновности конкретных жильцов.
Необходимость соблюдения противопожарных норм и прочих предписанных регламентов становится ещё более актуальной. Нарушения, такие как установка дополнительных дверей, мешающих эвакуации, или использование общих зон в личных целях, повлекут за собой наказания. Ответственность за такие действия теперь ляжет исключительно на непосредственных виновников, а не на управляющие компании или товарищества собственников жилья.
Соблюдение всех этих норм является ключевым фактором в обеспечении безопасности всех жильцов. Безопасность многоквартирного дома - это общая ответственность, которую нельзя игнорировать. Однако следует помнить, что процедуры установления виновности и решения возникших споров могут быть длинными и запутанными. Судебные разбирательства могут длиться от нескольких месяцев до нескольких лет, внося юридическую и финансовую неопределённость.
Введение новых мер, связанных с личной ответственностью владельцев жилых помещений, направлено на создание более прозрачной и справедливой системы управления общей собственностью многоквартирных домов. Эти изменения призваны внести ясность и порядок в вопросы, касающиеся эксплуатации и эксплуатации общедомового имущества, что, в конечном итоге, должно позитивно сказаться на уровне комфорта и безопасности всех жильцов. Основная идея таких мер состоит в обеспечении более ответственного подхода к управлению и использованию жилых площадей, что позволит избежать многих проблем и конфликтов в будущем.
Для тех, кто решит игнорировать предписания контрольных органов и не будет следовать новым требованиям, предусмотрены ряд возможных последствий. Одним из них является административный штраф за незаконную перепланировку. Этот штраф, размером до 5000 рублей, предусмотрен статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ). Незаконная перепланировка может не только нарушить технические и архитектурные нормы здания, но и представлять угрозу для других жителей.
Еще одним возможным наказанием является штраф в размере до 5000 рублей за несоблюдение предписаний должностных лиц в установленные сроки. Это положение регулируется статьей 19.5 КоАП РФ. В случае, если нарушение не будет своевременно устранено, нарушителей могут ожидать дополнительные штрафы, что станет серьезным финансовым бременем для владельцев.
Не последнюю роль в списке последствий занимает возможность участия в судебных процессах. Владельцы, чьи действия будут признаны незаконными, могут стать ответчиками по искам о ликвидации незаконных изменений. Судебные разбирательства могут быть длительными и трудоемкими, требующими значительных временных и материальных затрат.
Для жильцов, которые не стремятся узаконить существующие тамбуры или другие изменения, это означает, что они должны быть готовы к потенциальным судебным и финансовым вопросам. Если в суде будет принято решение в пользу иска, владельцам квартир придется возместить все расходы, связанные с судебными разбирательствами. Эти издержки включают не только государственную пошлину, но и оплату услуг юристов и экспертов, которые часто привлекаются для оценки безопасности изменений, особенно если они касаются пожарной безопасности здания.
Сложность дела и выбор специалистов могут значительно увеличить сумму судебных издержек, и нередко она достигает от 20 до 30 тысяч рублей и более. Однако есть возможность избежать этих затрат, если владельцы смогут представить доказательства, что спорный тамбур существовал на момент покупки ими квартиры. Такие доказательства могут включать в себя документы, старые фотографии или свидетельства соседей, подтверждающие, что никакие незаконные изменения не выполнялись текущими владельцами. Несмотря на это, если конструкция представляет угрозу пожарной безопасности, её всё равно придется демонтировать, даже за свой счёт.
Говоря о будущем контроле за установленными тамбурными дверями в многоквартирных домах, к примеру, в 2025 году, следует отметить, что законодательство будет стремиться к еще более жесткому регулированию таких ситуаций.
Правоохранительные органы будут использовать комплексный подход, сочетающий административные меры и судебные разбирательства, для поддержания порядка и безопасности в жилых зданиях.
Необходимо также упомянуть, что позиция Верховного суда Российской Федерации защищает интересы добросовестных покупателей. Согласно постановлению от 31 октября 2017 года № 78-КГ17-68, новые владельцы жилья не несут ответственности за незаконные перепланировки, произведенные предыдущими собственниками. Это решение подчеркивает, что вся ответственность за нарушения ложится на тех, кто их совершил, тем самым обеспечивая защиту для новых владельцев, которые не подозревали о нарушениях. Однако обязанность устранить существующие нарушения остаётся за новым владельцем за свой счет.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
