Жилье + Ипотека

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Вы накопили Н-ную сумму денег, и погасили часть ипотечного кредита досрочно, уменьшив сумму платежа. Ваш доход не изменился, но теперь платеж по ипотеке условные 19000 рублей, а реального дохода у вас остается 51000 рублей. Вы уже в плюсе на условную 1000 рублей в месяц, прямо сегодня. Хотя в теории, могли бы тешить себя тем, что вам осталось быть в ипотечном рабстве у банка, всего условных 26 лет, а не как прежде 30.

Цифры приведены лишь для понимания, но суть такова, что каждый месяц, уменьшая платеж по ипотеке, у вас в кармане остается больше денег, за счет меньшего (в дальнейшем) платежа и большего остатка после него. То есть, мы уменьшаем платеж на 1000 рублей, а в кармане увеличивается на 2000 рублей.

В реальности цифры могут быть гораздо скромнее, но пусть вас это не смущает. Даже когда вы уменьшаете последующий платеж на, казалось бы, жалкие 100 рублей в месяц, мыслите теми цифрами, которые вы сэкономите на горизонте условных 30 лет, и вы поймете всю полезность и значимость этого мероприятия.

Опциональность. Никуда от неё не деться. Всегда привык стараться просчитывать разные варианты, и даже самые негативные.

Представьте, что вы по каким то причинам утратили свой постоянный доход. Станет ли вам легче сводить концы с концами, если каждый месяц вам надо отдавать банку 20000 рублей (пусть и оставшиеся 15 лет), или все же будет чуточку легче, когда вы уже успели уменьшить сумму платежа до 15000 рублей!? Думаю мысль понятна. Уменьшая платеж, вы каждый месяц делаете свою жизнь чуточку безопаснее, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Ещё один фактор, тоже практически на уровне интуиции и масонских заговоров, но все же. Попробуйте спросить совета у своего ипотечного менеджера, уменьшать сумму платежа или срок. Уверяю вас, ответ будет всегда однозначным, уменьшайте срок. Я проверял это много раз, все банкиры советуют уменьшать срок. Никто даже не постарается как-то поразмышлять, ответ заучен и однозначен. Думаю он прописан в методичках, и вдалбливается на тренингах: "уменьшайте срок".

А значит, действуем от обратного, по тому что если вы всерьез считаете, что банки ваши друзья, то вынужден вас разочаровать.

Ну и последнее, если вы думаете, что уменьшая платеж, вы будете платить все 30 лет, то это не так. Если вы встали на путь досрочного гашения ипотеки, то вы её обязательно погасите. Платеж будет таять, и в конечном итоге, вы просто загасите всю сумму последним траншем. Не переживайте по сроку в 30 лет, от слова совсем. Даже если вы по каким то причинам в определенный момент передумаете, ваш уменьшенный платеж все равно продолжит разъедать инфляция, и чем дольше, тем ничтожнее он будет.

Итак, это все мои аргументы, вроде бы ничего не забыл. Старался излагать максимально просто, и надеюсь понятно. Строится всё на уровне понимания активов, пассивов и подстраховки на непредвиденный случай. Можете попробовать оспорить мои мысли в комментариях, но в горячие споры я постараюсь не вступать. Я в своих умозаключениях уверен.

12.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Обратите внимание: у кого социальный найм в таких домах - по таким законам вам будет даваться не(!) социальный найм в новых домах а некоммерческий(!) найм - это разные вещи, и вроде бы как он будет даваться не на 25 лет сразу (это максимум, который всем подряд они давать не собираются, тем более - сразу), а на усмотрение властей - от 1 года до 25 лет, и каждый раз просто продлевать на год по их усмотрению, а может быть и расторгнуть, если они захотят, а по большому счёту, как я понимаю, людей вынуждают просто заново покупать квартиры и брать ипотеки, либо бомжевать на улице. Ну короче, получается законный отъём жилья с 2025 года. Я сама в шоке, до последнего думала что это какая-то ошибка и неправильно интерпретировали, что такого не допустят и быть не может. И в то же время понимала параллельно, что аварийным могут признать любой дом по надуманным вообще причинам, а жители его ничего не докажут. А им выгодно - сразу сколько земли освободить и заодно прибыль банку делать, а люди как нищие рабы будут работать, не поднимая башки, чтоб хоть какой-то кров иметь, вечно дань за жильё отдавать от копеечных зарплат за рабский труд.

3.14*дец, че тут скажешь.. а с детьми это ещё опека будет дрючить... а потом говорят, что якобы женщины рожать детей и замуж выходить не хотят из-за сообществ социальных сетях, а не из-за миллионов таких примеров как вот Ваш, к сожалению.

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что "переплачу банку дохуалиард процентов", "куплю банку ещё две квартиры", я в "кредитном рабстве" и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

Если у вас сейчас какая-нибудь лютая стандартная ипотека под 28-30% годовых, то я бы даже не раздумывал, и все что можно закидывал на досрочное гашение платежа по ипотеке (причем снижал бы именно платеж, но это тема для отдельного поста), поскольку банковский вклад дает сейчас 22-24% и при отправке денег на депозит, ваш результат отрицательный -4-8% ежегодно.

Отправлять деньги в банк на накопительный счет, в такой ситуации, можно только сознательно, чтобы накопить подушку безопасности, если её совсем-совсем нет. Тем самым вы обезопасите себя на случай непредвиденных обстоятельств.

Если процент по ипотеке равен процентам по банковскому вкладу, то тут можно и досрочно гасить ипотеку, и складывать деньги на вклад.
Я лично предпочел бы получить опциональность, и в такой ситуации складывал бы деньги на вклад, увеличивая свои резервы денежных средств. В этом случае, в дальнейшем, когда ситуация поменяется, вы сможете использовать скопленные средства либо для гашения ипотеки, либо продолжите хранить их на вкладе, но уже с большей положительной дельтой.

Разумеется в проценты по ипотеке нужно включить и страховку, только тогда это будет полная плата по кредиту. Лучше всего сравнивать в рублях, чтобы не ошибиться. Условный проценты по ипотеке 10000 рублей, условный банковский вклад дает 12000 рублей, например. Дельта положительная, действие имеет смысл.

Ну и вариант, который сейчас у очень многих. Проценты по ипотеке ниже банковского вклада. Тут конечно ничего не гасим досрочно, поскольку это будет просто идиотской затеей. Пример, льготная ипотека (или просто взятая давно) проценты низкие (относительно конечно), например 6% по семейной ипотеке, а условный накопительный счет в условном ВТБ сейчас дает 24% в месяц. 18% в месяц дадут денги которые вы не отправите банку. Да тут даже самый не терпящий долгов человек вроде меня, поймет, что выбор очевиден.
Даже если вы будете иметь разницу в пару процентов, то думаю не стоит пренебрегать и этим.
Большое получается из малого!

11.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор