Ремонт + Юридическая помощь

Иногда фантазия собственников — и желание жить красиво — заходит слишком далеко, особенно, если над квартирой есть технический этаж. Сегодня расскажу о странном деле, где обычная квартира внезапно стала двухэтажной.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданка Б. жила на последнем этаже 25-этажного дома в Москве. Прямо над ее квартирой находился технический этаж — частично занятый коммуникациями, частично сдаваемый ТСЖ под офисы.

Некоторое время назад Б. арендовала одно из таких помещений — прямо над своей квартирой. Позже наняла рабочих, пробила в потолке проем диаметром 1,7 м, установила лестницу и фактически сделала из квартиры двухэтажную. Площадь квартиры выросла до 188,9 кв.м. В техническом этаже появилась вторая кухня, ванная, канализация, отопление, электроплита и все, что нужно для красивой жизни.

Так продолжалось почти 10 лет, и никто ничего не подозревал — пока ТСЖ не решило расторгнуть договор аренды. Но после расторжения договора попасть в помещение председатель ТСЖ не смог — дверь была заперта.

Когда ее вскрыли, то оказалось, что она и вовсе замурована с другой стороны. В итоге представители ТСЖ все же попали в помещение и обнаружили, что часть технического этажа присоединена к жилому помещению.

ТСЖ подало в суд с требованием привести помещение в первоначальный вид, а Б. в ответ подала встречный иск о сохранении перепланировки.

Что решили суды?

Судом было установлено, что это не просто перепланировка, а реконструкция: вмешательство в несущие конструкции дома, изменение назначения помещения, уменьшение общего имущества МКД — все это требует согласия всех собственников. А его, естественно, не было.

К тому же договор аренды расторгнут — следовательно, помещение подлежит возврату в первоначальном состоянии. Никаких оснований у Б. продолжать пользоваться этим помещением больше нет.

Б. настаивала, что перепланировка была согласована ею изначально в 2005 году с застройщиком, когда она покупала квартиру в еще строящемся доме, также были получены все документы и согласования. Но суд этот аргумент не учел.

Назначенная экспертиза показала: вернуть помещение в исходный вид можно, но будет это недешево. Однако суд все равно обязал в течение месяца демонтировать лестницу, перегородки, сантехнику, восстановить перекрытие и коммуникации, а также освободить помещение (Решение Хорошевского районного суда по делу N 02-0086/2023).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Надеюсь, пост прочитают знающие люди и смогут аргументированно объяснить решение Фемиды или подтвердят мои подозрения, что здесь что-то нечисто и судья "ошибочно" вынесла такое нелогичное, с моей - не юриста! - точки зрения, решение.

Купил новую квартиру с чистовой отделкой в уже построенном и сданном ЖК. Подписывали ДКП (не ДДУ). Нанял юристов для подачи иска в суд на получение компенсации от застройщика за некачественный ремонт.

Не буду сейчас расписывать детально условия ДКП, ход тяжбы и т.п. Мне кажется, это не важно для моего вопроса. Приведу только значимые факты и цифры.

Нанятая моими юристами компания провела строительно-техническую экспертизу. Результат - оценочная стоимость работ для устранения всех недостатков по отделке - почти 2 млн. с 85 квадратных метров.

Суд после первого заседания по запросу застройщика назначил независимую экспертизу. Результат - недостатков всего на 75 тыс. (имею положительный опыт по взысканию компенсации по другому объекту недвижимости и знаю, какие реально недостатки в приобретенном жилье, поэтому для меня очевидно, что сумма смешная, но это тоже не важно). Застройщик упирал на то, что квартиру до приобретения покупатель видел. Имел возможность оценить ремонт. Раз вышел на сделку, значит все устраивало (все так).

Решение суда - иск удовлетворить частично. Выплатить истцу, т.е. мне, 75 тыс. на исправление недостатков, моральную компенсацию, возместить почтовые расходы и расходы на оплату госпошлины и т.д. Всего - около 95 тыс. При этом меня суд обязал возместить застройщику расходы на проведение экспертизы - 115 тыс.!!! (для сравнения: моя экспертиза стоила 35 тыс.). Итого после взаимозачетов присужденных сумм я в минусе на 20 тыс. Т.е. еще и должен оказался. Хотя суд выиграл!?

Собственно вопрос: если я выиграл суд, почему я должен оплатить экспертизу? Я не спрашиваю, почему мой иск не удовлетворили в полном объеме. Там все сложно. Я понимал, что сумма в 2 млн. скорей всего завышена. ДКП был составлен застройщиком так, что отделка вообще не является предметом договора (хотя квартира продавалась с отделкой, так и на сайте было, так и в рекламе и т.д.). Черт с ним. Я понимал всю сложность моего случая, осмысленно шел на риски и даже был на 95% готов к проигрышу.

Но решение суда меня сбило с толку. Иск удовлетворен (победа? пусть и не полная). Но ты оплати экспертизу. Уверен, что застрой даже не будет с меня требовать эти 20 тыс. Решение вступило в силу 4 мес. назад. Такое впечатление, что сумма в 115 тыс. за СТЭ взята с потолка, чтоб вывести в ноль присужденную мне компенсацию.

Мой адвокат сказал, что впервые столкнулся с такой логикой судьи.

Есть у кого-нибудь экспертное мнение. Может моя логика и нелогична вовсе, или я не понимаю тонкости работы системы правосудия. Заранее спасибо!

Есть в Нижегородской губернии такой застройщик, как Жилищный ответ (продавец ИП Ткаченко ИНН 526204592169). У него в мае прошлого года мы приобрели дом по сельской ипотеке (внутренняя отделка white box – т.е. предчистовая, можно красить стены или клеить обои, стелить пол и жить). Дом куплен по ДКП, я так понимаю в этом случае никакой мораторий не действует - отношения регулируются законом о защите прав потребителей. В момент приемки дома в акте зафиксировали все видимые недостатки, которые ответственный человек от этой компании обещал устранить примерно в течении месяца и даже поставил дату срока выполнения работ – до 25.05.
Также, в процессе ремонта, были выявлены еще недостатки – сквозные трещины в стяжке пола (при постукивании по стяжке резиновым молотком – она бухтит), пароизоляция потолка внутри помещения выполнена не единым контуром, как того требует СНиП II-26-76 (4.4б, 4.4в). Место выхода вентканалов наверх полностью раскрыто, там просто напихан утеплитель. Находится оно в санузле второго этажа.

По вопросу неправильного монтажа пароизоляции мы обращались в сервисную службу Жилищного ответа в сентябре 2024, в феврале и марте 2025. По последнему обращение к нам приехала целая делегация (автор проекта, специалист по контролю качества, начальник сервисной службы, сотрудник сервисной службы, мастер и еще пара человек). Все они пытались меня убедить, что такая «дырень» это нормально, в проекте именно так, проект прошел все необходимые согласования и по-другому сделать невозможно, т.к. большое количество труб проходит через нее, к каждой примыкание не сделаешь. В первые два обращение информация была такой же, только озвучивало ее меньшее количество представителей кампании (специалист сервисной службы и мастер, который непосредственно занимается устранением недостатков в доме) и под этим предлогом в устранении отказывали.
Мастер, который занимался устранением заявленных косяков делал все очень медленно, ссылаясь на разные причины (типа не исправил шпатлевку вокруг окон, т.к. оконная компания не привезла декоративные уголки.). На текущий момент ряд недостатков, которые были указаны в акте при приемке, не устранены.

В принципе все представители застройщика проявляют искреннее безразличие к решению любых проблем, менеджер так вообще сказала, что у них обычно сразу в суд идут в таких ситуациях (я, честно говоря, был немного удивлен таким ответом, она никак не пыталась помочь решить вопрос, связи с руководством нет)
Аналогичная ситуация во всех домах, но часть жителей решили, что проще устранить самим за свой счет, чем ждать человека от застройщика.

В сухом остатке:

- Дом куплен по ДКП в ипотеку в мае 2024, продавец ИП Ткаченко ИНН 526204592169

- При оформлении дома всем в обязательном порядке в акте на устранение недостатков дают подписать пункт о том, что все устранено, претензий нет (иначе дом вам не переоформят, а делается это все обычно в последний месяц действия сельской ипотеки, соответственно можно просто без дома остаться, если ждать устранения).

- Часть недостатков повторно озвучена осенью 2024 в письменных обращениях в сервисную службу (у компании такой порядок – пишите им на эл.почту на их бланке обращение, с указанием проблемы, они осматривают, составляют акт, передают прорабу)

- Непосредственный исполнитель работ (мастер) – свою косячную работу исправлять отказывает (устно), например, исправлял косяк на стене – наляпал шпатлевки кое-как, потом ее красил и испортил стену – подтеки краски, место проведения работ четко видно. Перед покраской стену не грунтует и не обеспыливает.

- Думаю попробовать собрать народ на коллективный иск (по крайней мере проблема с пароизоляцией точно у всех, т.к. это типовое решение застройщика).

- Цель моя - заставить застройщика хоть немного более адекватно работать с претензиями от клиентов.

Вопросы у меня такие:

1. На текущий момент стоит вопрос – делать предварительное заключение от техэксперта (цена от 10 000, без оценки стоимости работ, за один недостаток) или сначала отправить претензию/досудебку ИПшнику? Если сделаю сначала заключение – смогу возместить с ИП затраты на него или это «моя хотелка», а значит мои затраты?

2. Можно ли с ИП получить неустойку за длительный срок проведения исправительных работ и их низкое качество (по факту нужно переделывать)? С какого момента он исчисляется?

3. Можно ли с ИП получить компенсацию за исправление своими силами до непосредственного исправления? Сумму обосновать, например, несколькими предложения цены за эти работы исполнителей с авито или нужно заказывать анализ тех.контроля с оценкой стоимости?

4. Если затевать судебную тяжбу – смогу ли я продолжать ремонт, предварительно все зафиксировав на фото/видео или нужно все оставлять открытым для возможных экспертиз?

5. Можно ли им организовать какие-нибудь проверки от надзорных органов и т.д.?

6. Может еще кто-нибудь что посоветует, что я упустил?
   

Доброго времени суток.
При ремонте сан узла получился каким-то магическим образом пролив соседей ниже (возможно ремонтник нарушил технику работу, но свою вину конечно он отрицает и работал к сожалению без заключения договора на выполнения работ) в доль вент канала на кухне примерно ущерб 0,2-0,3 м2 из 5,5м2 , до этого были проблемы жильцы в доме говорили с крышей и иногда с неё топило (как раз на улице была не понятная погода)

Приходил с УК инженер и сразу поставил диагноз что виноваты мы и было разовое пролитие
В акте так же написано что у нас инженерные системы в порядке, но к нам он не заходил

Мы начали разбираться с УК, инженер говорит что вышел конденсат или какую-то трещину просочилась вода. (интересно то что это только на кухне в доль канала, больше по периметру у них нет)

Созвонились с соседями, сказали ну раз уж так получилось давайте решать.
Договорились о том что мы посмотрим сколько будут стоить работы по побелке потолка.
На сайте профи( не реклама) нашёл людей которые в адекватную сумму готовы всё сделать (озвучено было 400 руб за м2) но т.к. объём не большой, за 5-6 тысяч рублей сделают.
Ответ соседей был таков, что это не серьёзно и наняли независимую экспертизу, где конечно все работы в том числе материалы завышены в 50-100% от товара.
Акт они получили сегодня 26.02.2025 т.к. говорили что 24.02.2025 только туда обратятся и как будет готов нам отправят для ознакомления.
Как это опротестовать решение их оценщика?
Ремонт за свой счёт предлагали, отказались.
Ремонт при найме работника отказались.

Для начала надо определиться, что имеет ввиду ТС под понятием "временная прописка". Дело в том, что если его таджики граждане другого государства, то никакой прописки в том смысле слова, которое мы, по привычке, подразумеваем он сделать не сможет. Их тупо не пропишут в ФМС. Это незаконно. И даже за взятку никто такого не сделает. Просто нет форм для этого.
А вот что касается постановки на временный учет иностранного гражданина, то тут у нашего ТС проблема. Он не то что бы мог бы, он обязан заключить с этими таджиками трудовой договор. И вот тут у него начинается самая интересная часть истории. Трудовой договор с иностранным гражданином заключается только при наличии у него патента на трудовую деятельность(попросту патент).
То бишь наш потенциальный строитель уже должен иметь патент. А патент, без временной регистрации, никто ему не выдаст. То бишь цепочка событий такова. Человек приезжает в РФ. Становится на учет по месту пребывания( временная регистрация). Такой учет возможен на срок до 90 суток с момента въезда и ни на день больше не допускается. Потом, максимум в течении месяца со дня въезда, он должен пойти в миграционный центр( в Москве и МО- ММЦ "Сахарово"), где сдав тест на знание русского языка и истории, медицину, отпечатки, а также купив ДМС, заплатив за все это в общем порядка 17000 рублей, получить патент. За использование которого, каждый месяц он обязан платить определенную сумму, которая проходит по налоговому ведомству( называется налог на трудовую деятельность иностранного гражданина). В Москве и МО эта сумма составляет 8900 рублей в месяц. И после этого в течении 2х месяце устроиться на работу, иначе этот патент аннулируется.
И вот теперь и только теперь, наш ТС имеет право взять этого таджика на работу. И сделать он это может заключив трудовой договор с иностранцем. Сразу же оговорюсь- ничего страшного с работодателем не произойдет из за этого. Надо всего лишь соблюсти пару условий.
1. После заключения трудового договора, заполнить и отнести в ФМС по месту работы специальное уведомление о заключении данного трудового договора с иностранцем. Сделать он это обязан в течении 3х суток с момента заключения договора.
2. Сам иностранец тоже должен заполнить и отнести в тот же самый отдел ФМС уведомление о том, что он начал работать. Обязан сделать в течении 2 месяцев с момента заключения договора.
А теперь основной тезис вышенаписанного. Работодатель обязан заключить с работником трудовой договор. Если придут на квартиру, где иностранец делает ремонт и у него нет договора, то это штраф.
А теперь вторая часть марлезонского балета... Иностранец, когда въехал на территорию РФ зарегистрировался на 90 суток. Все помнят этот момент, который я описал выше? Через месяц он получил патент, оплатил его и может начинать работать. Но патент выдается на год!. И на основании патента+ оплаты налога регистрация продлевается на тот период, на который патент оплачен. Оплатил три месяца- продлили на три месяца, на год, то и продлевают на год.
И если у ТС таджик работает и живет одновременно, то я бы на месте ТСа зарегистрировал бы работника на предполагаемый срок ремонта. Этим он избежит проблем с ФМС и участковым.
То бишь, если ремонт продлится 2 месяца, то проще этого таджика на эти 2 месяца зарегистрировать. Это будет железобетонная защита от всех потенциальных неприятностей с законом. При этом хозяин всегда может эту регистрацию прервать. Закончил таджик работать, хозяин через Госуслуги отправляет уведомление о убытии иностранца с данного адреса.
Так что зарегистрировав своего таджика, ТС поступит по закону.
Но тут меня, в описании ТСа, зацепил один момент. Ему таджик говорит, что надо бы его зарегистрировать, что бы он мог получить патент. А это значит, что ТС уже нарушил закон, взяв человека на работу без патента и трудового договора. То бишь ТС очень и очень сильно рискует нарваться на штраф. И тут ему надо бояться не регистрации своего таджика, а того что он не успеет его зарегистрировать.
И да, фиктивная постанова на учет иностранца- наказуема. Но тут дьявол кроется в деталях.
За одного- двух человек ничего не скажут и не сделают. Максимум припугнут.
А вот массово такое делать- очень и очень чревато. Но сейчас регистрация стоит очень хороших денег. Например меня, буквально на прошлой неделе попросили за 12000 рублей зарегистрировать на три месяца иностранца. Типа по дружбе. Отказался. Но не потому, что испугался. А так на 3 месяца регистрация стоит 16-20 тысяч. Зачем сдавать квартиру, если можно за те же деньги зарегистрировать пять- шесть человек)))