Лига Недвижимости

Истории о наследстве часто напоминают детективы, где споры о квартире могут вспыхнуть даже спустя десятилетия. Иногда причина в том, что наследники вовремя не оформляют права на имущество, а потом неожиданно сталкиваются с попытками государства забрать недвижимость. Так случилось и с героиней этой истории.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданка Б. проживала со своей матерью в одной квартире в славном городе Москве.

В 1997 году мать Б. умерла, а наследницами стали сама Б. и ее сестра, которая давно жила отдельно с мужем. Между собой женщины договорились: Б. пока продолжит временно жить в квартире, потом оформят наследство и продадут жилье. Но, как водится, нет ничего более постоянного, чем что-то временное.

Б. осталась жить в квартире, а сестра вопрос о продаже не поднимала. В итоге ничего оформлять так и не стали. Никто из них не вступил в наследство официально, срок обращения к нотариусу давно прошел.

Прошло 20 лет. Б. все это время жила в квартире матери, а ее сестра за эти годы скончалась.

Но однажды Б. обнаружила в почтовом ящике повестку в суд — столичный Департамент имущества подал иск о выселении ее из квартиры и о признании жилья выморочным имуществом с передачей его в собственность города.

Б. подала встречный иск — о признании фактического вступления в наследство и установлении за ней права собственности на квартиру.

Что решили суды?

На суде Б. настаивала, что все это время проживала в квартире, была в ней зарегистрирована, оплачивала коммунальные услуги и несла все расходы по содержанию жилья. При этом за 20 лет чиновники ни разу не проявили интереса к судьбе квартиры.

Представители департамента возражали: срок для вступления в наследство Б. пропустила без уважительных причин, за квартирой числилась задолженность по коммуналке, а потому ее нельзя считать добросовестным собственником. А то, что департамент «забыл» про квартиру на 20 лет, не мешает сейчас признать ее выморочной.

Суд первой инстанции согласился с департаментом: Б. подлежит выселению, а квартиру надо передать городу. Апелляция и кассация это решение поддержали.

Что сказал Верховный суд?

Нижестоящие суды допустили ряд ошибок.

Во-первых, суды проигнорировали факт фактического вступления Б. в наследство: она жила в квартире, была там зарегистрирована, платила за ЖКУ, пусть и не всегда безупречно.

Во-вторых, сам департамент нарушил региональный регламент признания имущества выморочным. Согласно правилам, органы власти должны были собрать сведения и оформить права на выморочную квартиру в течение шести месяцев после смерти владельца. Максимальный срок перехода квартиры в собственность города — один год.

Но за 20 лет никаких действий предпринято не было. А значит, департамент сам лишился права претендовать на квартиру.

В итоге все решения нижестоящих судов были отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение (Определение Верховного суда по делу N 5-КГ21-90-К2).

После пересмотра районный суд признал Б. собственницей квартиры, а в иске департаменту отказал (Решение Бутырского районного суда Москвы по делу N 02-5714/2021).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

При том, что Конституция РФ провозглашает свободу выбора места жительства, длительное отсутствие человека по адресу своей постоянной регистрации может привести к тому, что он лишится в итоге своего жилья. Недавно Конституционный суд РФ высказал свое мнение по поводу этой ситуации.

После смерти мужчины спор между его сыном и мачехой несколько лет разбирался судами. Предметом конфликта стала жилплощадь: в 2001 г. отец получил квартиру по договору социального найма, в ордере были указаны он и его супруга, в 2006 г. отец оформил регистрацию в этой квартире своему сыну. Но тот вскоре женился и переехал с семьей в другой регион, где его пригласили на работу.

А когда отец скончался и встал вопрос о переоформлении договора соцнайма на квартиру и, в перспективе, ее приватизации, мачеха обратилась в суд с иском о признании сына своего супруга утратившим право на квартиру и снятии его с регистрационного учета.

Мачеха ссылалась на ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня такого выезда.

Истец заявила, что ответчик в спорную квартиру фактически никогда не вселялся, коммунальные услуги не оплачивал и последние 6 лет проживал в другом регионе.

Сын в ответ тут же оформил регистрацию в спорной квартире своей несовершеннолетней дочери, воспользовавшись тем, что действующие правила позволяют вселять детей к родителям без согласия остальных членов семьи.

В суде он сослался на ст. 71 Жилищного кодекса РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя или членов его семьи в жилом помещении по договору социального найма не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по такому договору.

Сын утверждал, что отсутствие его в спорной квартире носит временный и вынужденный характер, поскольку оно было вызвано конфликтными отношениями с мачехой, а также необходимостью переезда по месту работы.

В трех инстанциях суды встали на сторону ответчика, признав, что временное отсутствие в жилом помещении не может повлечь прекращение договора соцнайма — тем более, мужчина зарегистрировал в квартире свою дочь, подтвердив тем самым, что не отказывался от своих прав на жилое помещение.

Однако Верховный суд РФ отменил решения в пользу ответчика, обратив внимание на следующие обстоятельства:
- ответчик не доказал, что вселялся в спорную квартиру после регистрации и проживал в ней,

- вступление его в брак, проживание с новой семьей в другом жилом помещении, работа в другом регионе указывали на то, что его отсутствие в спорной квартире носило постоянный характер,

- не были приведены доказательства того, что мачеха чинила препятствия ответчику и его дочери в пользовании квартирой отца (сын ссылался на обращение в правоохранительные органы по поводу отказа мачехи впустить его в квартиру, но это заявление было подано им после того, как мачеха обратилась в суд с иском о выселении.

После этого же он оформил дочери постоянную регистрацию в спорной квартире, тогда как фактически она проживала с матерью по другому адресу).

В связи с этим Верховный суд РФ направил дело на пересмотр, по итогам которого иск мачехи удовлетворили и ответчика с дочерью признали утратившими право пользования спорной квартирой (ВС РФ, определение №78-КГ20-19-КЗ).

Но на этом спор не закончился: сын обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ нарушает его конституционное право на жилище и свободу выбора места своего проживания (ст.ст. 27, 40 Конституции РФ).

Однако там отказались рассматривать жалобу по существу, подтвердив, что оспариваемая норма определяет момент расторжения договора соцнайма жилого помещения в случае, если кто-то из участников договора выезжает в другое место для постоянного проживания.

Если суды установили факт такого выезда со стороны заявителя и его дочери, то ст. 83 Жилищного кодекса РФ не может рассматриваться как нарушающая их конституционные права (КС РФ, определение от 31 января 2023 г. N 122-О).

Иными словами, факт длительного отсутствия в жилом помещении, предоставленном по договору соцнайма, может стать основанием для выселения — и жаловаться на нарушение своих прав в Конституционный суд РФ по этому поводу бесполезно.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Сегодня сдал студию 23кв на м.Нижегородская. Сняла девушка, на поиск арендатора ушло 12 часов. Ставка 55к + счетчики.

Общая мебелировка обошлась примерно в 500к. Про все подводные камни напишу дальше.

Не обошлось без факапов 💩, про них тоже будет отдельный пост.
Капиталистическая гонка

Немножко позитива, о чем ТС опять же не упоминает, хотя как юрист, а тем более, человек, пытающийся привлечь целевую аудиторию в свой ТГ-канал, должен знать, не все же кошмарить публику страшилками...добросовестный приобретатель, слышал такое?

Добросовестный приобретатель имеет право

Петроградский районный суд г. Санкт-Петербурга рассмотрел иск Татьяны Р. к Министерству финансов Российской Федерации о взыскании компенсации за утрату права собственности.

Р. просила 4 800 000 рублей.

На основании договора купли-продажи, заключенного с В., истец приобрела в собственность квартиру на 16 линии В.О. Р. исполнила свои обязательства по договору и передала продавцу 4 800 000 рублей. В. квартира была приобретена на основании договора купли-продажи с А., который в свою очередь заключил договор с Л.

Р. зарегистрировала право собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением Василеостровского районного суда г. Санкт-Петербурга признаны недействительными указанные выше договоры купли-продажи квартиры, в том числе и заключенный между истцом и В. Квартира истребована у добросовестного приобретателя.

Решением Невского районного суда г. Санкт-Петербурга удовлетворены исковые требования Р., в ее пользу с В. взысканы денежные средства. Однако, денежных средств, взысканных решением суда, истец не получила, так как взыскание по исполнительному документу не произведено. Исполнительное производство окончено, исполнительный лист возвращен в адрес взыскателя в связи с невозможностью исполнения. В то же время истец, будучи добросовестными приобретателем, утратила право собственности, в связи с чем имеет право на выплату компенсации.

Представитель Министерства финансов пояснил, что заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению.

Суд сказал, что согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» физическое лицо - добросовестный приобретатель, у которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет Казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Соответствующий судебный акт принимается в случае, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об окончании исполнительного производства и возвращении исполнительного документа взыскателю от 29.08.2024 г.

Суд взыскал с Министерства финансов Российской Федерации за счет средств Казны Российской Федерации в пользу Р. компенсацию за утрату права собственности в размере 4 800 000 рублей.

А где деньги? Неадекватная дама их успела куда-то день. Куда именно - уже не помнит. Теперь ни квартиры, ни денег! Бомж!

Вопрос приобретения недвижимости у лиц пожилого возраста традиционно вызывает опасения у потенциальных покупателей - и эти опасения, как показывает судебная практика, вполне оправданы. Дело в том, что в таких ситуациях не редкость случаи, когда спустя какое-то время сделки по купле-продаже, совершённые с участием граждан преклонного возраста, оспариваются и признаются недействительными.

Основанием для этого обычно служит тот факт, что продавец на момент подписания соглашения не мог адекватно понимать характер и последствия своих действий, либо не был способен руководить ими вследствие возрастных изменений здоровья или заболеваний. Подобные основания предусмотрены статьёй 177 Гражданского кодекса РФ.

Однако ещё более сложной и, пожалуй, неожиданной для покупателя может стать ситуация, когда имущество приобретено у молодого, совершенно здорового, не вызывающего подозрений продавца. Тем не менее, и здесь сделка может быть признана судом недействительной по тем же причинам.

Яркий, весьма показательный пример из свежей судебной практики был недавно рассмотрен Верховным судом РФ (дело №5-КГ23-19-К7).

В 2020 году гражданин приобрёл квартиру через стандартную процедуру купли-продажи. Продавцом выступала молодая женщина, у которой на момент сделки не было выявлено никаких психических или иных заболеваний, она выглядела дееспособной и уверенно вела все переговоры.

Более того, покупатель оформлял ипотеку, поэтому банк, предоставлявший кредит, тщательно проверял «чистоту» сделки, тщательно анализируя документы и историю квартиры, чтобы убедиться в отсутствии рисков.

Однако уже спустя год, совершенно неожиданно, новый владелец получил исковое заявление от пожилой дамы. Она требовала признать сделку купли-продажи недействительной и возвратить ей квартиру, ссылаясь на то, что жильё выбыло из её собственности против её воли, а она его никому не передавала и не намеревалась этого делать.

Как выяснилось, истицей оказалась бабушка продавца. В 2017 году, за три года до продажи, эта женщина оформила договор дарения, по которому подарила свою квартиру внучке. Спустя непродолжительное время после оформления дарственной бабушка переехала в другой город к родственникам, поскольку ей требовалось медицинское наблюдение и лечение. Внучка после получения квартиры продолжала в ней проживать вместе со своей дочерью, своевременно оплачивала коммунальные платежи и несла иные расходы, связанные с содержанием жилья. В начале 2020 года она решила реализовать квартиру и заключила договор купли-продажи с вышеупомянутым мужчиной.

Осенью того же года бабушка была признана судом недееспособной по причине прогрессирующего психического расстройства. Ей был назначен опекун - другая внучка, которая на тот момент и заботилась о ней.

Узнав о совершённой три года назад дарственной и состоявшейся продаже, этот опекун счёл действия незаконными и обратился в суд с заявлением от имени своей подопечной.

В ходе судебного разбирательства была организована психолого-психиатрическая экспертиза, которая установила, что на момент оформления дарственной в 2017 году у бабушки уже имелось тяжелое психическое заболевание. Это заболевание мешало ей осознавать суть происходящего и принимать сознательные решения относительно судьбы её имущества.

Однако на уровне апелляционной и кассационной инстанций суды отказали в удовлетворении иска, объяснив это тем, что все члены семьи были осведомлены о том, что квартира теперь принадлежит другой внучке, никто не возражал против такого положения дел, и все текущие расходы владелица несла самостоятельно. Также суды сочли, что настоящая активность опекуна связана исключительно с появлением перспективы раздела наследства, а не с реальной защитой интересов пожилой женщины.

Тем не менее, Верховный суд РФ занял иную позицию. Высшая судебная инстанция подчеркнула, что:

- Факт недобросовестности или добросовестности действий опекуна не имеет значения, поскольку на момент подписания дарственной этот человек фактическим участником сделки не был;

- Экспертиза убеждающим образом доказала: дарственная была подписана бабушкой в момент, когда та уже не могла понимать значения своих действий, тем самым документ не отражал её реальной воли (сама она, выступая на суде, отмечала, что покинула квартиру лишь временно и передачу в дар не планировала);

- Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ любые предметы имущества, ушедшие из владения их первоначального собственника помимо его воли, подлежат возврату законному владельцу даже в том случае, если они были приобретены добросовестным лицом, не осведомлённым о нарушениях.

Как итог - Верховный суд РФ полностью поддержал требования опекуна, признав за бабушкой право собственности на квартиру и обязав нового владельца возвратить приобретённое недвижимое имущество.

Второй итог - продавец куда-то дела деньги вырученные с продажи квартиры. Суд признал ее должницей и при её зарплате в 20 тысяч рублей возврат этого долга затянется на десятилетия.

Как показывает опыт, получить деньги на практике бывает крайне сложно, особенно если у продававшей стороны нет значимых доходов, имущества или официальных источников средств: исполнительные производства могут тянуться годами, а иногда и вовсе не приводят к реальному возврату средств.

Таким образом, эта история наглядно показывает: при покупке недвижимости, особенно на вторичном рынке, нужно максимально тщательно выяснять основания приобретения продавцом права собственности. Нужно запросить не только стандартные выписки, но и досконально изучить историю всех сделок с квартирой за последние годы.

Особую настороженность должны вызывать объекты, перешедшие к нынешнему владельцу по договору дарения от пожилого родственника, который ещё жив или скончался совсем недавно (как правило, в пределах последнего года).

Покупка таких квартир связана с серьёзными юридическими рисками - всегда остаётся вероятность того, что прежний собственник или его опекун признают сделку спорной и сумеют её оспорить, как случилось с героем приведённой выше истории.

Следовательно, разумный покупатель должен проявлять максимальную осмотрительность, использовать правовую экспертизу, консультироваться со специалистами по жилищному и наследственному праву, чтобы не оказаться в ситуации, когда квартира может быть потеряна, а возврат потраченных средств становится почти невозможным.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.