Лига Недвижимости

Принятие вышеназванных норм носит системный характер и направлено на поддержку застройщиков (строительных олигархов) за счёт дольщиков-физлиц (простого народа). Мораторные постановления Правительства РФ в период их действия повлекли отмену подлежащих взысканию с застройщиков в пользу дольщиков неустоек, процентов, штрафов, иных мер ответственности предусмотренных ФЗ-214 и ЗоЗПП. По ранее начисленным процентам, штрафам и т.д. предоставили застройщикам отсрочку в период действия норм. Принятые народными избранниками (депутатами) Федеральные законы (ФЗ), внесли изменения в ФЗ-214 О долевом участии в строительстве, существенно уменьшив ответственность застройщиков в сравнении с ранее действующим ФЗ-214. Также поправками изменено действие ЗоЗПП, который по большей части более не применяется к договорам долевого участия (ДДУ). Кроме того, ФЗ-266 и постановление 326 применили обратную силу закона к ДДУ, заключенным до вступления в силу указанных норм. Применение обратной силы закона в нарушение Конституции РФ существенно изменило ранее установленную ФЗ-214 и ЗоЗПП ответственность застройщиков, что в свою очередь привело к существенному нарушению прав и законных интересов дольщиков в правоотношениях дольщик - застройщик.

Рассмотрим к чему привело принятие указанных норм на практике.

Рассмотрим решение суда первой инстанции по типичному иску дольщика-физлица к застройщику.

Дольщик обратился в суд с иском к застройщику о защите прав потребителя, взыскании денежной суммы в размере стоимости ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных несоответствий, неустойки штрафа, компенсации морального вреда и судебных расходов.

В обоснование иска дольщик указал, что приобрел у застройщика для личного использования квартиру. Квартира дольщику передана по акту приема-передачи. В процессе проживания в данной квартире выявлены строительные недостатки. Дольщик обратился к специалисту для определения дефектов выполненных строительно-монтажных работ и стоимости их устранения. Согласно техническому заключению выявлены дефекты выполненных строительно-монтажных работ, стоимость устранения которых составляет 293 679 рублей. Дольщиком направлена претензия застройщику с требованием о возмещении расходов на устранение стоимости недостатков, которая была получена застройщиком, однако претензия оставлена без удовлетворения.

Дольщик просил взыскать с застройщика в свою пользу:

• денежную сумму в размере стоимости ремонтно-строительных работ и материалов по устранению выявленных несоответствий в размере 293 679 рублей,

• неустойку за период с 14.09.2023 по 20.06.2024 исходя из суммы 2 936 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательств

• компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей,

• штраф в размере 50% от взысканной в пользу потребителя суммы

• расходы, связанные с оплатой почтовых услуг, в соответствии с представленными чеками.

Суд взыскал:

• стоимость устранения строительных недостатков исходя из заключения эксперта в размере 55 120,91 руб.

• на основании постановления № 326 снизил размер неустойки, взыскав 2 151 руб., из расчета неустойки по ставке 7,5% годовых, из расчета: 55 120 руб. х 7,5% / 365 х 190 дней

• компенсацию морального вреда в пользу истца в размере 2 000 руб.

• штраф в размере 50% от присужденных потребителю денежных сумм в размере 29 636 руб., исходя из расчета: (55 120 руб. + 2 151 руб. + 2 000 руб.) / 2

• расходы на оплату почтовых услуг в размере 400 рублей

• постановил отсрочить исполнение решения суда в части взыскания финансовых санкций до дня отмены ограничений, установленных постановлением № 326.

Разбираем в выделенной части.

1. На основании ч. 8 ст. 7 ФЗ-214, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 ст. 7, застройщик уплачивает дольщику-потребителю, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 ЗоЗПП. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 ЗоЗПП (прим. - 1%), от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Период просрочки с 14.09.2023 по 20.06.2024, составляет 280 дней. Однако суд при исчислении неустойки взял период в 180 дней. Почему так? Во-первых, на основании п. 1 постановления № 326 суд не начислил неустойку в период действия постановления (с 20.03.2024 по 20.06.2024). Таким образом, период начисления неустойки составил с 14.09.2023 по 22.03.2024 = 190 дней. Во-вторых, суд на основании п. 2 постановления № 326 применил при расчёте неустойки ставку ЦБ, действующую на 01.07.2023 (7,5%). Т.е. за весь исчисляемый период применил ставку не более 7,5%, в соответствии с требованиями п. 2 постановления. При этом суд на основании п. 3 постановления № 326 применил обратную сила закону при исчислении неустойки за период когда постановление не действовало!

В случае отсутствия постановления № 326 с застройщика в пользу дольщика подлежала ко взысканию неустойка в размере: 55 120 руб. x 0,01% x 280 дней = 154 338 руб.

Вместо этого суд взыскал с застройщика 2 152 руб., т.е. неустойка благодаря постановлению № 326 занижена в 71 раз!

2. Обратим внимание на потребительский штраф, взысканный в размере 50% от удовлетворённых исковых требований, что составило 29 636 руб. Суд как ни странно не применил ст. 333 ГК РФ, о которой слёзно клянчил застройщик, и не занизил указанный штраф. Наверное учёл, что более чем с избытком была срезана неустойка. На практике потребительский штраф суд режет как минимум в 2 раза.

Хотел обратить внимание на тот факт, что истцу-дольщику по настоящему судебному спору относительно повезло. В пользу "современного дольщика-истца" в соответствии с ФЗ-266 с поправками к ФЗ-214, суд взыщет с застройщика штраф в размере 5% вместо 50%. Применительно к рассматриваемому спору штраф в этом случае составил бы 2 963 руб. То есть штраф в силу ФЗ-266, внесший поправки в ФЗ-214, был бы занижен в 10 раз!

3. Суд применил п. 1 постановления № 326, предоставив застройщику отсрочку на весь период действия постановления, которое напомню постоянно продлевается. Таким образом, к настоящему времени дольщик по данному делу вместо того, чтобы получить денежные средства по вступившему в законную силу решению суда, вынужден ждать окончание действия постановления № 326.

Оцените степень издевательств, допущенных Госдумой и Правительством РФ в отношении данного дольщика. Мало того, что суд копейки начислил, потому как законодатели с исполнителями изменили Закон уже после заключения договора долевого участия (ДДУ), кроме того применив обратную силу Закона к этому ДДУ, так ещё присужденные копейки не получишь пока действует постановление № 326.

Таким образом, в сравнении с ранее действовавшими ФЗ-214 и ЗоЗПП, в новой редакции ФЗ-214 в совокупности с принятыми Правительством РФ мораторными постановлениями привели к потере дольщиками значительных денежных средств. Такова цена принятых законодателями и исполнителями мер по спасению застройщиков за счёт дольщиков.

Теперь для тех, кому творящийся в отношении дольщиков беспредел до сих пор не понятен, попытаюсь изложить максимально просто на примере вклада.

Представьте, что вы вкладчик. Три года назад вы открыли в банке вклад (депозит) в размере 1 млн рублей под 15% годовых сроком на 3 года. Прошли 3 года, и вы обратились в банк с целью снятия своих денежных средств и процентов по вкладу, начисленных за 3 года. Проценты ежегодно вы не снимали, оставляя на вкладе. В итоге вам должны выдать на руки примерно 1,5 млн.

Вместо этого в банке вам выдают 1 млн. Поясняют, что за 3 прошедших года Госдумой внесены поправки в законодательство, в результате которых проценты вам не положены. Предыдущие депутаты и министры, мол, балбесами были, в школах не учились, законы издавали неправильные, счастьем народа отягощены не были. Также поясняют вам, что переживать не надо, ведь ваши деньги вам вернули, а могло ведь быть и хуже - ведь некоторым вообще ничего не выплатили. Мол, радуйтесь и этому, спасибо скажите.

Обалдевшие от внезапно нахлынувшего счастья, вы идёте в суд. Два - три года судитесь, поседев от радости погружения в реальность судебной системы. Суд вместо 500 тыс. присуждает в вашу пользу 5 тыс. рублей, ссылаясь на мораторное постановления Правительства РФ, согласно которому больше начислить вам никак не можно. Мол, в отношении банков государством приняты стабилизирующие, поддерживающие меры. Вы оформляете исполнительный лист. Идёте в ФССП. Приставы кладут на полку ваш исполнительный, разводят руками и говорят: извиняйте, в соответствии с постановлением Правительства введён мораторий на взыскание денежных средств с банков. Ждите когда оно закончит срок действия. И вы ждёте. Ждёте пол года. Его продлевают на пол года. Ждёте ещё пол года. Опять продлевают. Затем издают новое мораторное постановление и вам опять предстоит ждать. Попутно банкиры вас обвиняют в потребительском терроризме - деньги требуете с банка в то время, как ему так тяжело и тяжело обманутым вкладчикам. Прощать надо долги, нельзя быть террористом.

Пропагандисты всех мастей вам рассказывают о том как всё хорошо в стране и как сокращаются темпы обмана вкладчиков. Как на основании некой статистики неуклонно снижается количество ранее обманутых вкладчиков (за ваш счёт разумеется). Все счастливы. Все хлопают в ладоши. Депутаты с министрами рассказывают вам о том, как они ежеминутно борются за счастье вкладчиков, постоянно увеличивая объёмы выплат хоть чего-нибудь обманутым вкладчикам, т.е. тем, кому вообще ничего не выплатили. Но вам же выплатили, поэтому вы, мол, обманутым вкладчиком не являетесь, вы как говорится свой "эскроу" получили, вам никто больше ничего не должен. Занавес.

Надеюсь теперь стало понятнее.

Осознав изложенное, вы воскликните: "да, не, не может быть", "мы в правовой стране живём", "афторвсёврёт" и т.д. Увы, не только может, мы уже с вами живём в этом. Вам лишь остаётся, как в фильме Матрица, сделать выбор: жить в текущей реальности или оставаться пребывать в реальности "розовых пони".

Прошу принять участие и выразить своё личное мнение в опросе об отмене постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве". Напомню что с продлением оно действует до 01.07.2025. Опрос в предыдущей статье по данной теме.

P.S. На минусики и плюсики реагировать не нужно. Пусть детишки из Пикабу с дутыми на котиках и "милоте" рейтингами резвятся )), а вот в опросе настоятельно прошу принять участие. Это действительно важно.

Полезные статьи по теме:

1. Циан. Мораторий на штрафы для застройщиков продлён до конца июня 2025 года: https://www.cian.ru/novosti-moratorij-na-shtrafy-dlja-zastro...

2. РБК. Путин отметил, что рост долгов застройщиков угрожает устойчивости рынка: https://realty.rbc.ru/news/67fe75bd9a7947bc63bfebdd

3. Гарант.РУ. Правительство РФ продлило мораторий на взыскание неустойки по ДДУ: https://www.garant.ru/news/1779162

Статьи со схожей тематикой других авторов Пикабу:

1. "Что со стабильностью, страна?": Что со стабильностью, страна?

2. "Штрафные санкции для застройщиков по искам потребителей уменьшили в 10 раз!": Штрафные санкции для застройщиков по искам потребителей уменьшили в 10 раз!

3. "Застройщики теперь вообще не отвечают за плохие квартиры: спасибо Госдуме и Правительству": Застройщики теперь вообще не отвечают за плохие квартиры: спасибо Госдуме и Правительству

4. "Дольщиков снова пускают по миру": Дольщиков снова пускают по миру

Один из подписчиков задал любопытный вопрос: он приобрёл квартиру, а теперь выяснилось, что у прежнего владельца остались неуплаченные долги перед управляющей компанией.

Теперь на имя нового собственника приходят квитанции с долгами бывшего владельца, а при попытке открыть новый лицевой счёт без задолженности управляющая компания отказывает. Как поступить в этой ситуации?

Является ли это законным?
Суммы задолженности по оплате содержания и текущего ремонта жилья, которые остались у бывшего хозяина квартиры, не переходят новому владельцу.

Однако закон не обязывает коммунальные службы заводить новый лицевой счёт при смене собственника имущества, поэтому даже суды зачастую отказывают в подобных требованиях. Получается довольно неоднозначно, согласитесь?

Тем не менее организации, предоставляющие коммунальные услуги, должны формировать платёжные документы с отражением достоверной информации о расчетах для актуального владельца жилья.

В такой ситуации рекомендую обратиться в управляющую компанию с просьбой выставлять платежки на ваше имя (как нового собственника), убрав из них долги прежнего владельца, ссылаясь на статью 10 Закона “О защите прав потребителей”. В случае отказа вы вправе подать жалобу в суд.

Есть важный нюанс: задолженность по капитальному ремонту, в отличие от долгов за коммунальные услуги и содержание жилья, действительно переходит к новому собственнику вместе с квартирой.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.