Квартира + Комната

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.

После нескольких месяцев раздумий и поисков, остановились на однокомнатной квартире в строящемся доме, недалеко от центра города (20 минут пешком до центральной площади города). Квартиру взяли в кредит по льготной ставке ~5,6%. Деньгами от продажи прошлой квартиры перекрыли остатки ипотеки за трешку, частично внесли минимальный платеж за новую квартиру, и ещё около полутора миллиона ликвидности осталось для новых свершений. Так получилось урвать весьма дешёвые деньги у банка, которые впоследствии давали и дают намного больше ставки по ипотеке.

Вторым плюсом оказалось то, что недвижимость в тот момент, как раз начинала свой гипертрофированный рост на льготных госкредитах, после минимум 5 лет стагнации. То что мы взяли за 2,4млн, на пике пытались продавать за 7-7,5млн рублей.

После получения ключей от квартиры, я по традиции, сам начал заниматься ремонтом. Хотя в этот раз, экономически целесообразнее было бы нанять рабочих, и дорого, но быстро сделать ремонт. В итоге, это окупилось бы за счёт аренды быстрее, чем растянулся ремонт собственными силами. Не говоря уже о потерянном времени и недополученной прибыли.

В общем, в итоге, и эту квартиру сдали. Точнее около года сдавали посуточно, а сейчас до весны сдаём помесячно, с арендной платой в 30т.р. (платеж по ипотеке 10 т.р.).

В начале этого года, понимая, что инфляция никуда не денется, решил ещё немного подстраховаться от обесценивания денег, и взял новый объект - студию в строящемся доме. Хоть психологически и тяжело было брать микростудию по 137т.р/м2, всё-таки решил, что лучше так, чем с кэшем на руках. Плюс математика в расчетах сошлась, и арендная плата с платежом по ипотеке должна будет давать положительную дельту.
Кстати, ещё к ней, мне подарили кладовку по символической цене 20т.р.

В общем, вот так примерно, изначально не имея практически ничего, помимо улучшения своих жилищных условий, мы приобрели и инвестиционную недвижимость. Да путь был не быстрый, и не самый простой. Но все же, рассказывая это, я хотел бы показать, что всё достижимо. Даже если вы не родились в богатой семье, не получили дорогого образования и престижной работы. Всё в ваших руках! 🙌

08.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Продолжим вечер удивительных историй.

Итак, около 14 лет назад я был гол как сокол, с фигой в кармане, без своего жилья и сильных перспектив к решению проблем.

Мы с супругой недавно расписались, и у нас был новорожденный ребенок на руках. Я работал в бюджетной организации, и мы оба учились на вечернем на вышке (платно).

Именно в этот период мы взяли свою первую ипотеку на комнату в двухкомнатной квартире, в старом немецком доме.

Мы посчитали, что лучше платить за то, что впоследствии может стать своим, чем просто всю жизнь снимать жилье.

Уже не помню, сколько были платеж и проценты по ипотеке, но жилось нам в то время довольно тяжело. Экономить приходилось буквально на всем. А количество моих работ доходило до трёх. Днём обычная пятидневка в бюджетной организации, вечером охранял кафе и залы игровых автоматов, в оставшееся свободное время развозил заказы интернет магазина (домой, порой, появлялся только чтобы поесть и упасть без сил спать).

Тем не менее, мы даже в это не простое для нас время, умудрялись что-то откладывать. В последствии, я ещё и умудрился полностью по кругу сделать ремонт в комнате, которой мы жили. Утром в выходные, жена забирала дочь и уезжала к маме, а я сдвигал все наши пожитки в один край комнаты, а в другом обдирал обои, грунтовал, шпаклевал, шкурил, делал двухуровневый подвесной потолок.

В общем, по итогу, привел нашу убитую комнату в конфетку.

Шли годы, мы активно работали, сберегали и инвестировали деньги, параллельно гасили ипотеку. В итоге нам удалось продать свою комнатку, а вместо неё приобрести уже свою двухкомнатную квартиру, в таком же старом немецком доме. Также в ипотеку, и также в невероятно убитом состоянии.

В этот раз потребовалось около 5 лет, чтобы я полностью сделал по кругу ремонт во всей квартире, и мы погасили долг по ипотеке.

Наверное вы уже догадались, что как только мы насобирали денег на первоначальный взнос, мы сразу стали подыскивать квартиру.

Дочь тогда переходила во 2 класс, и возить её в школу было не очень удобно, а отпускать одну - страшно.

Мы подобрали трёхкомнатную квартиру в советском блочном доме, прямо напротив школы,

и взяли новую ипотеку. Квартира была недорогая но максимально убитая. Ремонт похоже не делался с момента заселения (~50 лет).

Я, по традиции, поочередно стал делать ремонт во всех помещениях.

продолжение...

07.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

5. Приятные фишки. Лепка, печь, балкон - со всем этим и жить приятнее, и продавать потом легче.

6. Комната-студия. Я бы не стал покупать. Ты переплачиваешь за чужой незаконный ремонт. За все последствия отвечает нынешний собственник. Получается сомнительный объект за довольно большие деньги. Лучше взять пока хрущ-однушку в спальном районе, а потом переехать в центр.

Когда в квартире есть комнаты, переделанные в студии, шансы на расселение минимальны. Людям и так нормально живется с личным душем и кухней в комнате, а при расселении они в проигрыше, потому что в расчет идут метры, а не качество ремонта.

7. Миф о выкупе всей квартиры. Типа, куплю комнату, потом выкуплю у соседей остальные и заживу как царь. Так вот, последний собственник царя поимеет. Выкатит невыполнимые условия. Вспомним квартиру Бродского! Знаю пару квартир, которые безуспешно продаются в формате 150/170 долей (20/170 у соседа). Это тупик.

Итог: комната как первое вложение - в принципе норм. И все же зависимость от посторонних людей слишком высока. Как только появляется побольше средств - лучше переключаться на отдельную квартиру.

Сохрани и перешли своим небогатым друзьям.

👨‍⚖️ Минаков в Питере

Поэтому перед узакониванием перепланировки лучше всего обратиться хотя бы за консультацией к соответствующим практикующим фирмам, занимающимися узакониванием перепланировки, чтобы они провели анализ, и в случае выявлений нарушений обязательно привели Вам пункт юридического документа, который Вы нарушили (не на словах). К сожалению, не все фирмы способны провести грамотно такой анализ, потому что работают понаслышке, а не по законам. Зачастую то, что нельзя, на самом деле по юридическим документам можно в том или ином случае. Поэтому тщательно выбирайте такую фирму. Также можно у них заказать и узаконивание своей перепланировки по доверенностями, если у Вас есть возможность, или нет времени или желания заниматься этим самостоятельно. С приблизительными ценами можно ознакомиться тут.

Однако перепланировку можно узаконить и вполне самостоятельно. Однако будьте осторожны.

Штраф за несогласованную перепланировку или ответственность за неузаконенную перепланировку.

В соответствии с п. 1 статьи 26 ЖК РФ любая перепланировка должна быть согласована с соответствующим органом перед её выполнением. Если Вы это не сделали, то согласно п. 2 статьи 29 ЖК РФ Вы должны понести административную ответственность, а точнее штраф согласно подпункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ в размере 2000- 2500 рублей. Но штраф- это, мягко говоря, ничего страшного. Намного страшнее другое. Согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ собственник перепланированного помещения с нарушениями каких-либо норм должен вернуть ремонт в первоначальное состояние в части нарушений. Иными словами, как мы писали выше, если Вы нарушили одну из кучи строительных или правовых норм, то Вам придется переделывать дорогостоящий ремонт в исходное состояние. Таким образом, будьте аккуратны- Вы пойдёте в согласующий орган или БТИ со своей перепланировкой, окажется, что она что-то нарушила и Вам выпишут предписание вернуть перепланировку в исходное состояние. Если Вы это не сделаете, то согласно пункту 6 той же статьи, в отведённый срок, то квартиру могут выставить на торги.

Поэтому мы считаем, что перед узакониванием перепланировки необходимо провести консультацию у специализированной фирмы. Не обязательно заказывать у них услуги, но получить грамотную юридическую консультацию- необходимо. В большинстве нормальных  фирм такие консультации бесплатны. Тем более, что Вам всё равно придётся заказывать техническое заключение у одной из таких фирм, но об этом далее.

Теперь рассмотрим сам процесс для Москвы и других городов.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве по этапам?

В Москве согласно пункту 16 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы № 508 произведенную перепланировку можно узаконить без суда и после её выполнения, если она не нарушает никаких норм. Такой прецедент сделан именно для москвичей.

Этап 1. Заказываем исходный документ БТИ.

Чтобы понять не нарушила ли Ваша перепланировка что-то юристу, Вам или согласующему органу надо понять, а что было до неё? Что было до неё, юридически закреплено в плане БТИ на квартиру. Пример такого плана приведён ниже.

Если у Вас нет такого документа на руках, то заказывать его нужно в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Однако, делать это стоит без выхода техника БТИ (обмерщика на объект). Если он выйдет, то увидит новую планировку квартиры и отметит её красными линиями в новой плане как несогласованную. А если она сделана с нарушениями, то юридически уже ничего изменить нельзя будет- она будет «засвечена» в официальных документах.

Поэтому при заказе плана БТИ надо обязательно отмечать его выдачу из базы на момент последнего обследования, либо в соответствующей графе при заказе через сайт либо устно при заказе через офис БТИ или МФЦ.

Далее как мы писали выше, надо оценить нет ли в Вашей перепланировке нарушений относительно юридически закрепленной планировке в плане БТИ и только после этого, когда Вы будете уверены что перепланировка ничего не нарушает и может быть узаконена, также заказывать технический паспорт БТИ, но уже с обмерами. На объект выйдет техник БТИ, произведёт обмеры и все отклонения в планировке укажет на плане красными линиями. Пример такого плана с красными линиями приведён ниже:

Этап 2. Заказываем техническое заключение в проектной организации с допуском СРО.

Документы, необходимые для узаконивания выполненной перепланировки в Москве, перечислены в пункте п.2.5.1.1.3 Приложения 2 к Постановлению Правительства Москвы № 508. Важнейшим из них является техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки. Подготавливать его должна сертифицированная организация, имеющая соответствующий допуск СРО (саморегулируемой организации). На практике это происходит так: Вы обращаетесь с в такую фирму с планом БТИ до перепланировки, объясняете что сделали, они оценивают нет ли нарушений и заключают с Вами договор либо сразу на выполнение техзаключения либо на предварительную экспертизу. Лучше обратиться к ним до получения БТИ в красных линиях, чтобы профессионалы оценили возможность узаконивания Вашей перепланировки.

На объект выходит их инженер, производит необходимые измерения и обследования. После чего оформляет техническое заключение с требуемыми чертежами и пояснительной запиской с выводами о состоянии несущих стен, не нарушает ли выполненная перепланировка каких-либо норм и права третьих лиц, безопасна ли она и т.д.

Пример титула такого заключения приведён ниже:

Такое техническое заключение должно быть обязательно заверено электронной подписью организации.

Этап 3. Через личный кабинет портала mos.ru подаём документы в Жилищную инспекцию для получения «акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке на ранее выполненные работы без решения о согласовании перепланировки».

Заходим на портал mos.ru и подаём следующие документы в электронном виде:

- подготовленное техническое заключение;

- план и экспликацию БТИ;

- выписку ЕГРН или свидетельство о собственности;

В разных случаях могут понадобиться дополнительные документы. Например, при затрагивании газового оборудования или коммуникаций, справку из Мосгаза, что работы выполнены в соответствии с техническими условиями (по нормам). Или справка из Управляющей компании о достаточной выделенной электрической мощности при замене газовой плиты на электрическую, разрешение от Управляющей компании при установке напольного конвектора. Или протокол общего собрания всех собственников многоквартирного дома при затрагивании общедомового имущества (к примеру, присоединения части площади сантехнического короба) и т.д. Всех случаев не перечислить.

Документы можно подать только через портал mos.ru, в МФЦ или отделениях Мосжилинспекции их не примут.

По поданной заявке и оставленному в ней телефону с Вами свяжется инспектор Жилищной инспекции Вашего округа и договорится о времени выхода на объект.

В указанное время инспектор приходит на объект, проверяет нет ли каких-либо нарушений и соответствует ли реальная планировка той, что указана в техническом заключении. Если всё хорошо, инспектор выписывает штраф, который Вы должны оплатить (об этом мы писали в самом начале статьи). Далее он заполняет акт о завершенной перепланировке, вызывает Вас на его подпись и отправляет его на подпись в Центральный аппарат Жилищной инспекции с остальными документами и в случае отсутствия нареканий с их стороны пересылает готовый акт в Ваш личный кабинет мос.ру в электронном виде и (или) в МФЦ в бумажном, если он был указан при подаче документов.

Если есть нарушения, отклонения, несоответствия в документах и т.д., то надо будет их устранять и подаваться заново.

Пример такого акта и согласованного плана из технического заключения приведены ниже:

Этап 4. С полученным актом о завершенной перепланировке обращаемся за новыми обмерами в БТИ.

С актом подаём документы либо через сайт или офис БТИ, либо через МФЦ на новые обмеры квартиры после перепланировки и занесению их в базу.

На объект выходит техник БТИ и производит замеры. Если отклонений от размеров в техническом заключении нет, то он заносит новую планировку в базу БТИ, и в будущем Вы всегда можете заказать любой документ БТИ на новую планировку квартиры из этой базы без выхода.

Если же есть отклонения, то он нарисует их в красных линиях и всю перепланировку придется утверждать заново с правкой технического заключения. Поэтому техническое заключение должно быть выполнено грамотно!

Этап 5. Подготавливаем техплан и вносим изменения в ЕГРН.

Далее на основании полученных документов необходимо обратиться к любому кадастровому инженеру, который подготавливает технический план (не путать с техническим паспортом БТИ), в который включает все полученные документы, и записывает его на диск. С этим диском через МФЦ подаётся заявка о внесении изменений в планировке квартиры в реестр (ЕГРН) на основании техплана кадастрового инженера. Если техплан подготовлен правильно и в полученных до этого документах нет никаких несоответствий, то регистратор вносит новую планировку и площадь квартиры в ЕГРН и в МФЦ выдается выписка из ЕГРН. Если нет, то регистатор делает приостановку с указанием несоответствий, которые надо будет править и подавать техплан заново.

Новая выписка ЕГРН с новой планировкой квартиры и является конечным документом по согласованию перепланировки в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ с 01.04.24.

Как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры в Московской области и других городах РФ?

Не в Москве узаконить ремонт после перепланировки в каком-либо согласующем органе, к сожалению, нельзя. Юридически просто не существует органа, наделенного такими полномочиями. Однако в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ квартира может быть оставлена в перепланированном состоянии и на неё оформлены все необходимые документы по решению суда, если при этом не были нарушены никакие строительные, санитарно-гигиенические и другие нормы.

Порядок действий для узаконивания перепланировки после ремонта в Московской области и РФ таков:

Этап 1. Получение плана БТИ.

Всё сказанное для Москвы в этапе 1 предыдущего раздела актуально и для других городов или районов Московской области и РФ. Только обращаться за получением документов БТИ надо в отделение БТИ или МФЦ  своего города или района.

Этап 2. Подготавливаем техническое заключение.

Опять же всё тоже самое что и для этапа 2 в Москве. Только техническое заключение подготавливается с ещё дополнительными выводами для суда. Подготавливать техническое заключение о том, что перепланировка не нарушает никаких строительных и правовых норм, не угрожает безопасности и интересам других собственникам, может любая организация РФ, имеющая соответствующий допуск СРО.

Этап 3. Подаётся иск в суд.

Чтобы подать иск в суд надо указать ответчика. А потому вначале техническое заключение с документами отправляется в местный орган, отвечающий за согласование перепланировки квартиры. Ведь по закону (как мы уже писали, пункт 1 статьи 26 ЖК РФ) Вы обязаны были получить такое согласование. Такими органами, отвечающими за согласование, являются специальные отделы при Администрации в Подмосковье и других городах (либо местные Жилищные инспекции). Они, конечно, дают отказ, так как не наделены соответствующими полномочиями.

После этого на основании документов подготавливается и подаётся соответствующий иск в суд с требованием оставить перепланировку квартиры в текущем состоянии, так как она не нарушила строительных и правовых норм, а также не угрожает безопасности и правам третьих лиц.

Назначается дата заседания. Часто, если нарушений действительно нет, то из согласующего органа никто на него и не приходит (они же видели техническое заключение). Но вот если присутствует какое-либо нарушение, или жалоба Управляющей компании, или, не дай Бог, аварийная ситуация, то, конечно, от них приходит представитель, который отстаивает точку зрения закона или, что тоже бывает, точку зрения согласующего органа.

Если нарушений нет. и судья это понял, то он подготавливает соответствующее решение опираясь на данные технического заключения. Пример такого решения приведён ниже:

Этап 4. Заказываем новые обмеры БТИ.

На основании решения суда и технического заключения заказываются в МФЦ или отделении БТИ новые обмеры квартиры техником БТИ. На объект выходит техник, производит замеры, вычерчивает план и сравнивает с планом из технического заключения.

Если всё совпадает, то он заносит новую планировку квартиыр в базу БТИ и выдаётся заказанный документ (план БТИ или технический паспорт- это неважно, главное- он занёс новую планировку в базу, и в будущем Вы можете из неё получить любой необходимый документ без замеров).
Если же есть отклонения в конфигурации или размерах, то он их рисует и ставит штамп о присутствии несогласованной перепланировки. и техническое заключение надо переделывать и снова получать решение суда. Поэтому техническое заключение должно быть подготовлено без ошибок!

Этап 5. Подготовка техплана и внесение изменений в ЕГРН.

Далее необходимо предоставить все полученные документы любому кадастровому инженеру, на основании которых и с включением которых он подготовит технический план. Его через МФЦ Вы должны подать в Росреестр, чтобы они внесли изменения после перепланировки в ЕГРН.

Регистратор либо вносит изменения в ЕГРН, либо делает приостановку в случае каких-либо несоответствий в представленных документах техплана, неправильном оформлении техплана и т.д. Тогда необходимо устранить замечания и снова подать техплан.

На этом согласование перепланировки после её выполнения завершено!