Строящееся жилье

Технологии идут семимильными шагами, и возникает вопрос: "Сможет ли искусственный интеллект отобрать работу у риелторов?" Фиг знает, но можно порассуждать.

Человеческий фактор

Покупка квартиры — как поиск идеальной пары. Это не просто подписание бумаг, а временами настоящий эмоциональный аттракцион! Кипят страсти и слёзы счастья. ИИ умный, но вряд ли сможет разделить рефлексию по поводу вида из окна или будущих соседей.

Ориентирование на местности

ИИ явно не в теме, что во дворе живёт депутат, который так “любим” избирателями, что 5 раз в неделю его охрана в любой момент блокирует двор, чтобы тот мог "безопасно" уехать на работу. Или что сосед — музыкальный "гений" с громким роялем. Риелтор — в курсе всех подобных особенностей. Яндекс такое не подскажет.

Агентская сеть коллег и партнёров

У ИИ всё просто: алгоритмы и базы данных. Риелтор же — мастер общения и связей! Все нужные люди "в кармане". Звонок правильному юристу, магический пинок строителям и, при необходимости, "поправит глазомер" оценщику. С ИИ можно поговорить только с роботом в техподдержке, и эффективность разговора зависит от величины терпения.

Опыт

ИИ может “предсказать” и погоду, и курс доллара, но только опытный риелтор знает заранее, что квартиры в соседнем доме скоро подешевеют из-за планируемой рядом стройки на несколько лет.

Итог: ИИ — отличная штука, но полностью заменить риелтора сейчас — вряд ли.

Александр Тимофеев

💬 Напишите мне, и обсудим, чем могу быть полезен.
⭐ Telegram канал: Тимофеев | О Жизни, Бизнесе и Недвижимости

Столкнулись мы значит с неприятной ситуацией, о которой следовало бы рассказать для непосвященных так сказать пикабушников.

Речь пойдет про ипотеку, льготные ставки и как на это смотрит наша налоговая.

Поехали.

Россия, 2024 год.

МЫ в апреле 2024 г. заключили ипотечный договор по ставке государственной программы «Семейная ипотека» 6% на приобретение 1 комнатной квартиры у застройщика в новостройке на этапе «котлована» (строящееся жильё).

При ключевой ставке 16% НАМ закон говорит, что на разнице кредитной и ключевой ставки мы якобы получаем выгоду и с неё должны уплатить налог 35% на всю сумму процентов по кредиту (ипотеке). Причем это требование относится только к тем, кто взял ипотеку после 01,01,2024. Чем МЫ хуже тех, кто взял ипотеку в период с 18 по 31 декабря 2023, когда ключевую ставку уже повысили до 16%, но требование об уплате налогов ещё не начало действовать? (мораторий на такой налог был до 31,12,23).

Сегодня (в 2024) материальная выгода рассчитывается как положительная разница 2/3 ключевой ставки ЦБ на момент получения выгоды и ставки по кредиту на момент заключения договора. По льготной семейной ипотеке процентная ставка у НАС составляет 6% годовых. С 18 декабря 2023 года ключевая ставка установлена на уровне 16%, таким образом, 2/3 значения ключевой ставки составляют 10,67% годовых. Соответственно, при заключении кредитного договора после 01,01,2024 по программе семейной ипотеки у НАС якобы возникнет доход в виде материальной выгоды.

База для налога считается как разница между суммой процентов, рассчитанной исходя из 2/3 ставки ЦБ (16%), и суммой реальных процентных платежей по договору. Ставка НДФЛ с материальной выгоды по займам в рублях составляет 35%. При ключевой ставке 16% и льготной ипотечной ставке 6% сумма НДФЛ, которую придется заплатить НАМ, может составить до 25% от самого кредита. Это просто уму непостижимо!!!

Ни кредитор, ни МЫ не имеем возможности влиять ни на размер ключевой ставки, ни на размер процентной ставки за пользование кредитом в рамках государственных целевых льготных программ.

Ставка НДФЛ в 35% вводилась в свое время как инструмент против безвозмездного кредитования организациями сотрудников, однако на сегодня такая проблема существенно менее актуальна.

Считаем, что нынешних условиях с высокой ключевой ставкой подход следует изменить и полностью исключить материальную выгоду по кредитам, полученным в рамках ГОСПРОГРАММ.

Как же так получается? Семья берёт ипотеку для хоть какой-то возможности приобрести жилье и вся выгода от такой льготной ставки пропадает при начислении налога на обогащение от разницы ключевой и льготной ипотечной ставки!!!

Те кто надумал брать ипотеку в 2024 подумайте ещё раз про налог 35%.

Зы

Говорят, что можно уйти от такого налога получая возврат по ндфл (260000 за первую квртиру и 390000 за уплаченные проценты) но к нам это не относится потому как давно уже брали ипотеку в другом регионе до переезда, так сказать.

Ззы ну и ссылка на тлг трубу https://youtu.be/rKHBuL2ps5Q?si=4A-5z1TL1mwDPSVQ

https://youtu.be/rKHBuL2ps5Q?si=4A-5z1TL1mwDPSVQ

Заголовок ввел в ступор)))

Наконец-то вступил в силу закон про эскроу-счета. Суть такова: пока застройщик квартиру не передаст, то денег дольщиков не получит. Естественно, количество желающих купить новостройку сильно увеличилось. Хотя проблемы со строящимся жильём остались. Вот вам свежая история, как застройщик из-за 200 тысяч потерял клиента на 8 миллионов.

Ребята выбрали жилой комплекс, саму квартиру и вместе со мной поехали в шоурум, чтобы набраться уверенности для покупки. Пока гуляли по макету будущей квартиры, всё было прекрасно: менеджер вдохновенно вещала про планировки, парковки и зеленую зону – отрабатывала свой продающий скрипт. Спустя полчасика мы обрадовали менеджера просьбой «завернуть нам немного квадратных метров» и начать готовить договор долевого участия. Та говорит, что у них так сразу купить нельзя, нужно сначала подписать «договор брони на квартиру». И шустренько приносит нам экземплярчик для ознакомления. Начинаю читать и тихонько офигеваю. Суть этого шедевра юридической мысли следующая: ООО «Супер-продажники» оказывают нам УСЛУГУ по бронированию квартиры, в виде удаления информации о ней из «базы продаваемых квартир». Цена вопроса – 110 тысяч рублей, в стоимость квартиры не входят. ШТА?! Прошу огласить весь список навязываемых услуг. Оказывается, еще нам нужно будет оплатить комиссию карманного агентства недвижимости от застройщика, в размере 98-ми тысяч. Дескать, это за регистрацию договора. Итого придётся выложить 208 т.р. только за чудесную возможность купить у них квартиру. Мы так просто не сдаёмся, звоню напрямую в компанию-застройщик. Говорю, что очень хотим купить квадратные метры, но нам не дают. Что это у них за вымогательство на местах творится? Примите меры! Те обещают разобраться, и мы покидаем офис продаж, до выяснения обстоятельств.

На следующий день мне звонят из офиса застройщика и стандартно объясняют, что у них в компании нет специалистов, занимающихся продажами и регистрацией сделок: «Мы только строим, а под такие задачи есть две отдельные конторы. И без этих посредников купить квартиру никак нельзя.» Встречаюсь с клиентами, предлагаю варианты:

Купить квартиру со всеми доп.платежами, а потом вернуть их через суд, как плату за навязанные услуги. Или отправить несколько заказных писем застройщику, с просьбой заключить ДДУ по выбранной квартире без навязывания услуг. Если откажутся, то потом в суд, Роспотребнадзор, Спортлото…

Ребята подумали-подумали и решили, что это всё слишком сложно. Да и нет желания отдавать свои миллионы конторе, которая с ходу разводит на дополнительные деньги. В итоге, через месяц мы купили вторичку и все остались довольны.

Послесловие:

Я уже не первый раз сталкиваюсь с ситуациями, когда из-за жадности/экономии застройщики теряют клиентов.

Затраты на рекламу жилого комплекса не один десяток миллионов: красивый сайт, высокие позиции в Яндексе и Гугле, шоу-румы, билборды и т.д. Поэтому покупатели застройщику обходятся довольно дорого. Но когда приезжаешь в шоу-рум, то сталкиваешься с менеджерами, которых абсолютно не интересует сама продажа квартиры. Им нужно навязать лишние доп.услуги и урвать свои деньги по договору бронирования. Понятно, что ни один здравомыслящий человек выбрасывать 200 тысяч на ветер не захочет. Просто не все знают, за что нужно платить, а за что нет.

Ну и в конце концов, очень хочется, чтобы застройщики нормально организовывали свои продажи, вместо того чтобы ныть про снижение покупательной способности.

Всем добра и квадратных метров!

Для интересовавшихся квартирными историями: ВК и FB.

Как и обещал, пишу "бытовые" советы по покупке строящейся недвижимости.

Спасибо читателям! За 3 поста +45 подписчиков, 380 добавление в избранное, очень рад, что люди находят их полезными. Оговорюсь сразу, эти советы лежат на поверхности, и скорее помогают собрать мысли в кучу, задуматься о мелочах, лайфхаков тут нет)

Строящаяся недвижимость подходит далеко не всем. Если вы молодая семья, живете с родителями, ждете ребенка, скопили на первый взнос и берете ипотеку - подумайте, позволит ли вам финансовая возможность обслуживать кредит и обставлять мебелью квартиру? Если вы снимаете жилье и  мечтаете купить квартиру в новом доме - сможете ли вы год-два платить и за ипотеку, и за аренду жилья? Возможно вам нужно делать выбор в сторону вторичной недвижимости?

Основная масса клиентов, которые ко мне обращаются, это: люди, кто вкладывает сбережения, кто пытается инвестировать, покупка своим детям жилья (пока ребенок учится, он живет в общежитии, и по окончанию квартира уже готова), ну и для себя, кому есть где жить. Обязательно взвесьте все за и против, чтобы не попасть в финансовую кабалу.

Итак, начнем.

1) Выбор.

На рекламу новостроек застройщики тратят миллионы рублей ежемесячно. Интернет, баннеры, реклама в метро и общественном транспорте, она везде. Там работают профессиональные маркетологи, менеджеры по продажам и дизайнеры. Не ведитесь на красивые картинки и шикарные описания, что построят фонтаны, выкопают метро, сделают велодорожки. Читайте проектную документацию и верьте только ей, а не картинкам!

В Санкт-Петербурге и других городах большинство застройщиков платят агентствам недвижимости за клиента комиссию. Для многих это может показаться удобным. Можно купить квартиру даже дистанционно через банк и агента. Агентство не привязано к конкретному застройщику, ему без разницы, что продавать. Но здесь тоже будьте осторожны при выборе помощника. Например, один застройщик платит 3%, второй 3,2%, но является неблагонадежным. И ради этих 0,2% (от 5 млн это всего 10 тысяч), есть индивидуумы, которые будут впаривать Вам второй вариант. А разница может составлять 0,5%-1%.  Я не понимаю логики таких риэлторов, поскольку основная реклама услуг агента - рекомендации. Если я впарю плохой ЖК, я получу единоразовый заработок и навряд ли от клиента будут рекоммендации. Видимо, такие люди живут одним днем. Никто не может вам 100% гарантировать, что даже лучший застройщик не сорвет сроки. Кризис, падение рубля, политические конфликты - все может привести к задержкам.

Процедура выбора следующая, поэтапно:

- Если вы знакомы с районами города, то выбираете конкретный район, который подходит. Привязка к метро, к месту работы, школам, учебным заведениям. Во всех городах есть хорошие, а есть плохие районы. Сконцентрируйтесь на одном-двух, а не на всем городе сразу. Отметите неперспективные, неблагополучные. Зачем вам новенький дом среди частного сектора?

- Далее выбираем различные ЖК. Опять же, оценивайте удаленность от имеющейся инфраструктуры (школы/садики/поликлиники могут строить значительно(!!!) дольше, поверьте). Выбираем по цене/месту. Строим маршруты по картам, сколько добираться до нужных вам мест. Не ленитесь на этом пункте. Если вы из большого города и беспокоят пробки, в картах гугла можно составить маршрут и посмотреть загруженность в определенное время. Отсеиваем ЖК по ценам, что Вам по карману, а что нет.

- Вы выбрали, например, 3-5 вариантов жилых комплексов, которые Вам интересны. Далее читаем отзывы о застройщике, обязательно вбиваем в поиске "Название застройщика просрочил сроки/обманутые дольщики" и подобные вариации. Гуглим. Изучаем, с кем сотрудничает застройщик, с какими банками, сколько домов уже построил, были ли там срывы сроков. Выбрали застройщика, выбрали ЖК. Как правило, на этом пункте большинство звонит застройщику и попадает на менеджера.

Съездите на место строительства, прогуляйтесь по окрестностям. Зачем? Если у вас перед окнами ЛЭП, менеджер скажем вам, что её закопают. Если гаражи - снесут. Железнодорожные пути/трамвайную линию - перенесут. Кладбище под окнами (актуально для Санкт-Петербурга) - тихое соседство, на любителя. Думайте за себя сами и не ведитесь на "отработку возражений" менеджера, это его работа.

Переходим к выбору квартиры.

- Если у застройщика выложены квартиры на сайте, я рекомендую сначала смотреть там, чтобы вам не запудрили голову. Я своим клиентам, если дом 18-25 этажный, не рекомендую брать 1-5 этажи, звук отражается, если окна выходят во двор. Будет шумно. Не берите первые этажи. По возможности, никогда. Да, они на порядок дешевле. Но большинство людей удивляется, так а какие могут быть проблемы, дом ведь новый?

Проблемы следующие: сырость, тараканы, мыши, все это есть и в новых домах, я вас уверяю. Бонусом синдром постоянно закрытых штор от соседей.

Вот фотография нашей знакомой, квартира на первом этаже в доме 2018 года постройки. Первый этаж, плохо сделан фасад здания. Промерзал угол.

Тараканы к ней тоже забегали в гости. Поэтому, если есть возможность - воздержитесь от подобного приобретения.

Последние этажи я рекомендую к покупке, при условии, что есть технический этаж, поскольку квартиру себе и квартиру родителям покупали на последних. Соседей сверху нет, посторонних шумов тоже. Опять же - на любителя. При такой этажности, как правило, 2-3 лифта. За год проживания отключены из-за аварии были всего один раз.

Обязательно смотрите, куда выходят окна (помним про ЛЭП, ж/д пути и пр.), планируется ли перед окнами застройка, какая сторона света. Как правило - если окна на запад, юг, юго-запад, планируйте сразу, что нужен будет кондиционер, может быть очень жарко. Обращайте внимание, сколько квартир на этаже, сколько студий и однокомнатных квартир.

С планировкой все индивидуально. Если вы выбрали планировку, но не можете до конца её осознать, берем рулетку, колышки/прутья, выходим на улицу и размечаем границы квартиры. Со стороны будет выглядеть забавно, но многим это действительно помогает.

Если Вы автовладелец.

Обязательно обращайте внимание на количество парковочных мест!

Застройщики стараются заработать на доп.продажах, строят паркинги. Пример на одном из ЖК Санкт-Петербурга: находим лазейку в законах и устаревших СНиПах, делаем подземный паркинг на 100 мест, добавляем услугу монтажа электроподъемника (то есть на одном месте Вы можете ставить две машины, одну над другой, регистрируем одно место как два), благодаря этому уменьшаем на 100 мест наземную парковку. Как итог: людям плевать, где парковаться, ставят и на газоны, и на тротуары. Еженедельные посты в группе собственников "Кто видел, как поцарапали мою машину" и "Вот опять паркуются, как уроды". Подумайте об этом заранее.

2) С отделкой или без.

Тут зависит от ваших запросов и жизненной ситуации. У меня есть клиенты, которые переезжали в квартиру с черновой отделкой, ставили душевую, унитаз и раковину, и жили, постепенно делая ремонт.

Если вы хотите сделать качественный ремонт, не берите квартиру с предчистовой отделкой, очень малое количество застройщиков ей может похвастаться. Опять же, читаем отзывы.

3) Стоит ли инвестировать с целью перепродажи?

Нет. Это время уже прошло. У меня есть клиенты, кто этим занимался основательно. Условно говоря, у человека есть капитал порядка 10-30 миллионов, который он вкладывает на этапе котлована, а потом продаёт по переуступке/или по готовности дома. Доход сопоставим с вкладом в банке. Добавьте сюда энергозатраты на сделку, на приемку квартиры, на продажу. Недавно общались с инвестором, по подсчетам, получилось 6% годовых.

Если вы хотите купить, обставить мебелью и сдавать, например, до совершеннолетия вашего ребенка, либо для увеличения пенсии - подходите к выбору месторасположения самого ЖК с точки зрения арендатора. Есть ли рядом метро, инфраструктура? Муравейник с 90% студиями на отшибе будет неинтересен.

Предыдущие посты:

[Как правильно снимать квартиру](https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_snimat_kvartiru_6679485)

[Как правильно продавать квартиру](https://pikabu.ru/story/kak_pravilno_prodavat_kvartiru_66798...)

[Жулики, хитрости, мошенники в сфере недвижимости](https://pikabu.ru/story/zhuliki_khitrosti_moshenniki_v_sfere...)

Далее планирую написать про приемку квартиры от застройщика, а также покупки квартиры на вторичном рынке.

По заявкам начинаю серию (надеюсь) постов о нюансах, связанных с ипотечными продуктами, как лицо, непосредственно ими занимающееся.

В данном посте поговорим о моей любимой ипотеке - на приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах.

При выборе квартиры в банке самый частый вопрос - "Подскажите, какой застройщик самый надежный?

Ответ на этот вопрос связан с рядом факторов. Во-первых,обращайте внимание на то, по какой форме договора застройщик будет взаимодействовать с покупателями. Самый надежный способ - по договорам долевого участия в строительстве. Ответственность, обязанность и прочие штуки застройщика перед клиентом обговорены в ФЗ №214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Более того, согласно этому закону застройщик обязан страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, аккредитованных в ЦБ РФ. Так что тут риск минимален. Если вам попадается иная форма договора (например, договор о паевых взносах) - будьте осторожнее. Наличие такого договора регламентировано только ГК РФ + закрадываются обоснованные подозрения, почему застройщик не хочет работать по ДДУ.

Второй момент, на который стоит обратить внимание - это насколько застройщик известен. Крупные застройщики воздвигают целые кварталы с садиками и школами, у них большие бюджеты, поддержка крупных банков и прочие финансовые резервы. Также эти застройщики не любят скандалов, т.к. репутационные риски для них очень чувствительны. Разумеется, даже среди крупняков, попадаются колоссы на глинянных ногах.

Третий фактор - это аккредитация застройщика и возводимого дома в банке, в котором вы подаете ипотеку. Прежде всего, для клиента это означает, что банк и его служба безопасности произвели ряд проверок по данному застройщику. Бонусом будет служить то, что по таким застройщикам в банк нужно предоставить минимальный пакет документов и все делается очень быстро.

Теперь перейдем к самой ипотеке. В настоящий момент в РФ действует программа по гос поддержке строящегося жилья. Это означает, что наша страна субсидирует часть денег банкам, а те снижают для клиентов процентные ставки. По большинству банков сейчас это 11,4%. Это очень выгодная цифра и в ближайшие лет 5 по ипотекам, думаю, таких ставок мы не увидим. Проблема в том, что программа действует до 29 февраля включительно. И нет информации, что в текущей рыночной ситуации будет продлено. А если и будет, то, клятвенно вас заверяю, не под 11,4%.

Ипотека по господдержке простая процедура, относительно других видов ипотек. Вам нужно подать заявку в банк, вам будет расчитана платежеспособность. Далее вы предоставляете в банк документы по объекту покупки - это либо справка о бронировании квартиры, либо проект договора долевого участия между вами и застройщикам. Банк в течение нескольких рабочих дней это дело рассматривает и подписывает с вами кредитный договор. Далее вы подписываете с застройщиком окончательный вариант ДДУ, чем закрепляете свои намерения. Сдаете это дело в УФРС и ждете, когда пройдет регистрация. А вот теперь о подводных камнях:

1) Во всех регионах страны, кроме СПБ и Ленобласти регистрация договора длится 5 рабочих дней. В Питере это, почему то, растягивается на многие (были случаи до полугода) месяцы. Частично это связано с УФРС, частично с тем, что сами застройщики подают документы на регистрацию поздно. А делают они это, потому что им удобнее накопить пачку документов и отнести ее всю, нежели бегать по одному. Иногда копят месяцы)) Поэтому не ленитесь пинать менеджеров для ускорения регистрационных действий! Если регистрация затянется, срок действия КД с банком выйдет и договор может быть рассторгнут

2) Часто застройщики "вынуждают" клиентов открывать аккридетив (специальный счет в банке, куда кладутся деньги и "замораживаются", пока застройщик не принесет в банк доки о регистрации). Формально это штука хорошая и банк выступает гарантом в оплате средств, но услуга платная, оплачивает ее клиент. Поэтому вы всегда можете отказаться от открытия аккредитива, если на это нет веских причин.

3) Иногда некоторые застройщики (как правило регионы - Псков, Новгород, Краснодар, Калининград и т.д.) озвучивают требования, что первоначальный взнос вы им должны уплатить ДО регистрации договора в УФРС. Рекомендую этого не делать либо обсудить с застройщиком иные способы. Если что-то случится, и сумма крупная - устанете ходить взыскивать. Тем более согласно вышеупомянутому ФЗ 214, застройщик не имеет права брать деньги за неоказанную услугу. А услуга оказана тогда, когда квартира зарегистрирована. ФАС за это очень сильно бьет.

4) Пока квартира строится, в залоге у банка будет не сама квартира (ее по факту не существует же еще), а права требования по данному договору. Когда квартира будет построена, придет жилищная комиссия, осмотрит все и разрешит сдавать дом. Тут надо понимать, что это не означает, что вам сразу дадут ключи. У застройщика будет время на реализацию инженерных коммуникаций, внутреннюю отделку и т.д. После того, как застройщик будет готов, начнется оформление права собственности на квартиру в УФРС. Если у вас на это время еще есть ипотека — то вы обязаны оформить эту квартиру в залог банку. Для этого вам нужно оплатить услуги оценщика, аккредитованного банком, застраховать квартиру и предоставить все в банк. Банк оформит закладную, и эту закладную вы должны сдать в УФРС.

5) Если есть желание - вы можете взять ипотеку не под залог строящейся квартиры, а под поручительство физ. лица, либо под залог уже имеющегося у вас жилья. Тут в разных банках разные ограничения...

6) По приобретению строящегося жилья вы можете использовать мат. капитал как погашение кредита либо как первоначальный взнос.

7) И не забывайте, что кредитные средства в большинстве банков переводятся по всей России без комиссии!

На самом деле об ипотеке я могу говорить достаточно долго, днями и неделями. Прошу задавать ваши вопросы на тему господдержки, строящегося жилья и взаимодействия банков с застройщиками. Буду рад ответить!