Вчера я выкладывал пост о том, к каким последствиям на стороне продавца или покупателя недвижимости могут привести завышение или занижение ее стоимости.
И буквально сегодня наткнулся на показательное судебное дело. Не будем судить о том правильно ли его решил суд или нет, просто посмотрим на саму фабулу дела (тем более сейчас оно обжалуется).
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Жила-была женщина, которая являлась собственницей квартиры в Москве. Как-то раз ей позвонили представители Центробанка/следователи/прокуроры (мошенники одним словом) и сказали, что на нее были оформлены кредиты и она теперь должна кругленькую сумму.
Женщина запаниковала и в слезах начала опрашивать представителей что же ей делать. И те предложили отличное решение - продать ее квартиру, а вырученные от продажи деньги перевести на специальный счет, с которого долги будут погашены.
Нашла покупателя, они обо всем договорились, провели сделку, зарегистрировали переход права собственности и все были довольны и счастливы. Но до поры до времени, пока продавщица не перевела деньги от продажи квартиры тем самым неустановленным лицам.
Буквально через неделю женщина поняла, что стала жертвой мошенников. Она обратилась в правоохранительные органы, написала заявление и было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
А чуть позже она обратилась к тому самому молодому человеку, которому продала квартиру, с иском о признании сделки по продаже квартиры недействительной в виду того, что действовала с существенным заблуждением под влиянием мошенников.
У покупателя, конечно, глаза по 5 рублей. Причем тут я? - удивился он. На сделке она вела себя обычно, о своих мотивах почему она продает квартиру - хозяйка не говорила, по документам все тоже было нормально: никаких обременений и подводных камней. То есть он является добросовестным приобретателем и сделка не может быть разрушена.
Но суд аннулировал сделку и занял сторону женщины. А виной всему было то, что покупатель завысил стоимость квартиры в договоре.
Я уже писал о том, зачем это делается. Из судебного акта это не видно, но видимо покупатель приобретал квартиру на деньги от ипотечного кредита, а чтобы его получить - нужно было внести первоначальный взнос, на который у покупателя, скорее всего, средств не было.
Поэтому в договоре указали завышенную стоимость (12 млн. руб.), хотя по факту она стоила 9,4 млн. руб. На 2,6 млн. руб. стороны оформили расписку, что якобы покупатель внес эти средства как первоначальный взнос. Это послужило основанием для банка выдать ипотечный кредит на фактическую стоимость квартиры.
Суд посчитал, что раз покупатель пошел на такой нечестный шаг с завышением стоимости, то он не может быть признан добросовестным приобретателем (?).
Признание сделки недействительной влечет возврат сторон сделки в первоначальное положение: то есть покупатель должен вернуть продавщице квартиру, а продавщица покупателю - его уплаченные деньги.
В итоге решением суда покупателя обязали возвратить квартиру, прекратить его право собственности на нее и выписаться. А продавщица должна возвратить денежные средства покупателю.
Но необходимо понимать, что даже если это решение не будет отменено вышестоящими инстанциями и оно вступит в силу, то покупатель-то продавщице квартиру вернуть сможет, поскольку она объективно есть, а вот деньги свои он уже никогда не получит, поскольку они уже давным-давно канули в лету.
Сразу скажу, что решение очень сомнительное. То, что цена была завышена и все это оформлялось через "пень-колоду", не относится к субъективной недобросовестности приобретателя. Он не должен (и не умеет) заглядывать в голову продавца, что у того на уме, почему он продает квартиру. Объективно покупатель должен изучить юридические риски самого объекта недвижимости и продавца. Если серьезных замечаний ни к объекту, ни к личности продавца нет - покупатель должен признаваться добросовестным и сделку разрушать нельзя.
Однако это дело должно послужить для каждого пищей для размышления: не факт, что вышестоящие инстанции отменят решение суда первой. И если оно вступит в силу и будет признано истинным, то получается, что покупатель из-за лоббирования своих интересов и собственных хитростей лишится квартиры.
Поэтому когда идете на какой-то очевидно опрометчивый шаг, всегда помните, что всех рисков не предугадать и зло подступится к Вам с той стороны, с которой Вы даже и не ожидали.
Будем следить за развитием этого дела.
Дело № 02-0047/2024 Бутырский районный суд города Москвы.
