Для тех, кто ждал пост "завтра": прошу прощения за задержку, очень хотел успеть до полуночи, не срослось.
Пост объемный, потому как не затронуть тему, которая касается напрямую моей деятельности я не могу - будет немного про политику и митинги. Но в конце. Сейчас же поговорим о голосовании по предварительному списку домов, включенных в программу реновации. Два года назад, без уточнений какие именно (скорее всего разговор был про аварийные) пятиэтажки в Москве скоро будут снесены сообщал канал Россия 24 (https://youtu.be/Q6elQgqeZsw). А тут внезапно еще 8 тысяч домов. К чему я привел этот эпизод? Программа перестраивания старых, ветхих, аварийных, да просто неудачных домов - работает. Давно, кстати работает. Уже 20 лет. И никто особо не митинговал. Давали на выбор 3 варианта - и все. Никакой равноценности, равнозначности, выбора, гарантий остаться в своем районе. Дали возможность голосовать за то, чтобы остаться жить в том же доме. Выйти из программы. Ну совсем выйти не получится, это понятно. Скорее это будет отсрочка. Возможно на первую волну, лет на 10. Может до аварийности дома. Путем хитрых и не очень манипуляций с открытой информацией и гуглокартами (яндекс подкачал по функционалу) удалось получить вот такую карту. Посмотрев на нее с разными настройками фильтров, можно увидеть любопытные тенденции:
1. Против участия дома в реновации как правило жители районов в которых очень много зелени, нет проблем с парковкой (или хотя бы меньше чем везде), развитая инфраструктура.
2. За реновацию дома первой линии на крупных магистралях, с ними понятно, хотят более удобные для жизни дома.
3. За реновацию очень много домов, включая кирпичные (изначально не попадающие под заявленные серии, но попавшие в список) из районов плотной застройки, близкие к метро, торговым центрам, железной дороге.
Насколько честное голосование на АГ и в МФЦ - неизвестно. Да и не признается никто. Хотя в открытых материалах были казусы. В один день явка 100%, на следующий - 75%, потом опять 100%. Почему так? Непонятно.
Что же можно понять из таких данных. Не то чтобы очень много. Самое главное, на мой взгляд - люди надеются улучшить свои жилищные условия. Что ж, будем за них держать кулаки, авось... Дома, между которыми сейчас даже подъездной дороги нет, логично сносить и перестраивать. Дома в районах с хорошей экологией и/или инфраструктурой - логично оставлять. Дома, отслужившие свой срок, конечно же, логично сносить. Капремонт уже дороговато встанет. Только заковыка в том, что эти условия обычно совпадают.
Средний срок службы панельного дома 50 лет. Это значит, что все панельные дома, построенные до 1967 года - свое отслужили. Такой срок службы - несомненно условность. Однако, цифра взята не с потолка. Сами панели прослужат еще долго, а вот стыковочные швы - нет. Металл уже изрядно подгнил, швы почти высыпались. Можно съездить в район Бульвара Рокоссовского - там есть много примеров. Теплоэффективность таких домов - не смешите. Такие дома можно реконструировать. Но это ОЧЕНЬ дорого. С учетом факторов плотности застройки - места не останется совсем. В чем суть реконструкции:
1. Реконструкцию можно проводить без отселения жильцов. То есть совсем. Все живут как жили.
2. Площадь квартир при реконструкции возрастает. Как это делается без подробностей - вокруг дома делается дополнительный фундамент, с отступом от существующих стен. Вот плюс площади.
3. Чтобы для жителей это было бесплатным (ага, щаз) - дом увеличивает этажность. Застройщик продаст образовавшиеся этажи, тем самым окупив процесс и получив прибыль.
4. В доме появляется лифт (как правило). А еще коммерческие площади.
5. Процесс занимает 8-10 месяцев.
На сегодня себестоимость одного квадратного метра жилья в Москве 35-40 тысяч рублей. Данные ищутся в интеренете, с напрягом, но ищутся (плюс у меня инсайдерская инфа есть). Продает застройщик обычно не меньше чем по 120 тысяч. Даже если себестоимость метра при реконструкции в два раза больше 80 тыров - 40 тысяч с метра прибыли. Немного? Ну давайте считать. Площадь подошвы здания возьмем 500 квадратов. Эдакая коробка-пятиэтажка с небольшими квартирами. На 5 этажей - 2500 общей площади, таких много. Стороны для простоты расчетов возьмем 20 и 25 метров. Хотя реальные не так удобно считать, там какие-нибудь 14 на 36. Но для примера сойдет. Отступаем от стен на 2,5 метра (вполне похожая на реальность цифра). Получаем новые стороны прямоугольника 25 и 30 метров. И заложим +3 этажа. Считаем что получается. Подошва здания - 25*30=750. Оппа - 50% прирост общей площади. Понятно что это не все в квартиры пойдет, будут лифты, будут лестницы и т.д. Банально нормальные щитовые, а не щиток в подвале. Далее, мы имеем 3 этажа прироста. Это 750*3=2250 квадратов общей площади. Допустим (вот тут уже точно не считал, примерно беру цифры) 75% будет под квартирами, остальное лестницы-площадки-мусоропровод-лифт-далее списком. 0,75*2250=1690 (округлим для простоты) Умножив полученное даже на 40 000. (А реально больше) - получаем 67 600 000. За год работы. Неплохо так? Больше 67 лямов прибыли. Да, квартиры надо будет продать. Однако в новом доме, с теплым фасадом, новыми (надо же их поменять, как и стояки, батареи и т.д.) коммуникациями. А еще регулярно с газом. Такие квартиры пользуются спросом. Да, отделка простенькая, ну да и ладно, зато большие деревья вокруг.
Есть еще один способ. С временным расселением. Тогда можно от дома только фасад оставить. И перестроить вообще все, выкопав вместо подвала паркинг. Это еще интересней, потому как можно перепланировку сделать, подошву увеличить не на 2,5 метра от стен, а на 7 в одну сторону. И получить площадь подошвы в 1184 метра против 500. Такие примеры тоже есть. А жильцы на время отселения получают например компенсацию в 40 тыров в месяц. Это на год (при расчете на 80 квартир, хотя это многовато) 3 200 000. И что эти три ляма решают, когда можно заработать 67? А самое главное - желающих устроить кому-нибудь реконструкцию - масса. А вот желающих ввязываться в реконстукцию среди собственников немного. Это ж надо столько всего сделать, чтобы жить хорошо! И собрание провести, и участок на учет поставить, и жск сформировать, и людям объяснить что к чему, с застройщиком поторговаться (а куда без этого? они и 3 ляма не лишние), а еще проектная документация, шум, пыль, грязь (или переезд, а через год обратно, или через 2). А самое смешное что все по закону. Демократическому. В смысле народ в лице тебя захотел - народ сделал. Но... Нет, пробовать я[собственник], конечно, не буду. Проверять, конечно, тоже.
В смысле лично я бы сделал так. Да только я собственник многоэтажном доме.
А собственники пятиэтажек 12 июня (вместо проведения общего собрания и просто отдыха) пошли на митинг против коррупции, заявленный на Сахарова. И превратили его, за отсутствием главных действующих лиц в митинг против реновации. Покричали-пошумели, ну как обычно это и бывает на митингах. И разошлись. Ни драк, ни арестов. Я там появился почти в 14.00. Говорят в Китае кур доят что были задержания в самом начале. То ли 8, то ли 12 человек. Ну да это бывает. Конкретно тревожных моментов не было. Была даже группа с черными флагами со звездой (эдакие чернорубашечники), даже с мегафонами, с криками, прям почти строем прошлись от рамок до сцены. На сцене микрофон, звук (говеный, откровенно говоря, ну да нам не для вокала). Звук, ага. Которого, по заявлению Навального, меньше чем за сутки до мероприятия там не было. Н. вообще сказал - раз звука и экранов нет - "это решение кремля", "нам запрещают", "Кремль отменил" и прочие бла-бла - "Очень мирно" идем гулять.
На мой неискушенный, но начитанный законами взгляд - Н. сказал много бреда. Есть конституция (какая-никакая, а есть). Но если просто применять статью Конституции - будет бардак. С этой целью (Конституционный суд России не единожды прямым текстом это разъяснял) был принят закон о всех этих ограничениях и согласованиях на массовые мероприятия. Там правила написаны, как сделать так, чтобы государство защитило твои права и интересы при проведении массовых мероприятий. За более вдумчивыми и правильными формулировками - к юристам. Я НЕ юрист. Тем не менее. Закон есть. Конституции не противоречит. Соблюдать его обязаны все, в том числе Н. В законе есть срок подачи заявки - не менее четырех дней (если день мероприятия совпадает с гос. праздником). Н. сказал о переносе 11 числа. То есть закон нарушил. Почему он был задержан и на каком основании в подъезде своего дома 12 числа? Да много чего туда можно приписать. Например, за клевету. Ладно. Этот казус оставим юристам и антинавальнистам. Я на Тверскую тоже поехал. После Сахарова. Интересное же мероприятие, реконструкторы разных эпох, выставки. А на Тверской только народные гуляния. Всех уже разогнали. Посмотрел сегодня видюшки. Ну что сказать. Назвать то, что происходило до начала задержаний "Очень мирно" - соврать. Зачем лезть на крышу чужого павильона? А на реконструируемое здание? На деревья? А стоять плотной толпой, чтобы обычные гуляющие не могли пройти? Да еще и кричать так, чтобы мешать другому мероприятию? А когда начались действия (поправьте меня юристы, если вы тут есть) направленные на предотвращение правонарушений, массовых беспорядков, пресекающие правонарушения - люди побежали и начали сносить палатки и антуражные плетни. Реконы, конечно, не растерялись. Схватили щиты и оружие, получили по голове от старших за оружие, но свои палатки и экспозиции защитили. В сети роликов хватает - смотрите, если интересно. Советовать ничего не буду. Да, без ошибок не обошлось. Есть направомерно задержанные. Да, массовые аресты не решают проблему, а создают инфоповод. Да вот только мешать красивому и интересному мероприятию - тоже не дело. Вот. Про митинги все. Комменты для минусов оставлю. Обсуждение митингов и праздников в комментах прошу не разводить. Написано мое личное мнение. Взвешенное и обдуманное. Если есть аргументы - давайте. А срать в комментах не надо.
Сегодня еще хочу пост с выставки техники запилить, поснимал на свою утюг немного.
