Сдали квартиру, прошло несколько месяцев и она уже не ваша! Такое невозможно - скажете вы. Но судебная практика говорит об обратном. И сегодня я расскажу - как это бывает. и дам советы- как этого избежать.
Начну с реального судебного случая. Мужчина оказался в буквальном смысле на улице, потеряв основное жильё после того, как сдал свою квартиру в аренду. Казалось бы, всё было устроено правильно, но ситуация привела к настоящему судебному прецеденту.
История началась с того, что наш герой, молодой мужчина, приобрёл квартиру в новостройке. Купил и уехал на заработки в другой город.
Не желая, чтобы квартира простаивала без дела, наш герой принял решение доверить заботу о ней своей матери. Мать начала сдавать её в аренду. Первоначально всё складывалось благоприятно: арендаторы исправно вносили арендную плату, соблюдали заключённые договорные обязательства и не доставляли никаких хлопот.
Однако спустя некоторое время ситуация резко изменилась. Один из арендаторов внезапно исчез из квартиры, прекратил вносить платежи и перестал выходить на связь. В связи с этим мать владельца серьёзно обеспокоилась и решила посетить квартиру, чтобы лично разобраться в происходящем. По приезде её ожидал неприятный сюрприз.
В дверях она встретила совершенно незнакомую женщину, которая безапелляционно заявила, что теперь является новой владелицей квартиры, так как недавно её приобрела.
Для подтверждения своих слов женщина продемонстрировала документы, которые, на первый взгляд, выглядели вполне законными.
Новость о продаже квартиры стала шоком для её предполагаемого владельца. Чтобы прояснить ситуацию, мужчина обратился в Единую государственную систему регистрации недвижимости (ЕГРН). Результаты проверки были удручающими: оказалось, что сделка купли-продажи действительно зарегистрирована, и официально он больше не значится собственником квартиры.
Возмущённый происходящим, мужчина обратился в правоохранительные органы, чтобы выяснить, как такая ситуация могла произойти. В ходе расследования выяснилось, что в мошенничестве замешан один из бывших арендаторов. Используя поддельный паспорт с именем владельца, злоумышленник отыскал лиц, готовых приобрести квартиру за наличные. После этого он совершил фиктивную продажу, подделав подпись истинного владельца, получил за квартиру сумму в 2,4 миллиона рублей и скрылся.
Понимая, что оставлен без жилья, мужчина не стал мириться с утратой и подал иск в суд с требованием признать сделку незаконной, а также вернуть ему утраченные права на недвижимость. С другой стороны, покупательница квартиры, считая себя добросовестным приобретателем, подала ответный иск, обвиняя прежнего хозяина в халатности и недостаточном контроле над своим имуществом.
Что решил суд
Суд первой инстанции встал на сторону покупательницы, признав её добросовестным приобретателем, и сохранил сделку в силе. Тем не менее, суд частично удовлетворил требования истца, постановляя вернуть квартиру первоначальному владельцу.
Это решение создало юридическую ловушку: формально мужчина восстановил своё право собственности, но в документах квартира продолжала числиться проданной и в ней жила новая хозяйка.
Апелляционный суд аннулировал сделку из-за поддельной подписи. Новую владелицу признали добросовестным покупателем, и, если деньги не будут возвращены от мошенника, ей полагалась компенсация от государства.
В итоге после всех судебных баталий первоначальный владелец сохранил за собой право собственника, поскольку потеря квартиры случилась вопреки его воле, что согласуется со статьёй 302 Гражданского кодекса РФ. Окончательное решение суда осталось в силе (дело № 88-2945/2022).
Как обезопасить себя от таких сюрпризов?
Этот случай служит важным уроком для всех собственников недвижимости. Чтобы защитить свою собственность от подобных ситуаций, я рекомендую обращаться в Росреестр с заявлением о запрете любого рода сделки с их имуществом без их личного присутствия.
Сдача недвижимости в аренду может стать выгодным делом, приносящим дополнительный доход, однако к выбору квартирантов следует подходить с особой ответственностью. От правильности вашего выбора зависит не только финансовая стабильность, но и сохранность вашего имущества. Закон возлагает на владельца жилья определённые обязанности, включая обеспечение его надлежащего состояния и ответственности за возможные правовые последствия.
Чтобы снизить потенциальные риски и избежать ненужных проблем, рассмотрим более детально, с какими арендаторами лучше не иметь дела.
Арендаторы, требующие копию паспорта собственника
Если съёмщик запрашивает копию вашего паспорта, даже с убедительными аргументами, такими как использование для бухгалтерской отчётности на работе, важно насторожиться.
Из моего рассказа выше, я думаю вы поняли, что в судебной практике известны случаи, когда жильцы использовали эти данные для совершения мошеннических действий, таких как подделка документов с целью продажи квартиры. Это может привести владельца к долгим судебным разбирательствам и необходимости доказывать свою правоту, что влечёт за собой значительные временные и финансовые затраты.
Лица, не имеющие оригиналов документов
Независимо от пояснений, таких как кража или утеря паспорта, от квартирантов следует требовать подтверждение личности в виде оригинала документа.
Предоставление жилья лицам, не имеющим подобного подтверждения, связано с большими рисками, включая возможность столкнуться с мошенниками или людьми, скрывающими своё настоящее имя и цели.
Лица с крупными долговыми обязательствами
Проверьте квартиранта по базе ФССП. Если потенциальный квартирант имеет значительные долги, высока вероятность, что арендная плата будет просрочиваться или не выплачиваться вовсе.
Таким образом, предоставление жилья таким людям может обернуться для владельца убытками и ненужными стрессами.
Лица с судимостями за экономические преступления
Оно вам надо? Особую осторожность следует проявлять при заключении договоров аренды с гражданами, имевшими проблемы с законом, особенно за экономические преступления, такие как мошенничество.
Опыт показывает, что вероятность рецидива среди таких лиц достаточно высока. Подвергать своё имущество риску и доверять собственность сомнительным лицам не стоит.
Понаехавшие...
Наконец, важно отмечать проблему с жильцами, не имеющими постоянной регистрации в городе или регионе, где сдаётся квартира. При отсутствии таковой арендодателю может грозить штраф за нарушение регистрационного учёта, что может повлечь дополнительные расходы и сложности.
Если постоянная регистрация для жильцов не предусмотрена, собственнику стоит быть готовым к обсуждению этого вопроса и возможному решению через официальное оформление временной регистрации.
Учитывая вышеуказанные моменты, можно сделать процесс аренды более безопасным и стабильным, защитив свои интересы и имущество.
P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.
