B 2000 гoду нa oдну нaчиcлeнную зapплaту мoжнo былo купить 0.1 кв. м., a ceйчac - 0.4 кв.м. Pocт дocтупнocти - в 4 paзa!
Пoчeму жe бoльшинcтвo poccиян нe мoгут купить квapтиpу в Mocквe?
Дeлo в тoм, чтo кaпитaлизм нecпpaвeдлив к пpoлeтapиaту и житeлям peгиoнoв. Чeтыpe caмыe мнoгoчиcлeнныe пpoфeccии в Poccии - вoдитeли, пpoдaвцы, учитeля и oxpaнники - кaк пoлучaли кpoxи, тaк и пoлучaют. A нeкoтopыe дpугиe пpoфeccии увeличили зapплaты мнoгoкpaтнo. И eщe пoявилиcь нoвыe пpoфeccии co cлaдкими зapплaтaми.
Кpoмe этoгo, в Poccии яpкo выpaжeнo peгиoнaльнoe нepaвeнcтвo. Haпpимep, пo тeм жe дaнным Poccтaтa, c 2013 пo 2018 гoды (зa 5 лeт) зapплaты в Питepe выpocли нa 60%, a в Чeчнe - вceгo нa 20%.
Я счастливый обладатель недвижимости в Сочи, иногда смотрю сколько стоит моя квартира, которая сдаётся.
Вот например за пару лет с 5 млн. она стала стоить 7 млн.
Всё чаще посещают мысли о переезде в трехэтажный дом в Астрахани. Ну или хотя бы просто дом с участком, а не жалкие 27 метров в пердяевке (потому что квартира в Дагомысе, ну как бы там всё есть по инфраструктуре, но по факту село и море, плюс транспортный коллапс, плюс на три месяца вся страна в вашем городе, плюс слишком жарко, короче неудобств хватает).
Квартира моя сдаётся на постоянку, потому что впадлу заниматься клинингом и постоянно искать новых жильцов. 25к в месяц плюс коммуналка (до 5 к в месяц если кондер целыми днями гонять), 20 минут пешком до моря, 8ой этаж, лифт, хороший ремонт, но так себе дом, если честно. Это чтобы читатель имел представление о ценах.
Позавчера приехали родственники девушки (два взрослых, два ребенка), остановились в ЖК "Каравелла Португалия", 2 недели за 70к рублей, около 22 метров, 5 из которых незастекленный балкон. Ссылка на пример такой квартиры вот (фото для тех кто не хочет клацать по ссылке ниже):
Кушали мы в такой квартире стоя у стола, потому что тут стол, а в нашей на его месте был диван, 4 спальных места
Похоже на настоящее объявление от частного лица. 12 миллионов стоит удовольствие обладать такой недвижкой. Из плюсов относительно моей квартиры. До моря - минута, подземная парковка и обычная парковка на огороженной территории по магнитным пропускам, детская площадка, всюду камеры, плюс также минута до вокзала, откуда можно путешествовать по всему Сочи удобнее, чем на машине или любом другом транспорте, хоть на Красную поляну, хоть в Лазаревку.
Из минусов метраж, они ещё додумались кондер вывести прям на балкон, то есть если даже появится возможность его застеклить, нужно будет кондер переделывать, не очень хороший напор воды.
Но с детьми я бы наверное не стал заезжать, хотя хз может это мне от моего дома дорога до школы и садика кажется такой родной, в принципе яндекс.карты говорят, что пешком до школы от моей - 13 минут, оттуда - 16 минут, до поликлиники, детского сада примерно такая же будет временная разница.
Плюс хочу сказать, что человек, который продаёт это за 12 млн, скорее всего купил где-то за 8-9 млн (у меня текущая квартирантка работает риелтором у застройщика, который реализовывал эти квартиры и 2 года назад я у нее спрашивал цены), неплохо так хочет навариться товарищ, не правда ли? Но в целом она за лет 12 окупится (скорее всего меньше, за сезон 420к, остальные 9 месяцев ну пускай даже по 40к в месяц 360к) при условии, что цены подниматься не будут (а они будут), плюс в конце пути у Вас всё также останется квартира, звучит круто.
Но в целом я опять растекся мыслью по древу, давайте вернемся к риелторам на авито.
Я хотел проверить какие у меня варианты обменять свою квартиру на недостижимую ЖК "Каравелла Португалии", это было где-то час назад и я ещё особо не знал настоящих цен, кроме той инфы, которую дала 2 года назад квартирантка.
Пишем в яндексе "старошоссейная 5 дагомыс купить квартиру".
Заходим на первую страницу авито, ставим фильтр "частные", нас встречают такими ценниками:
Квартира-студия, 24 м², 10/13 эт.
11 900 000 ₽
495 833 ₽ за м²
1-к. квартира, 27,4 м², 8/13 эт.
12 307 000 ₽
449 161 ₽ за м²
2-к. квартира, 48 м², 6/13 эт.
8 500 000 ₽
177 083 ₽ за м²
2-к. квартира, 44 м², 6/13 эт.
6 200 000 ₽
140 909 ₽ за м²
К 11,9 и 12,3 млн. У меня вопросов нет.
Рассмотрим поближе ценники, которые в три раза по цене за кв.м отличаются от нормальных объявлений.
Звоним Всеволоду. Ждём окончания гудков. Никто не взял трубку. Меньше чем через минуту перезванивают, расшифровка звонка (он у меня записан):
- Алло, слушаю.
- От Вас пропущенный сейчас был.
- Здравствуйте, а Всеволода можно услышать, квартиру ещё продаёте?
- Какую?
- А у Вас много квартир?
- Много, Вы по объявлению какому-то звоните?
- Да, с авито.
- А что? По какой квартире?
- Я частному лицу просто звоню, а почему у Вас много квартир, Вы получается риелтор, Вы этим постоянно занимаетесь?
- Ну конечно.
- Ну тогда сейчас придется заблокировать Ваше объявление на авито. Я просто фильтр поставил "частное лицо", мне не нужно от риелтора.
- Ммм.
- Всего доброго.
- Ну удачи Вам, до свидания.
В моей жизни очень большую роль играет планирование. Чтобы прикинуть свои шансы на ту или иную покупку и вообще наметить какие-то жизненные ориентиры нужно обладать информацией.
Хочу предостеречь всех тех, кто это читает, что планы нужно строить на правильной информации. По работе много раз сталкивался с людьми, которых прогрели с покупкой недвиги в Сочи. Новостройки вообще страшно брать, я бы выбрал вторичку сам.
В новостройках может быть банально не подключена канажка. Потом через суд как-то кряхтя, пердя эти дома вводят в эксплуатацию и всё равно проблем потом миллиард, потому что ресурсоснабдающие организации без выполнения тех. условий не спешат подключать Ваш дом.
И предвидеть всё это на стадии котлавана невозможно, а люди у нас жесть какие доверчивые. Недавно что-то смотрел из тревел контента по ютюбу, там сказали, что в Китае вообще на котловане никто не будет покупать квартиру, ну типа это бред и опасность.
Чистоменство в интернете
Как думаете, @Avito.help, пропустят отзыв? Претензия моя проста, у меня из-за таких объявлений не работает фильтр "ПРОДАВЦЫ - ЧАСТНЫЕ". Там куча таких Всеволодов, Константинов и т.д., можно даже вовнутрь не заходить, чтобы определить, что это, возможно, одна и та же риелторская шаражка или самозанятые риелторы:
- в три раза заниженная цена;
- ненастоящие фотографии с интерьерами застройщика (там кое-где вид из окна не бьётся с реальностью);
- акк зареган в 2024 году (июль-август);
- нет завершенных объявлений.
Для отсеивания недобросовестных товарищей, достаточно не называть квартиру, по которой Вы звоните. Частное лицо должно само понимать, всё-таки не каждый день мы, обычны люди, квартиры продаём.
В общем будьте осторожны, товарищи, и накидайте в комменты города, в которых за 7 млн можно купить что-то достойнее квартиры 27 кв.м (дом с участком).
На рынке недвижимости довольно часто можно столкнуться с таким явлением — продавец или покупатель просит завысить или занизить стоимость недвижимости в договоре.
Для чего это делается и существуют ли какие-либо негативные последствия у таких сделок - читайте в этой статье.
Если кого-то заинтересует, в моем телеграм-канале очень много интересного, полезного, забавного и увлекательного из мира юриспруденции.
Занижение
Стандартно занижение стоимости недвижимости предлагает продавец. Связано это вот с чем.
Согласно статьям 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ лица освобождаются от уплаты НДФЛ 13% от продажи недвижимости, если владели этим объектом более 3 или 5 лет (в зависимости от определенного случая).
То есть, если продавец отчуждает недвижимость до этого минимального срока владения, то у него возникает обязательство по уплате НДФЛ 13%. Занижение, которое предлагает продавец, направлено на снижение суммы уплачиваемого налога.
Необходимо отметить, что налоговым законодательством установлены два возможных варианта уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.
(1) в виде фиксированной суммы (наиболее частый вариант).
Предположим, что продавец отчуждает недвижимость по цене в 10 млн. рублей. В соответствии с налоговым кодексом формула расчета суммы к уплате НДФЛ выглядит следующим образом:
(10 млн. – 1 млн.) * 13% = 1 170 000 руб.
ВАЖНО: НДФЛ 13% будет уплачиваться не с 10 млн. рублей, а с суммы, указанной в договоре, уменьшенной на 1 млн. рублей (такова формула в НК РФ).
(2) в виде разницы между стоимостью покупки и продажи.
Например, продавец сейчас продает квартиру за 8 млн. рублей, но до этого покупал ее за 6,5 млн. рублей. То есть от продажи он получит прибыль 1,5 млн. рублей. Если выбрать именно этот вариант уплаты НДФЛ, то платить нужно будет с прибыли, образовавшейся в виде разницы:
1 500 000 х 13% = 195 000 рублей
Чтобы использовать этот вариант, в налоговую необходимо будет предоставить документы по прошлой сделке, дабы подтвердить разницу в расходах. Если подтверждающих документов нет, то используется вариант (1).
Если мы идем по первому варианту, то продавца может не устроить то, что ему придется платить почти 1,2 млн. рублей налогов (при цене недвижимости в 10 млн. рублей). Поэтому он предлагает покупателю отразить в договоре сумму меньше, чтобы заплатить как можно меньше налогов.
Механизм занижения
Зачастую это оформляется через 2 сделки – договор купли-продажи недвижимости и дополнительное соглашение к нему.
В договоре купли-продажи указывается заниженная стоимость (например, 4 млн. рублей вместо настоящих 10 млн.). На остальные 6 млн. стороны составляют дополнительное соглашение к договору, в котором на эти 6 млн. оценивают внутреннее убранство квартиры (что оно якобы идет вместе с квартирой) или, что продавец к квартире передает строительные материалы на 6 млн. рублей, необходимые покупателю для ремонта.
Суть заключается в том, что в Росреестр на регистрацию стороны несут только договор купли-продажи. Дополнительное соглашение прилагать необязательно.
Таким образом, презюмируется, что сумма сделки была 4 млн. рублей.
Тогда продавец заплатит НДФЛ 13%:
(4 млн. – 1 млн.) * 13% = 390 000 рублей
Экономия в 3 раза
Но разумеется эта схема по своей природе не может быть без подводных камней. Их и разберем ниже.
Риск продавца
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость нужна для начисления налога собственнику недвижимости. Ее можно увидеть в выписке из единого государственного реестра недвижимости по конкретному объекту.
Кадастровая стоимость в выписке. Взято с сайта mosoblreg.ru
Кадастровая стоимость является неким мерилом для начисления налога в определенных ситуациях. Но сделки с недвижимостью совершаются по рыночным ценам (которые, как правило, выше).
Налоговым законодательством установлено, что если недвижимость продается дешевле 70% от установленной кадастровой стоимости, то налоговая база берется не с суммы, указанной в ДКП, а с 70% от кадастровой стоимости. К чему это приводит.
Предположим, что в нашем примере кадастровая стоимость недвижимости была 7,5 млн. рублей. 70% кадастровой стоимости – это 5,25 млн. Но продавец продал ее за 4, что ниже 70% кадастровой стоимости.
Таким образом, он уже не заплатит 390 000 рублей налога, поскольку налог будет высчитываться с 5,25 млн. и составит 682 500 рублей, что тоже не мало.
Так что имейте в виду, что чересчур снизить стоимость недвижимости не получится.
Продажа по заниженной стоимости – это основной маркер того, что актив, возможно, выводился из юридического владения продавца им самим из-за скорого «впадания в банкротство».
Предположим, что продавец набрал кучу кредитов и из-за образовавшейся долговой ямы не в состоянии их гасить. Он хочет их «списать» и намеревается обратиться в суд с заявлением о признании его банкротом (или в будущем кто-то из кредиторов обратиться с таким заявлением).
Но в преддверии банкротства он решает вывести из-под себя свои активы, чтобы в банкротстве их не распродали.
Для этого он, например, и продал свою квартиру.
В банкротстве есть такое понятие как «период подозрительности». Он равен трем годам. Если в течение этих 3 лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом будет доказано, что должник специально заключил сделки по отчуждению своего имущества, чтобы избежать обращения взыскания на них в банкротном процессе, то такие сделки будут признаны недействительными и актив обяжут вернуть в банкротную массу (ст. 61.2. ФЗ "О несостоятельности").
Риск здесь такой.
Дело в том, что в правовом поле существует такое понятие как «соблюдение должной осмотрительности». Возможно кто-то из Вас даже слышал об этом.
Под ним в сфере недвижимости понимается тщательное изучение покупателем приобретаемого недвижимого актива.
Распространено мнение, что достаточно заказать выписку из реестра недвижимости, прошерстить ее, и если там нет ничего подозрительного, то недвижимость можно покупать. Но это не так.
Во-первых, выписка не содержит даже и 50% рисков, которые могут возникнуть.
Во-вторых, при возникновении какого-либо риска (например, истребование квартиры от покупателя в связи с недействительностью сделки), покупатель, который посмотрел только выписку и не удосужился проверить недвижимость и продавца по другим источникам, не получит защиты в суде и квартира с большей долей вероятности будет истребована. То есть суд сочтет такого покупателя не проявившим должную осмотрительность.
В-третьих, такой повышенный стандарт должной осмотрительности (что покупатель должен полагаться не только на выписку, но изучить и другие источники) еще давным-давно был установлен судебной практикой на уровне Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 01.10.2014).
Таким образом, полагаться лишь на выписку - решение опрометчивое.
Да, по закону у покупателя есть механизмы возврата уплаченной цены по такой недействительной сделке, но к этому времени продавец, скорее всего, уже все истратит и деньги вернуть будет невозможно. Так что покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без денег.
Поэтому покупателю важно проверять продавца на предмет возможного банкротства. Если есть подозрения относительно банкротства продавца, а он еще вдобавок и предлагает занизить стоимость, то шансы на истребование Вашей квартиры в будущем – крайне велики.
В банкротстве очень часто возвращают активы обратно. Так что будьте аккуратны.
Примеры:
(1) Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения. В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.
Определение ВС РФ от 28 апреля 2022 г. N 305-ЭС21-21196(2)
(2) Отчуждение недвижимости по цене, заниженной многократно (более чем в 24 раза), очевидно свидетельствовало о том, что генеральный директор продавца не руководствовался интересами возглавляемой им организации и преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому А., проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых общество "Б" за почти символическую цену (менее 5 процентов от рыночной стоимости) продает квартиру. Он не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры от 11.11.2011 является недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Определение ВС РФ от 22 декабря 2016 г. N 308-ЭС16-11018
Поэтому сейчас стандарт добросовестного поведения при покупке недвижимости не ограничивается обычным изучением выписки из Росреестра. Предполагается, как минимум, изучение цепочки сделок, других правоустанавливающих документов и, разумеется, осмотра самого объекта недвижимости.
Если его не соблюсти, то при любом пороке в сделке вы рискуете лишиться своего актива.
(2) Отчет об оценке недвижимости
Иногда для оформления ипотечного кредита банки требуют провести оценку недвижимости. Это необходимо для того, чтобы банк понимал, что цена, согласованная сторонами, действительно является рыночной. Ведь недвижимость будет находиться у банка в залоге и ему необходимо понимать по какой цене актив может быть реализован на рынке.
Если сумма, согласованная сторонами, будет разительно отличаться от той, которая установлена в отчете, то банк может (1) либо снизить сумму ипотечного кредита, (2) либо вовсе отказать покупателю в его предоставлении.
(3) Вычет по ипотечному кредиту
По закону покупатель имеет право получить налоговый вычет не только с покупки недвижимости, но и с процентов по ипотечному кредиту.
При занижении цены сумма налогового вычета по процентам с ипотечного кредита уменьшается, поскольку он рассчитывается с суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Совместные риски
(1) Доначисление налогов
В законе есть такое понятие как «притворная сделка». Это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Такая сделка считается недействительной.
В нашем примере с разделением суммы квартиры на договор купли-продажи квартиры (на 4 млн. рублей) и дополнительное соглашение о передаче неотделимых улучшений (на 6 млн. рублей), доп. соглашение – это притворная сделка, которая прикрывает единую сделку купли-продажи квартиры по настоящей, рыночной цене - за 10 млн. рублей.
Этим механизмом пользуется налоговая. Если они узнают о такой схеме, то автоматически доначислят недоплаченный продавцом налог из-за притворности дополнительного соглашения - т.е. признают договор купли-продажи квартиры заключенным на 10 млн. рублей, а не на 4.
Получится, что продавец «с чем боролся, на то и напоролся»: платил 390 000 рублей, но вынужден будет все равно платить 1 170 000 рублей.
Как об этом может узнать налоговая, ведь продавец вместе с декларацией подает только договор купли-продажи квартиры? Доп. соглашение не светит.
А все очень просто. Это может всплыть в будущем.
(1) Например, покупатель захочет получить налоговый вычет в связи с покупкой квартиры на всю сумму и покажет налоговой весь комплект документов (чтобы сумма к вычету была больше). Тогда у налоговой возникнут вопросы к продавцу по поводу прозрачности сделки: продавец отразил сумму в 4 млн. рублей, а покупатель – 10 млн.
(2) Или такой пример: Текущий покупатель по сделке в будущем тоже захочет продать эту квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет). Он также столкнется с проблемой уплаты НДФЛ в связи с продажей. И тут незадача: ему либо тоже придется идти на занижение цены, либо продавать квартиру по рыночной стоимости, сдав при этом продавца и истинную суть ранее совершенной сделки. То есть покупатель покажет налоговой всю подноготную сделки, в связи с чем, продавцу в любом случае будет доначислен налог.
(3) Мыслим еще один вариант: эта квартира будет неоднократно передаваться из рук в руки по цепочке собственников. Пока кто-то из них не захочет получить налоговый вычет в полном объеме. Тогда такому собственнику придется раскрывать налоговой настоящую схему и сумму сделки с предыдущим собственником, а предыдущему собственнику придется по цепочке сдавать своего предыдущего продавца (и так до самого верха). В конечном итоге тайное станет явным и всем участникам схемы будет доначислен налог.
Поэтому в данном налоговом риске может страдать как продавец, так и покупатель.
В качестве примера приведем следующее дело.
Собственница (продавец) решила продать дом и землю общей стоимостью 13,8 млн. рублей. Но в договоре купли-продажи указала сумму 999 тыс. рублей, чтобы не платить НДФЛ, поскольку владела она этими активами менее 3 лет. Активы в итоге были проданы за указанную сумму. Но в будущем приобретатель всего этого решил продать это недвижимое имущество по рыночной стоимости. Но поскольку также владел меньше 3 лет, столкнулся с тем, что ему придется платить баснословный налог с разницы. Поэтому ему пришлось обращаться в налоговую, сдавать продавца с потрохами и раскрывать всю подноготную совершенной сделки. В итоге налоговая обратилась в суд и добилась доначисления продавщице НДФЛ на сумму 1,8 млн рублей (!).
Решение Лазаревского районного суда г. Сочи № 2-2873/2021
(2) Налоговые штрафы
Также стоит отметить: помимо доначисления налога, лицо, которое занизило налоговую базу или не уплатило необходимую сумму налога, может быть дополнительно привлечено к налоговой ответственности в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы (ст. 120, 122 НК РФ).
Теперь давайте разберем риски и последствия, связанные с завышением цены в договоре.
Завышение
В отличие от занижения, завышение предлагается покупателем. Связано это зачастую с отсутствием суммы на первоначальный взнос, который необходимо внести покупателю для того, чтобы получить ипотечный кредит.
Механизм завышения
Работает это следующим образом.
Для того, чтобы получить ипотечный кредит, покупателю необходимо внести первоначальный взнос из своих накоплений (обычно это порядка 10% - 20% от общей суммы).
Безусловно для некоторых покупателей такая сумма является либо чересчур обременительной, либо у них вовсе нет денег на первоначальный взнос.
В этом случае, чтобы не платить эту сумму, покупатель договаривается с продавцом завысить стоимость недвижимости в договоре на эти 10 - 20%, которые требует банк.
Эту сумму покупатель "якобы" передает продавцу по расписке.
На оставшуюся часть банк выдает ипотечный кредит и переводит деньги продавцу.
Таким образом, покупатель покупает недвижимость без первоначального взноса.
Риски продавца
(1) Повышенный налог. Если продавец будет отчуждать квартиру до истечения минимального срока владения (3/5 лет), то ему придется платить НДФЛ с той суммы, указанной в договоре (то есть с повышенной).
(2) Если сделка будет признана недействительной в связи с какой-либо порочностью, то последствия такой недействительности – приведение сторон сделки в первоначальное состояние (то есть возврат всего того, что было передано по сделке). Это означает, что продавец будет вынужден вернуть покупателю бОльшую сумму (то есть ту, которую стороны «нарисовали» для банка в договоре).
(3) Существует риск того, что Росреестр по каким-либо причинам откажет в регистрации перехода права собственности, то есть, банально, сделка сорвется. Тогда продавцу придется возвращать покупателю «сумму» по расписке (которая, в реальности, никогда и не передавалась). Доказать то, что она не передавалась – практически невозможно. Поэтому продавец, можно сказать, попадает на эту сумму при любом раскладе.
Риск покупателя
О нем уже было упомянуто ранее - несоответствие цены недвижимости, установленной договором, рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.
Если оценка покажет, что цена в договоре завышена, то банк откажет в выдаче ипотечного кредита на запрашиваемую покупателем сумму либо снизит ее до рыночной цены (то есть до той, которая установлена в отчете об оценке).
Совместный риск
Схема с завышением, по своей сути, подпадает под составы преступлений, предусмотренных статьями 159, 159.1 Уголовного кодекса РФ (мошенничество и мошенничество в сфере кредитования).
Если схема вскроется (а вскрыть ее, например, может тот же банк), то и покупатель, и продавец могут уехать на несколько лет в места не столь отдаленные.
Продавал в этом году квартиру на вторичке. Очень высокий этаж(20+),очень большой дом (2000+ квартир), маткапитал, обременение, занижение стоимости, плюс ещё пару приколов с самим домом. Цена рыночная, но по верхнему порогу. Сначала пошёл в самое известное агентство города, там сказали что цена конь, и жк рядом продаётся лучше, а свою я за такие бабки не продам. Хотели 50к +2%.
(Отступление. У меня график работы идиотский, жена с младенцем. Единственное, что мы смогли сделать со своей стороны на пользу продажи, это съехать с квартиры. Продавать квартиру живя в ней, намного труднее.)
Так вот, затем я обратился к одной девушке, я думал она инвестор, т.к. точно знал что у неё несколько квартир в этом жк и несколько паркомест, хотел предложить ей купить квартиру, но она сказала что может только бесплатно помочь продать. Ну бесплатно, почему бы и нет? Я был готов и к платно, ибо проблем вышеизложеных не мало.
Мы встретились, я показал квартиру, обозначил минимальную цену(на 10% ниже изначальной), она сказала, что цена хорошая, квартира должна продаться за эти деньги. На этом и порешали, я отдал ключи. Она сама сделала все нужные фото, написала объявления на всех сайтах, на показы просила придти другого агента, когда сама не могла, сами пролили гидрозатворы когда те пересохли. В итоге через 2-3 месяца покупателя нашли, по изначальной цене, но сказала что покупатель пришёл через другое агентство, и нужно туда заплатить 2%,если устраивает, тогда выходим на сделку, если нет, то будем продавать дальше. Т. К. Жил я уже на съеме и платил ещё одну ипотеку за новую квартиру, заплатить 2% не было проблемой, тем более что я готов был квартиру отдать на 10% дешевле. Далее подключились два юриста, от моего агента, и от агента покупателя, в этом моменте агент отходит на второй план и полтора месяца мы плотно работаем с юристом: погашение обременения деньгами покупателя под расписку, одобрение опеки из за мат капитала (не вздумайте маткапитал пихать в недвижку, оно последующих проблем не стоит. Если интересно по маткапиталу, оставьте коммент и поднимите), два договора из за занижение стоимости, более того, квартиру у меня покупали за наличку, и юрист делала ещё один допник, чтобы эти 2% на их агентство мне передали без банковской ячейки прямо в руки, чтобы я рассчитался с агенством, ибо денег своих у меня не было. В итоге все прошло просто идеально со стороны обоих агенств, полное юридическое сопровождение, мне просто говорили куда и когда приехать в опеку/банк/нотариус подстраиваюсь под мой сложный график, что из доков от себя взять, всякие договоры и справки с госуслуг они доставали сами, и я реально оплатил им только эти 2%,юрист входил в эту стоимость. Вся сделка от первого звонка моего агента до получения денег заняло 2 месяца. Даже в тех местах где достаточно было меня и покупателя, все равно приезжала юрист.
И вот это реально Риэлтор с большой буквы, сделавший свое дело.
Какая связь? Только одна - обращение в органы опеки по вопросам, требующим согласование с этими органами, ведется по месту регистрации по месту жительства ребенка.
Однако, до сих пор бытует мнение, чтоснятие ребенка с регистрационного учета требует разрешение органов опеки. Это не верно!
Акцентирую внимание ищущих жилую недвижимость в Москве и МО: согласие опеки требуется на отчуждение объекта недвижимости. Когда речь идет именно о регистрации по месту жительства (постоянной прописке) - дети следуют судьбе родителей. Если у родителя нет права оставаться зарегистрированным в объекте, ребенка также снимают с регучета. Пугалки и страшилки о вписке ребенка обратно - это всего лишь повод поднять шумиху и завладеть вниманием. Можно ли встретить судебные решения о восстановлении прописки несовершеннолетнего? Да можно. НО! они будут в первую очередь относиться к снятию с регучета несовершеннолетних перед приватизацией.
Причина возникновения этого поста: Продаём квартиру. На фотографиях детская кроватка и игрушки. В объявлении указано, что никто не прописан. Звонит дева (Д): - А ребенка куда дели? Я: - в смысле? Д: - ну, у вас там игрушки и кроватка Я: - ребенок прописан в другой квартире Д: - а пришлите согласие опеки. Я: - в квартире нет детских долей. Маткап не использовался. Д: - на выписку ребенка. Я: - ребенок там не прописан. он прописан в другой квартире худо-бедно объяснила, что ребенок там не прописан. Через полчаса звонит мне её представитель (П) П: - если опека не дала согласие на регистрацию ребенка по другому адресу, то по суду ребенка можно прописать обратно. Мы вашу квартиру смотреть не будем! И бросила трубку.
Ну что я могу сказать? Абзац! С одной стороны подмывает позвонить деве и еще раз объяснить ошибочность суждения. А с другой стороны - если уже на этапе созвона у девы просматривается расхождение с реальностью - не будет ли оно углУблено и расширено в дальнейшем...
Все ли они расторгаются? НЕТ! Навеяно этим комментарием: #comment_319250070
Риск банкротства продавца в течение трех лет после сделки - единственный, который никак нельзя проверить или предсказать. Да, бывают косвенные признаки, которые указывают на высокую вероятность такого развития событий: высокая закредитованность, наличие судебных разбирательств, наличие юридических лиц проблемных... Но и у чудесных людей может возникнуть проблема с платежеспособностью. Живой пример: работала девушка в турагентстве. Спрос был большой, зарплата была хорошая. Продала она квартиру, купила дом, на ремонт - взяла потребкредит 4 млн. Рассчитывала выплатить за 1-2 года. Но пришла пандемия. Турагентства встали. Работы нет. Платить нечем. Так она оказалась в числе банкротов. Дом в который она заехала - её единственное имущество. Отчуждению при банкротстве не подлежит.
Что же происходит дальше? Финансовый управляющий действительно обязан оспорить все сделки, приведшие к уменьшению банкротной массы, совершенные за последние три года. Обязан то он обязан, а вот получится ли у него? Не всегда. Если: 1) сделка была не мнимой 2) возмездной 3) без ущерба интересов кого-то из кредиторов в пользу одного из них 4) совершена не аффилированными лицами 5) по рыночной стоимости 6) есть доказательство проведения расчетов оспорить такую сделку практически не реально. Да, требование будет. Да, покупатель такого объекта должен будет явиться в суд. Да, придется потратить время. Но! Если сделка была проведена чисто, имущество останется у покупателя. А кредитору придется смириться что с должника взять нечего.
В большинстве регионов рынок сосредоточен вокруг нескольких крупных застройщиков, которые доминируют по площади строящегося жилья. Например, в Москве основными игроками являются "ПИК", "Самолет" и "А101". "Самолет" держит лидерство и в Московской области – с долей 23,4%. Подобную ситуацию можно наблюдать и в других регионах (см. таблицу).
Например, в Краснодарском крае, лидером является "DOGMA" (19,7%), а в Санкт-Петербурге — "ЛСР" (19,2%).
Что касается банковского сопровождения через эскроу-счета (как и кредитования застройщиков), здесь абсолютным лидером практически во всех регионах остается Сбербанк, доля которого в некоторых областях достигает более 70%. Его основные конкуренты — "ВТБ" и "Банк Дом.РФ", но их доли существенно ниже.
Как среди застройщиков, так и среди банков наблюдается высокая концентрация рынка. Несколько компаний контролируют большую часть рынка новостроек и финансовых услуг, что потенциально влияет на цены и доступность жилья.
Когда начинаешь искать и формировать свободные участки в разных кадастровых кварталах, хорошим подспорьем и экономией может стать возможность скачивать КПТ по 23 рубля, а не по 350 или 110 рублей.
Для создания схемы расположения земельного участка нужен кадастровый план территории (сокращенно - КПТ). Простые пользователи обычно заказывают КПТ на Госуслугах за 350 рублей, туда их направляют с сайта Росреестра.
Однако, есть возможность получать КПТ из архива всего за 23 рубля! Как легко заказать, смотрите в этом видео: 👇
