В недавнем посте я писал, как купить участок в 2 раза дешевле. Теперь я расскажу об этом более подробно, со скринами и ссылками на порталы, которыми я пользуюсь.
Выбор участка начинается с единой торговой платформы Гисторги. Она объединяет лоты с разных торговых площадок, на которых непосредственно идут торги. Сайт достаточно удобен, но функционала недостаточно. Например, здесь нет карты для поиска лотов в нужном регионе и приходится фильтровать позиции вручную, на что обычно уходит много времени.
Основные параметры для сортировки участков:
Вид сделки – аренда или продажа
Местонахождение – выбор региона, или муниципального района (не всегда корректно работает)
Категория земли и ВРИ – подробно о них, я писал в предыдущем посте
Обращаем также внимание на цену, количество просмотров и дату окончания подачи заявок. Просмотры отвечают за популярность участка, если их много, а дата окончания приема заявок еще не скоро, это значит, что скорее всего на него будет много кандидатов.
Начальная цена лота зависит от кадастровой стоимости. Если стартовая цена низкая, это еще не говорит о том, что он уйдет с торгов задешево и наоборот. В недавнем посте у себя в ТГ я рассказывал, как цена аренды участка в Карелии с 16 075р выросла в 127 раз! Поэтому важно выработать свою стратегию торгов и хорошо рассчитать максимально допустимую цену лота.
Расчёт максимально допустимой цены лота
Пороговая цена лота будет определяться от ориентировочной рыночной цены и будет зависть от самого участка, типа сделки и цели покупки.
Чтобы определиться с рыночной ценой участка, нужно провести его анализ. Ранее я уже касался этого вопроса, сейчас расскажу подробнее.
Рыночная цена зависит от нескольких факторов:
Географический фактор. Местонахождение.
Если участок приобретаете для себя, то география региона скорее всего вам понятна. Нужно лишь учесть подъездные пути к участку, есть ли они и в каком состоянии. Не редкий случай, когда вновь образованный участок располагается в поле и приходится ждать, пока к нему проложат дорогу, или прокладывать своими силами, если участок в СНТ (для ИЖС дорогу должна проложить администрация).
Приобретая участок для перепродажи, нужно хорошо проанализировать его местоположение. Ценность участка сильно зависит от крупных населенных пунктов, находящихся рядом. Чем ближе к городам, тем дороже. Даже если участок очень удобный, видовой и находится на берегу красивого озера в деревне численностью 250 человек, а до ближайшего города 200км, вероятность перепродать его будет низкой. В такой деревне платёжеспособных людей, теоретически готовых купить участок максимум 40%, половина являются семьями, значит делим еще на два и получаем 20% от всего населения села, или 50 человек потенциальных кандидатов на покупку. Такие участки продаются годами.
2. Юридический фактор.
Здесь нам понадобится второй портал, которым вы будете пользоваться – НСПД. С помощью него можно узнать, есть ли ограничения на участках (ЗОУИТ) и какие они имеют последствия, в какой территориальной зоне находится участок, есть ли пересечения с зонами, запрещающими строительство. Например, если участок попадает в водоохранную зону, то в основном строительство дома не запрещено, но накладывает определенные ограничения. А если это береговая зона, то в ней строительство домов запрещены!
Однако, как показывает практика, портал НСПД не совершенен. Недавно проверял участок и сайт показал пересечение территории с лесным фондом. После тугой долгой переписки с администрацией, выяснилось, что первичная и достоверная информация только в ЕГРН, где пересечение не было зафиксировано. Учитывая это, при разночтениях, лучше скачать ЕГРН и извещение к аукциону, которые всегда прикреплены к лоту.
Если приобретаете участок в аренду, важно проверить, нет ли в договоре запрета на переуступку прав или на выкуп земельного участка. Выяснить этапы оплаты аренды, самый выгодный вариант – это помесячная аренда.
Скрин кадастровой карты портала НСПД с выделенными слоями ЗОУИТ и территориальными зонами
Здесь нужно учесть технические условия участка (ТУ), то есть возможность подключения к центральным коммуникациям, таким как, газ, электричество, вода, теплоснабжение, канализация и интернет. Вся документация по ТУ, как правило доступна в лоте.
Лично или с помощью карт, гугл/яндекс панорам нужно определить состояние участка, его геометрию, что на нем произрастает, и ведётся ли какая-то деятельность. Часто случается так, что на желаемом участке уже расположился твой будущий сосед, стоит чей-то дом или кто-то выращивает огурцы. Здесь, например на выделенном участке, стоит половина бассейна. Скорее всего участок сформировал собственник соседнего участка, чтобы узаконить расширение, но он вышел на торги. Теперь хозяину придется хорошо поторговаться для того, чтобы участок не ушел в чужие руки.
Чтобы определить ориентир рыночной цены, нам нужно зайти на одну из площадок объявлений, например Авито и посмотреть за сколько продают участки соседи. Здесь нужно обратить внимание на пару моментов. Первый – это ВРИ участка. Например, многие продают участок площадью 1-1,5 га, и для привлечения внимания прописывают ВРИ, как ИЖС и соответственно получаем небольшую цену за сотку. В реальности, земля ИЖС такой площади встречается крайне редко, как правило это участки сельхозназначения и они всегда дешевле. Второй момент - вид сделки. Низкая цена участка может быть обусловлена тем, что участок продается по переуступке прав аренды.
Скрин с Авито, с несоответствием участка к ВРИ
После анализа желаемого участка нужно определиться с типом сделки и целью покупки.
Тип сделки. Продажа. Рекомендую ставить порог цены для ставки в 50% от рыночной. Можно и выше если покупаете для себя, но в случае перепродажи, есть риски, ведь никогда не знаешь, как долго будете продавать участок и какую скидку придется сделать. Также нужно учесть оплату налога и комиссии площадки.
Тип сделки. Аренда. Здесь есть три стратегии, в зависимости от цели приобретения участка:
Вы покупаете участок для себя, но у вас пока нет денег на строительство дома. В этом случае вы понимаете, что аренду придется платить в течении какого-то времени и она должна быть комфортной для вас.
Вы покупаете участок для себя и планируете в ближайшее время построить дом. Это самый лучший вариант приобретения земли, потому что позволяет выиграть практически любой аукцион и существенно сэкономить, главное, чтобы плата за аренду участка была помесячная! Допустим вы выиграли безумный лот на право аренды участка за 2 000 000р, когда его рыночная цена - те же 2 млн. Но у вас все готово к строительству, есть люди, проект, домокомплект. Вы завершаете стройку за 3х месяца, регистрируете дом и выкупаете участок за сумму около 500 000р аренды за 3 месяца и плюс процент от кадастровой стоимости (зависит от региона) вместо 2млн рыночной цены.
Вы покупаете участок для перепродажи с переуступкой прав. Здесь пороговая цена выкупа должна быть, как можно ниже, так как аренду за выигранный участок на время продажи придется платить вам, и сама переуступка прав продается по цене в 2 раза ниже рыночной. Обычно ставка не более 20% рыночной цены.
Теперь, когда участок выбран, а стратегия ясна, можно переходить к самим торгам. Подробно о торгах я писал в этой статье Что нужно знать для участия в госторгах по земле?
Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)
