Любой брак рискует рано или поздно завершиться разводом с последующим разделом имущества. Иногда это происходит одномоментно, а иногда один из супругов принимает такое решение заранее, но при этом скрывает свои намерения. Кто-то просто боится признаться, а некоторые пытаются извлечь из этого выгоду.
Например, условный Михаил, уставший от заботливой, но крайне назойливой Ларочки решает, что их брак должен скоро завершиться для его душевного спокойствия. Вот только в таком случае капитал Михаила рискует похудеть до совершенно неприличных значений. Не в силах противостоять своей внутренней жабе – он решает «реализовать» самое жирное имущество в обход своей жены до расторжения брака.
Для этого он находит благонадежных родственников, чтобы «переоформить» на них данное имущество. Как правило – по договору купли-продажи или дарения. Иногда при это в регистрирующий данный вид сделки орган представляется поддельное согласие супруги. Иногда – документ, подтверждающий, что он в браке не состоит. Через какое-то время случается развод, и Михаил покорно делит все свое скромное (ха-ха) имущество с бывшей супругой.
Но добрые самаритяне сообщают Ларочке, что ее муж был не столько скромного достатка, сколько непомерной жадности. Пока она примерно следила за домашним очагом, ее муж следил за состоянием своего капитала и его сохранностью, в первую очередь – от своей жены.
Теперь будет скучный – но актуальный пример из моей практики. Итак, читаем:
УТОЧНЕННЫЕ ИСКОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ
При изучении материалов регистрационного дела были установлены обстоятельства, свидетельствующие о мнимости сделки купли-продажи спорного земельного участка
Признаки мнимой сделки по отчуждению земельного участка:
Сделка явно не имеет никакого экономического смысла, так как:
- цена продажи очевидно не соответствовала рыночной стоимости такого рода земельного участка. Найти покупателя в городе, чтобы продать ему за номинальную цену данный участок вместо того, чтобы на месте реализовать его за реальную стоимость местным покупателям – такие действия не могут не вызывать обоснованных подозрений. Сделка со стороны ответчика совершена по доверенности (данные…). При этом, согласно текста доверенности, он предоставляет доверенному лицу право самостоятельно определить цену участка. Представитель определяет стоимость недвижимости, что не вызывает никаких возражений со стороны самого ответчика.
При это в последующем именно этот участок передается в залог обеспечения долгового обязательства по многомиллионной сделке:
БАНК и гр-ка подписывают Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
При этом, согласно тексту Договора:
4.2. Залог Предмета ипотеки обеспечивает исполнение в том числе следующих обязательств по Кредитному договору, а именно:
4.2.1. сумму лимита выдачи по кредитной линии в размере
суммы не просто различные. Это НЕСОПОСТАВИМЫЕ суммы.
«Продать» такой участок, который БАНК принимает в залог можно только с иной, нежели получение справедливой денежной суммы, целью.
Таким образом, всего через три месяца после приобретения участка продает его за номинальную цену. Смысл такой спешки может быть только в том, чтобы вывести земельный участок из-под вероятных правовых рисков (в первую очередь – раздела имущества супругов).
- Росреестром представлены доказательства регистрации договоров ипотеки спорного земельного участка в обеспечение обязательств по кредитному договору. Учитывая огромные суммы выданных банком кредитов под залог участка, принять на себя такое обязательство мог только очень близкий человек, выполняющий роль номинального собственника. По данным согласия супруга можно сделать обоснованное предположение о родственном характере их отношений. Отсюда, согласие дано отцом ответчика своей супруге, по всей вероятности – матери ответчика.
ВС РФ в определении от 23 ноября 2021 г. N 307-ЭС21-21349,в частности, указал:
Судами установлено, что спорное имущество передано должником в по договору купли-продажи, представлены документы о внесении части денежных средств в кассу должника, другой части на счет комитета.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, с выводами которых согласился суд округа, исходили из отсутствия доказательств наличия у финансовой возможности оплаты спорного имущества, аффилированности сторон, наличия у должника признаков неплатежеспособности, мнимости сделки.
Мать ответчика явно не осуществляет правомочий собственника в отношении якобы купленного ею земельного участка:
- она не зарегистрирована на территории РФ и не присутствовала на совершении сделки (участок приобретен по доверенности, выданной нотариусом). По имеющимся сведениям (полагаю необходимым запросить ФМС РФ), она была на территории РФ только один раз, что явно нехарактерно для добросовестного владельца земельного участка. Реализация права собственности на земельный участок предполагает постоянный характер его использования.
- направленное на имя по адресу нахождения земельного участка заказное почтовое отправление возвращено ввиду неполучения адресатом
- спорный земельный участок расположен на территории. Его географическое положение предполагает наличие автотранспорта у владельцев участков. Однако пропусков на автотранспорт, зарегистрированный на, по имеющимся сведениям, администрация не представила. Напротив, на принадлежащий автотранспорт пропуска для въезда на территорию выдавались.
Кроме того:
- не представлено доказательств передачи супруге продавца (истцу) причитающейся ей половины продажной цены.
- согласно плана земельного участка, он граничит с землями лесного фонда, при этом прилегающую к собственному земельному участку часть земель лесного фонда арендовал. Как следует из решения, продав собственный земельный участок, продолжал быть арендатором смежного земельного участка, что свидетельствует о его пользовании обоими участками. Характер спора предполагал, что не просто владеет арендованным у лесного фонда земельным участком, но и принимает активное участие в его освоении.
Датировка событий по реализации и дальнейшей судьбе спорного участка:
выдает доверенность на отчуждение участка на
оформляет у местного нотариуса доверенность на приобретение именно этого участка гражданке. Также предоставляет доверенному лицу самостоятельно определить цену участка, что совершенно алогично, да еще и предоставляет ему право передоверить свои полномочия.
Поведение стороны ответчика:
-попытка во время процесса переоформить участок на третье лицо: Согласно раздела 10 выписки относительно земельного участка, представлены документы на государственную регистрацию, запись об изменении права. Следовательно, ответчиками предпринимаются меры по отчуждению спорного земельного участка. В материалах регистрационного дела, представленных Росреестром, отсутствуют документы, представленные на государственную регистрацию записи об изменении права, которые должны быть исследованы с точки зрения возможного злоупотребления правом.
Регистрация договоров залога:
оформляет у местного нотариуса доверенность, наделяя их полномочиями по вопросу регистрации договора об ипотеке (залоге) жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу
Разумный собственник не станет предоставлять полномочия по обременению своего земельного участка лицам, проживающим даже не в другом городе – в другой СТРАНЕ.
Залогодержатель БАНК уполномочивает представлять интересы Банка по вопросам государственной регистрации договоров залога (в том числе дополнительных соглашений к ним) недвижимого имущества (ипотеки и закладной), а также права залога в качестве обеспечения обязательств заемщиков по кредитным договорам и принципалов по договорам о предоставлении банковской гарантии, снятия обременений и прекращения записи о государственной регистрации залога, залогодержателем по которым Банк, с правом вносить в закладные отметки об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
уполномочивает того же гр., подписывать заявления о государственной регистрации, приостановлении государственной регистрации, прекращении регистрационных действий, осуществлять приостановку регистрации договоров об ипотеке (залоге), подписывать заявления о снятии обременения с недвижимого имущества, снимать обременение с недвижимого имущества, погашать регистрационную запись с недвижимого имущества, решать все спорные вопросы, а также расписываться и совершать все другие действия, связанные с выполнением данного поручения.
Такие удивительные совпадения могут быть объяснены только тем, что были даны указания, на кого именно и какие доверенности оформлять. С готовностью предоставлять СВОЮ собственность в обеспечение многомиллионных обязательств ПРЕДЫДУЩЕГО собственника – а значит, принимать на себя реальные риски утраты собственности, продлевая раз за разом действие договора ипотеки при повышении процентов по кредиту – может только лицо, не считающее себя реальным собственником, а являющееся лицом, УПРАВЛЯЕМЫМ предыдущим собственником.
Отсюда переоформил участок на подконтрольного ему человека с той целью, чтобы избежать раздела имущества по требованию супруги. После мнимой продажи продолжал пользоваться этим объектом недвижимости и распоряжаться (обременение ипотекой) им.
В данной ситуации действия были согласованными, злонамеренными с целью исключить возможность для Гусевой реализовать свои права как собственника земельного участка.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Под сделкой при этом понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Определение Верховного Суда РФ от 06.09.2016 N 41-КГ16-25:
«Исходя из смысла п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимость сделки обусловлена тем, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения».
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2012 по делу N 11-КГ12-3:
«Сделки по отчуждению своего имущества должником являются мнимыми, т.е. совершенными без намерения создать соответствующие юридические последствия, если они заключены с целью избежать возможного обращения взыскания на принадлежащее должнику имущество».
Нормы ГК РФ о мнимых сделках применяются при одновременном выполнении следующих условий: стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения; при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника.
В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление того факта, что стороны на самом деле не имели намерения породить возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно возникающих в результате такой сделки, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.
Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства констатируются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Имеется богатая практика ВС РФ по данной категории дел:
Определение Верховного Суда РФ от 16.07.2013 N 18-КГ13-55
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
«Следует заметить, что мнимая сделка обычно внешне безупречна и совершается только на бумаге: в ней отсутствуют пороки субъектного состава, формы, содержания. Как правило, непосредственным участникам реальных правоотношений не должно составлять особого труда объяснить мотивы своих действий и подтвердить действительный характер сделки согласующимеся между собой доказательствами, в том числе и косвенными».
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25 апреля 2022 г. N 305-ЭС21-27523
Характерной особенностью мнимой сделки является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия.
Ввиду заинтересованности как истца, так и ответчика в сокрытии действительной цели сделки при установлении признаков мнимости повышается роль косвенных доказательств.
Суду необходимо оценить несогласованность представленных доказательств в деталях, противоречие доводов истца здравому смыслу или сложившейся практике хозяйственных взаимоотношений, отсутствие убедительных пояснений разумности действий и решений сторон сделки и т.п.
Пункт 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
Мнимая сделка, т.е. сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.
Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключены договоры купли-продажи или доверительного управления и составлены акты о передаче данного имущества, при этом за ним сохранен контроль соответственно продавца или учредителя управления.
Определение Верховного Суда РФ от 25.07.2016 по делу N 305-ЭС16-2411
Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достигнуть заявленных результатов. Установление факта того, что в намерения сторон на самом деле не входили возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным основанием для признания сделки ничтожной.
С учетом указанного выше, ПРОШУ:
В соответствии с положениями ст.ст. 34, 38, 39 СК РФ,ст.ст.166,301-302 ГК РФ а также ст.ст. 137, 138 ГПК РФ прошу суд:
- Признать недействительной сделку - Договор купли-продажи земельного участка об отчуждении земельного участка номер государственной регистрациипо распоряжению земельным участком для дачного строительства площадью и применить последствия ничтожной (мнимой) сделки - истребовать земельный участок кадастровый номер для дачного строительства из незаконного владения.
