Лига Недвижимости

Иногда имущественные споры при разводе затрагивают довольно тонкие ситуации, прямо не урегулированные в законе. Одну такую пришлось разбирать Верховному суду: что делать, если квартира куплена до брака, но в браке совместно гасился ипотечный кредит? Имеет ли право второй супруг претендовать на долю? Разбираемся.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданин Б. приобрел квартиру в строящемся доме по договору долевого участия. Для покупки он оформил ипотеку. Через год Б. женился, прожил в браке несколько лет, после чего супруги развелись.

За время брака супруги выплатили примерно половину ипотечного кредита, сделали ремонт, обставили квартиру мебелью. Но разделить имущество после развода мирно не смогли.

Бывшая жена считала, что раз они оба гасили ипотеку и вкладывались в ремонт, то у нее есть право на долю в квартире. Мужчина настаивал на обратном: договор был заключен до брака, он единственный собственник, делить здесь нечего.

Тогда бывшая супруга обратилась в суд.

Что решили суды?

Суд первой инстанции решил так: квартира действительно была куплена до брака, значит, относится к его личному имуществу. Ипотечный кредит — тоже его личное обязательство.

Жена не обязана была участвовать в выплате ипотеки, а значит, права на долю в самой квартире у нее нет. Но при этом суд признал, что женщина вправе потребовать компенсацию: половину ипотечных платежей, внесенных в браке, долю в затратах на ремонт, а также разделить приобретенную в квартиру мебель.

Однако мужчина обжаловал это решение, и добился своего. Апелляция указала, что бывшая супруга, участвуя в погашении ипотеки, действовала добровольно и в интересах супруга, прекрасно понимая, что собственником жилья она не станет. Поэтому суд пришел к выводу, что она не вправе требовать ни долю в квартире, ни компенсацию.

Такая же позиция была подтверждена в кассационной инстанции.

Что сказал Верховный суд?

Все доходы супругов в период брака являются совместно нажитым имуществом, в котором доли у супругов равные.

Поэтому если из совместных доходов выплачивалась ипотека, пусть даже за личную квартиру одного из супругов, второй вправе требовать компенсацию половины этих выплат.

Но само по себе участие в выплате ипотеки не дает права претендовать на долю в праве собственности на квартиру. В итоге права была первая инстанция — бывшая жена вправе получить компенсацию (Определение Верховного суда по делу N 19-КГ23-36-К5).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Казалось бы, если сделка заверена у нотариуса, то это гарантия безопасности. Но в реальности бывают самые разные истории. В одном из таких дел недавно пришлось разбираться Верховному суду: квартира ушла в собственность города, а покупатель остался ни с чем.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

В 2020 году гражданин Б. купил квартиру. Продавцом выступала некая женщина, сделка проходила через нотариуса — внешне все выглядело благонадежно.

Но спустя время Б. получил иск от администрации города, которая требовала признать квартиру выморочным имуществом и передать городу.

Выяснилось, что настоящая собственница квартиры скончалась три года назад, а продавцом выступила мошенница с поддельным паспортом, выдававшая себя за умершую. Причем и нотариус подделку не выявил.

Настоящая собственница была одинокой, поэтому после смерти за наследством никто не обращался. Квартира должна была перейти в муниципальную собственность — и по решению суда так и случилось. Так Б. остался без квартиры.

Параллельно шло расследование уголовного дела, но мошенницу так и не нашли — ее личность осталась неизвестной, и взыскать с нее деньги Б. не мог.

Тогда он подал иск к нотариусу, посчитав, что именно тот несет ответственность за то, что не распознал поддельный паспорт.

Что решили суды?

Но суд первой инстанции отказал в иске. По мнению суда, нотариус выполнил все обязанности, предусмотренные законом, а ущерб причинен действиями мошенника, а не нотариуса.

Б. подал апелляционную жалобу, и апелляция отменила решение: нотариус недобросовестно выполнил свою обязанность по установлению личности стороны сделки, и именно его действия стали причиной убытков. Поэтому нотариус должен компенсировать стоимость квартиры.

Нотариус обжаловал это решение в кассации, и там встали на его сторону: вину нотариуса и причинно-следственную связь между его действиями и ущербом для Б. суд счел недоказанными.

Что сказал Верховный суд?

Верховный суд поддержал вывод апелляции о том, что именно нотариус допустил нарушение — он ненадлежащим образом установил личность продавца.

Но компенсировать ущерб сам нотариус все равно не должен. В первую очередь убытки возмещаются по договору страхования профессиональной ответственности нотариуса. Если страховой суммы недостаточно — из средств страхования нотариальной палаты региона. И только в крайнем случае — за счет личного имущества нотариуса.

Таким образом, возмещать ущерб нотариус будет лишь в той части, которая не будет покрыта страховыми выплатами (Определение Верховного суда по делу N 56-КГ23-18-К9).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

При покупке недвижимости скрытые дефекты могут стать основанием для требований к продавцу — например, о компенсации расходов на ремонт или снижении цены. Но на практике не все такие споры заканчиваются в пользу покупателя. Один из таких случаев — ниже.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Гражданка Б. приобрела загородный дом у другой женщины. Уже при осмотре ее смутил неприятный запах, источник которого определить не удалось. Продавец заявила, что сама не знает, откуда запах, и предположила, что он может доноситься с улицы — на момент осмотра стояла жара, в доме были открыты окна.

В итоге стороны пришли к выводу, что ничего страшного в этом нет, и сделка состоялась.

Однако после переезда запах не исчез. Более того, с наступлением холодов, когда окна почти всегда оставались закрытыми, он стал только сильнее. Б. заподозрила, что проблема внутри дома, и пригласила строителей для осмотра.

После вскрытия полов выяснилось, что перекрытия сделаны из старых деревянных шпал с характерной для них пропиткой. Именно они и выделяли неприятный запах, а вместе с ним — токсичные вещества.

Строители составили смету — замена перекрытий обошлась бы более чем в 230 тысяч рублей. Б. ничего не оставалось, кроме как заплатить — иначе жить в доме было просто невозможно. А затем Б. обратилась в суд, потребовав взыскать эти затраты с продавца.

Что решил суд?

Суд обратил внимание на два ключевых момента.

Во-первых, Б. уже при осмотре дома чувствовала запах — и не отрицала это — но не выяснила его причину и все равно купила дом. Поэтому суд посчитал, что это не скрытый дефект, а обстоятельство, о котором покупатель знал и должен был проявить большую осмотрительность еще на этапе сделки.

Во-вторых, продавец сама не знала о характере дефекта — ранее она также приобрела дом с рук и не могла знать о шпалах, заложенных в пол при строительстве.

В итоге суд отказал в удовлетворении иска (Решение Красносулинского районного суда по делу N 2-1294/2019).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Разберем очередной слух, появившийся на днях, который напугал многих дачников и землевладельцев. Несколько таких вопросов от подписчиков поступило и мне. Разбираемся.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что произошло?

9 июня телеканал РЕН-ТВ на своем сайте разместил новость о том, что вступили в силу новые требования к заборам на земельных участках.

Со ссылкой на очередного «эксперта» заявляется: теперь, якобы, глухие заборы между участками запрещены, а за нарушения могут оштрафовать и заставить снести забор за свой счет. Новость быстро разлетелась по другим СМИ и новостным каналам.

Естественно, многие дачники перепугались, ведь глухие заборы в последнее время становятся все более распространенными.

Но давайте спокойно разберемся, как обстоит дело на самом деле.

А как на самом деле?

На федеральном уровне никаких требований к заборам между участками нет и не было. Ни с 1, ни с 9 июня никаких новых норм в силу не вступало.

Возможно, «ноги» этой новости растут из Свода правил по планировке и застройке территории ведения гражданами садоводства (п. 6.2 СП 53.13330.2019).

Этот свод правил действительно содержит требования к заборам на земельных участках — но только рекомендуемые. Он не признается обязательным к исполнению документом и применяется исключительно на добровольной основе.

Согласно этому своду, забор между участками должен быть высотой 1,2–1,8 м и выполнен не из сплошного материала (например, из металлической сетки).

Сплошной забор рекомендовалось установить только в случае, если получено письменное согласие соседей с той стороны, куда планировалось поставить забор, а также согласие правления СНТ.

Но в 2023 году Свод правил изменили — из него убрали возможность установки сплошных заборов между участками вообще. Но напомню, это все еще лишь рекомендательный акт. Нарушение его положений не влечет никаких штрафов.

Надо иметь в виду: для участков «под ИЖС» или «для ведения ЛПХ» тип заборов также может регулироваться местными правилами землепользования и застройки. Там действительно могут быть установлены обязательные требования, но чаще всего они касаются только высоты.

Могут ли соседи требовать убрать глухой забор?

В теории — могут. Но только через суд.

Соседу придется доказать, что забор (по высоте, материалу и прочим характеристикам) нарушает его права на использование участка — например, создает чрезмерную тень.

Суд будет учитывать все обстоятельства и доводы — каждое дело рассматривается индивидуально. В судах действительно ссылаются на вышеупомянутый Свод правил, но одного лишь несоответствия ему недостаточно. Если нет иных доказательств, что забор действительно мешает — суд не встанет на сторону истца.

И даже если суд сочтет нарушение доказанным, это вовсе не значит, что забор придется сносить. Чаще всего ограничиваются тем, что собственнику предписывают, например, снизить его высоту.

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Почему это важно?

1. Защита ваших прав собственности.

2. Возможность легально продавать, дарить или передавать недвижимость по наследству.

3. Избегание штрафов за незаконное строительство.

4. Упрощение подключения коммуникаций.

5. Возможность получения ипотеки под залог недвижимости.

Как определить, что строение капитальное?

Главное условие - его невозможно переместить без соразмерного ущерба (разбора, поломки). Иными словами, некапитальным можно считать только металлический вагончик. Его достаточно подцепить краном, чтобы переставить.

Всё, что нужно разобрать для перемещения, даже расположенное на камнях или бетонных чушках, вы обязаны зарегистрировать.

Что будет, если дом не регистрировать

• Штраф за нарушение правил регистрации недвижимого имущества для граждан составляет 1500-2000 рублей.

• Налоговая может выписать штраф в размере 20% расчетной суммы налогов за последние 3 года.

• Администрация может снести дом, как самострой, если есть нарушения.

Честные инженеры помогут вам сэкономить дважды: зарегистрируют только строго обязательные дом и баню, а также подскажут, как избежать штрафов.

Что нужно сделать, чтобы зарегистрировать дом и владеть им по закону?

Ранее градостроительный кодекс обязывал получить два разрешения: на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Сейчас процедура, прописанная в кодексе, упростилась до отправки 2 уведомлений — о начале и завершении строительства.

Направлять уведомления о начале/завершении строительства в администрацию нужно, если вы планируете привлечь государственные средства: льготы, субсидии, пособия. Например, строили по программе сельской ипотеки или планируете получать региональную компенсацию — 200 кубометров леса на строительство дома.

Общий порядок регистрации новых домов упрощен — до 31 марта 2031 года действует дачная амнистия. Нужен техплан, правоустанавливающий документ на участок и можно регистрировать по упрощенной схеме:

• жилой дом на участке под ИЖС;

• садовый дом в СНТ;

• жилой дом в СНТ.

Техплан в электронном виде готовит и заверяет электронной цифровой подписью кадастровый инженер.

Жилой и садовый дом: что выбрать?

Разница между жилым и садовым домом в СНТ лишь в том, что в жилом доме можно прописаться и он предназначен для постоянного проживания. Статус объекта ПЕРВОНАЧАЛЬНО, при регистрации, определяет сам собственник. Он может зарегистрировать дом, как жилой или как садовый.

Регистрация по дачной амнистии

При регистрации дома, построенного за свои деньги и регистрируемого впервые по дачной амнистии, уведомление о планируемом строительстве/реконструкции и уведомление об окончании строительства/реконструкции получать не требуется.

Однако дачная амнистия не так хороша, как может показаться на первый взгляд. О её главном минусе рассказываем здесь.

Подписывайся на наш канал, чтобы знать все нюансы управления своим имуществом!