Коммерческая недвижимость + Риэлтор

История человека, который ищет опору в море сомнений. Привет. Если ты читаешь это, то помнишь мой прошлый пост о том (ТЫК), как выживать в мире, где ты больше никому не веришь.

Сегодня я хочу поговорить о конкретном шаге — о недвижимости. Да, той самой сфере, где, кажется, крутятся большие деньги, но где также полно подводных камней, «гуру» с курсами за 100К и договоров, которые внезапно теряют силу.

Почему я вообще думаю о недвижимости?

• Это не воздух, а реальный актив. Даже если рынок просядет, у тебя останется квартира, земля или коммерческое помещение. В отличие от крипты, акций или тех же «роботов», которые генерируют «пассивный доход», пока их алгоритмы не сломаются.

• Инвестиции для тех, кто не доверяет слепо технологиям. Недвижимость можно потрогать, проверить через реестры, застраховать. Здесь нет «облачных серверов», которые исчезнут вместе с твоими вложениями.

• Расширение аудитории. Это не только для риелторов. Сюда входят инвесторы, арендодатели, те, кто ищет альтернативу банковским вкладам.

• Даже кризис — не приговор. Людям всегда нужно жильё. Аренда, перепродажа, реновация — вариантов монетизации больше, чем в любой другой нише.

Мой план (пока сырой):

• Думаю устроиться помощником риелтора, чтобы увидеть кухню изнутри.

• Партнёрство с зарубежными проектами — присматриваюсь к партнерским программам, где можно продавать недвижимость за границей и получать % от сделки. Но тут вопрос: как не нарваться на мошенников, которые «продают воздух» в другой стране?

• Учиться на практике — как составлять договоры, вести переговоры, оценивать риски.

• Создать свой чек-лист «антилохотрон» — куда вписать все подводные камни (например: «не верь устным обещаниям застройщиков», «проверяй историю объекта через Росреестр» и т.д.).

Но вопросы, на которые у меня нет ответов:

• С чего начать, если даже помощником не берут без опыта? Может, предложить себя в качестве «бесплатного стажёра» на Avito?

• Как отличить честного риелтора от того, кто просто хочет на тебе заработать?

• Стоит ли вкладываться в курсы, или вся информация есть в открытом доступе?

• Можно ли стартовать без вложений, или придётся платить за доступ к базам, рекламу и т.д.?

• Кто-нибудь работал с зарубежной недвижимостью через партнёрки?

• Как проверить, что объекты реальные, а не «фейковые» проекты с поддельными фото?

Инвестиции vs спекуляции: Есть ли смысл вкладываться в недвижимость на долгий срок, если все вокруг гонятся за быстрыми деньгами?

Обращение к тем, кто в теме: если вы работаете в недвижимости — будь то агент, инвестор, юрист, или даже арендодатель с 20-летним стажем — поделитесь реальностью:

• Сравните недвижимость с другими инструментами. Почему вы считаете её более безопасной (или нет)?

• Как стартовать с небольшим бюджетом? Можно ли купить долю в квартире или гараж, чтобы войти в рынок?

• Где искать «неочевидные» возможности? Например, апартаменты в недострое, земли под ИЖС, выкуп долгов у банков.

• Как защититься от инфляции и кризисов? Аренда, перепродажа, рента — что работает в 2025?

Правила на этот раз:

Никаких схем, где мой доход зависит только от привлечения людей.

• Партнёрка предполагает, что 90% работы — это «приводи друзей», а не продажи/услуги — это не моё.

• Готов участвовать в программах, где мой % — за реальные сделки (например, нашел клиента для застройщика, и он купил квартиру).

Проверять то, что можно проверить, а остальное — страховать.

• Договор или данные конфиденциальны? — подтверждение через третьих лиц (например, юристов с репутацией).

• Отзывы не только на сайте проекта, но в независимых источниках (базы, форумы, чаты).

• Объект за рубежом? — локальный агент для проверки (да, это стоит денег, но дешевле, чем потерять всё).

Никаких «слепых» инвестиций.

• Нет возможности лично осмотреть объект? — тогда:

1. Видеозапись объекта с привязкой к геолокации (например, риелтор снимает на камеру дом и показывает координаты на карте).
2. Открытые данные из реестров (например, кадастровый номер, который можно проверить онлайн).

Сорвусь и решу сбежать?

Уже есть запасной план — вернуться к микрозадачам (написание объявлений, анализ рынка), но хочется дать себе шанс.

Что я делаю сейчас?

1. Изучаю агенства и предложения по трудоустройству помощником риелтора в своём городе. Возможно начну звонить с вопросом: «Нужен человек, готовый работать за опыт и минимальный %?»
2. Ищу бесплатные гайды по проверке юридической чистоты жилья.
3. Изучаю партнёрскую программу по зарубежной недвижимости — пока только знакомлюсь и ищу подвохи.
4. Пишу этот пост — вдруг среди вас есть те, кто прошёл этот путь.

Когда-то я думал, что «пассивный доход» — это роботы на форексе или криптобиржах. Сейчас думаю о том, что недвижимость — это как минимум физическая страховка. Даже вдруг всё сгорит, останется земля, на которой можно построить дом или квартира, где можно переждать шторм.

А вы считаете недвижимость надёжным активом? Или всё это миф?

Стрит-ритейл: покупка, продажа, аренда 🔥

В прошлом посте мы поговорили о плюсах и минусах стрит-ритейла, а сегодня коснемся этой темы чуть глубже, с точки зрения работы с форматом.

Мы с командой осуществляем сопровождение сделок, связанных с покупкой/продажей объектов стрит-ритейла, занимаемся подбором с любой стороны, помогаем арендаторам и арендодателям найти друг друга.

Наши услуги могут быть особенно полезны:

Собственникам помещений

Работа с брокером существенно облегчает процесс поиска арендаторов. Допустим, у вас в собственности есть торговая точка на первом этаже жилого дома. Вам нужно посадить туда арендатора, и желательно — надежного, платежеспособного и сетевого.

И тут мы сталкиваемся с проблемой: у многих ритейлеров разветвленная система управления, и до административного директора сети бывает сложно достучаться, а помещение тем временем будет простаивать.

С нами этот вопрос можно решить гораздо быстрее, поскольку у нас есть контакты большинства директоров сетей, и это позволяет оперативно получать от них обратную связь и делать предброкеридж — то есть выяснять, кто
из арендаторов заинтересован в объекте, и переходить к переговорам.

Инвесторам

Помните, в прошлом посте мы говорили о том, что место — определяющий фактор успешности стрит-ритейла, и что центр города еще ничего не значит? К нам обращаются инвесторы, которые хотят вложиться в ликвидное помещение, и мы помогаем им избежать подобных ошибок.

Мы занимаемся подбором ТОПовых объектов с лучшим трафиком, которые 100% будут доходными. Например, можем найти помещение на окраине города прямо рядом с конечной станцией, где ежедневно выходит огромное количество людей. Такие объекты могут стоить дороже, чем в центре города, поскольку трафик возле них будет в 4 раза выше.

Когда к нам поступает запрос на подбор, мы анализируем рынок, обращаемся к коллегам-брокерам, у которых тоже есть свои базы. Но иногда самые крутые помещения бывают уже кем-то заняты. Тогда мы ведем переговоры с существующим собственником, предлагая ему сумму чуть выше рынка. В большинстве случаев инвестор слегка переплачивает, но получает объект, который никогда не будет простаивать.

Хотите обсудить ваш запрос? Welcome на консультацию! ;)

Стрит-ритейл VS Бизнес-центры: плюсы и минусы

Пришло время поговорить о следующем формате коммерческой недвижимости: стрит-ритейл. Это магазины с отдельным входом на первых этажах жилых зданий.

Самый важный параметр стрита, от которого зависит буквально ВСЁ — это место. Ведь как правило речь идет о торговых точках (магазинах, пекарнях, кофейнях), а значит — чем выше там трафик, тем больше может заработать арендатор, и тем ликвиднее объект.

И здесь мы сталкиваемся с одним великим заблуждением: люди часто ошибаются в оценке и считают, что если объект находится в центре города — значит там все круто, трафик льется рекой, а за ним в карман плывут деньги.

На деле есть примеры, когда два помещения в одном доме могут разительно отличаться по цене, даже если это центр. Хитрость в том, что одно из них находится за углом, и люди туда просто не доходят. Поэтому грамотные арендаторы всегда считают трафик, и только после этого принимают решение о заселении.

Преимущества формата:

➕Стрит-ритейл уникален. Бизнес-центр растет в высоту, и там много однотипных помещений. Торговые точки с отдельным входом уникальны по расположению. Они позволяют «отгородиться» от конкурентов как минимум за счет входной группы, оформив ее по своему усмотрению.

➕Стрит-ритейл не облагается повышенным налогом в отличие от бизнес-центров, где его платят даже ИП. В этом смысле содержать помещение на 1 этаже жилого дома гораздо дешевле.

➕Независимость. Отдельный вход позволяет иметь круглосуточный доступ к помещению, а значит — не нужно подстраиваться под чей-то график работы, согласовывать занос мебели и т. д.

А теперь о минусах:

➖Легко прогадать с местом. Какую бы цену аренды не выставил собственник, если там никто не ходит — арендаторов ждать не стоит.

➖Зависимость от трафика. Если по иронии судьбы рядом начался ремонт дороги, это напрямую повлияет на работу точки.

➖Управляющая компания не убирает на крыльце, не охраняет, не предоставляет дополнительный сервис. Ты сам по себе в эксплуатационных вопросах.

В следующем посте я расскажу о том, как мы можем помочь с подбором/продажей объектов стрит-ритейла для арендаторов, инвесторов или собственников.

Ставьте 🔥, если было полезно!

Какой бывает коммерческая недвижимость?

Эта тема настолько глубокая, что о ней можно говорить часами, но лимиты не позволяют выдать вам всю информацию одним постом. Поэтому для начала поговорим об офисах: какими они бывают и чем отличаются между собой ⬇️

Чаще всего офисные здания — это бизнес-центры с большим количеством предпринимателей-арендаторов на любой вкус и цвет. Там могут одновременно находиться стоматология, массажный кабинет, образовательные курсы и туристические операторы. В общем, вы точно в них бывали.

БЦ подразделяются на 3 класса:

А-класс. Это самый топовый тип офисов: отличная транспортная доступность, крутая отделка и современные инженерные коммуникации. Вдогонку предоставляется хорошая охраняемая парковка, а еще есть конференц-залы. Обычно у зданий этого типа есть всего 1 собственник, который и раздает помещения в аренду.

Особенности:

•центр или неподалеку от центра

•здание не старше 10 лет

•высокие потолки

•наземная или подземная парковка

•зоны дополнительного сервиса

•единая система управления

В-класс. Он тоже хорош, но чуть похуже. Это новые здания, в которых несколько собственников: то есть, вы можете купить в нем один офис, а можете приобрести целое крыло. Арендная плата в таких помещениях, конечно, ниже, чем в БЦ класса А, но и условия не такие «лакшери» — отделка скромнее, расположение не такое удачное. Ну, вы поняли.

Особенности:

•не обязательно центральные районы, но хорошо доступные

•несколько собственников

•хорошее состояние отделки

•удобная парковка

•развитая инфраструктура обслуживания

С-класс. Категория офисов, расположенных в реконструированных зданиях институтов, администраций и т.д., переделанных под бизнес-центры. К ним нет особых требований, чаще всего они коридорно-кабинетные, а ремонт в офисах делают сами арендаторы.

Особенности:

•возраст зданий — более 10 лет

•стандартный косметический ремонт

•коридорная система

•парковка не для всех

•арендаторы обслуживают себя сами

Ставьте 🔥 , если пост был для вас полезен, так я буду понимать, стоит ли продолжать эту тему

Хотите стать коммерческим риелтором, но не знаете, с чего начать? 🤔

Сегодня я хочу рассказать подробнее об обучении, которое проходит каждый стажер, когда приходит в мою команду. Итак, что нужно изучить начинающему брокеру? ⬇️

👨‍🎓 Специалист-новичок прежде всего должен понимать общие нюансы профессии: из чего состоит рынок коммерческой недвижимости, как классифицируются объекты, какие из них наиболее ликвидные 🔥

👨‍🎓Далее мы изучаем такой тип недвижимости, как офисы. Это отдельная глубокая тема, которой мы уделяем особое внимание: рассказываем, где искать клиентов, как общаться с УК, как сдавать и продавать этот вид объектов ☝️

👨‍🎓Третий этап — секреты стрит-ритейла. Это те самые торговые точки, которые обычно занимают первые этажи жилых зданий. Там мы рассматриваем такие тонкости, как место, планировка, мощность, фасад, парковка и так далее. А также учимся правильно подбирать инвесторов 💰

👨‍🎓Ну и куда же без деловой этики? Ее мы тоже подробно коснемся и расскажем о 10 хороших привычках риелтора. Как одеваться, общаться, сколько ждать гудков, как вести деловую переписку: все эти мелочи создают образ хорошего специалиста 😉

👨‍🎓Пятый блок — оценка недвижимости. Здесь мы окунаемся в профессию еще глубже! Стажеры учатся правильно оценивать недвижимость, узнают о методах оценки и сроках реализации👌

👨‍🎓Подбор недвижимости. Тут начинается самое интересное: как подобрать объект, какие вопросы задавать, как рассчитать окупаемость и прочие вещи, которые необходимо узнать на этом этапе

👨‍🎓Торговые центры. Особый тип объектов, с которыми тоже важно учитывать тонкие моменты: размеры, категории, специализация, эксплуатация и т.д. 🏬

Глядя на этот список, кажется, что от такого объема у бедного новичка начнет дергаться глаз 🤯

На самом деле бояться нечего: мы проводим обучение таким образом, что КАЖДЫЙ стажер прекрасно впитывает материал, поскольку информация подается легко, с примерами и пояснениями 📚

Мы буквально пропускаем всю теорию через мясорубку, чтобы «в бою» у специалиста уже не было никаких вопросов.

Хотите попасть на обучение и освоить новую профессию? Добро пожаловать в мою команду! За подробностями пишите в ЛС vk, tg, inst: korko_george 😉

Коммерческая недвижимость. Как заработать 2 раза с одного объекта.

Давайте представим ситуацию: у вас есть свой бизнес с хорошей доходностью. И однажды вы решаете, что пора задуматься о безбедной старости где-нибудь на островах 🏝

Один из способов осуществить эту мечту — сформировать себе портфель недвижимости 🏢

Сейчас я расскажу план, который достаточно популярен среди моих клиентов-предпринимателей, которые хотят обеспечить себе крепкую почву под ногами ⬇️

Итак, вы берете условную сумму и покупаете на нее какую-нибудь коммерческую недвижимость: стрит-ритейл/офис/что угодно, лишь бы это можно было сдать в аренду 👌

Вы купили это помещение, скажем, за 50 млн руб., и поселили туда арендаторов. Теперь оно стабильно приносит вам около 500 тыс. в месяц. Профит? Конечно!

Но однажды ваши желания вырастают пропорционально доходу, а потом и вовсе превышают его — так уж мы устроены 🤷‍♂️

Что делать дальше? Можно «вытаскивать» средства из бизнеса, но есть другой вариант. Он называется «кредит под залог имеющейся недвижимости». Что это за зверь?

Рассказываю: вы закладываете помещение, которое когда-то купили. Банк оценивает его и выдает вам кредит в размере 70% от стоимости объекта. Вы получаете деньги и тратите их на бизнес, «хотелки», или… на еще одно помещение 🔥

1️⃣ Вспоминаем, что наш объект стоит условных 50 млн руб.

2️⃣ 70% от этой суммы — 35 млн руб. — вы берете в кредит под залог

3️⃣ На эти деньги вы покупаете еще один объект и тоже сдаете его

4️⃣ А дальше спокойно гасите кредит сразу с двух аренд

Вуаля: через несколько лет у вас в собственности есть 2 объекта, которые приносят доход 💰

Есть ли риски? Почти нет. Нюанс лишь в том, что если вы не сможете платить кредит, банк может продать ваш объект на торгах. Но это случается крайне редко, ведь банки всеми силами стараются вытянуть клиентов: предоставить каникулы или рассрочки. Они всегда на вашей стороне 😉

Многие мои клиенты давно используют эту схему для того, чтобы наращивать свой портфель объектов. Ведь недвижимость — одно из самых надежных инвестиционных направлений.

👉 Хотите узнать подробности? Пишите в ЛС тг: @korko_george

Всем привет, я недавно на Пикабу, но знаю, что здесь довольно часто люди могут получить толковые советы от достаточно подкованных в самых различных вопросах пользователей. Поэтому и я рассчитываю на силу Пикабу))
Прошу помочь советом, в вопросе продажи коммерческой недвижимости в самом центре одного небольшого, но очень перспективного города нашей необъятной.
Итак, предыстория, ещё со времён СССР в нашем городе успешно работал один из продовольственных магазинов расположенных в самом центре города в одном из жилых домов расположенных напротив центральной площади, рядом с автобусной остановкой и городской администрацией. Магазин занимал бОльшую часть первого этажа типовой 5-этажки и имел площадь более 650 м2. За время существования магазина у него появилось около 10 учредителей, которым достались акции в разных, но незначительно отличающихся долях. Пришло время и магазин морально и физически изжил себя. Собственники решились закончить бизнес и продать недвижимое имущество за хорошие деньги одному крупному бизнесмену и приняли все меры для ликвидации предприятия. В связи с известными событиями февраля 2022 года, этот бизнесмен в последний момент отказался от покупки объяснив это тем, что у него поменялись планы. Теперь собственники (женский коллектив среднего возраста от 60 лет) остались в полном недоумении и непонимании своих дальнейших действий, более менее функционирующий бизнес, который хоть и давался всем не легко, но приносил прибыль разрушен. Огромное помещение, которое хоть и располагается в самом центре города, требует очень дорого ремонта если использовать его, как объект аренды. Ежемесячные платежи на его содержание составляют в среднем около 250 000 руб., поэтому долго тянуть с продажей нельзя, а у них ни у кого нет опыта в продаже такой недвижимости, да и в целом в коллективе нет никакого общего духа все «кто в лес, кто по дрова». Мой интерес во всей этой истории прямой, один из акционеров моя мать и я бы не хотел что бы она очень много переживала по этому поводу, поэтому пытаюсь хоть как-то помочь, но коллектив очень сложный и единого направления действий выработать пока не получается, ведь где начинаются деньги, заканчивается всё))
Хотелось бы получить толковый совет, как бы правильно и быстро продать такое имущество и не продешевить при этом.
У меня всё, спасибо, что дочитали, буду признателен за любые мысли по этому поводу.