Деньги + Торги

На торгах по земле можно столкнуться с очень странными ситуациями. Например, вам звонят неизвестные люди, представляются «сотрудниками ведомств», намекают или прямо говорят: не участвуй в торгах. Кто-то пытается запугать, кто-то — купить ваше неучастие, предлагая «компенсацию». Бывает и откровенный шантаж.

Это не байки. Это реальность, с которой сталкиваются многие, особенно новички. В народе таких персонажей уже окрестили — «цыгане на торгах». И нет, речь не об этнической принадлежности, а об определённом типе поведения: кочующие «игроки», живущие за счёт давления, манипуляций и договорняков.

Как это работает?

Схема простая:

• перед торгами вам звонят «добрые люди»;

• говорят, что знают, что вы участвуете;

• просят или требуют отказаться от участия;

• могут предложить деньги или угрожать;

• иногда предлагают заплатить им, чтобы они не вышли на торги.

Всё это — блеф и дешевая психология и нужно быть готовым к такой ситуации, вести себя спокойно и не паниковать.

Что делать, если вам позвонили?

1. Не поддавайтесь на давление.

Спокойно кладите трубку. Не вступайте в диалог. Если у вас реальный интерес к участку — не отвлекайтесь.

2. Не ведитесь на запугивания.

В 99% случаев — это просто проверка на прочность и дешевый развод . Уверены в себе — доходите до конца.

3. Если решили уйти с торгов — берите деньги вперёд.

Если вам предлагают заплатить за неучастие — перевод пусть делают заранее. После торгов вас уже никто не вспомнит.

Откуда у них ваш номер?

Сейчас — море утечек. Телефоны можно найти в самых разных базах. Удивляться не стоит — это реальность, с которой просто надо уметь работать.

Главное — понимать, что всё зависит от вашей цели:

• хотите землю — идите до конца;

• хотите заработать — тогда договаривайтесь грамотно, но помните о рисках.

Реальный кейс

Однажды ко мне обратилась девушка — консультировалась по участию в торгах. И в последствии у нее случилась как раз такая ситуация: ей позвонили и предложили «отойти» за определённую сумму.

Я её этому не учил 😁Но она сориентировалась быстро и проучила наглую компанию:

«Я участок коммерции забрала с торгов, пообещав такому что переведу ему деньги только после победы, их было 5 в одной команде. Они вышли- я забрала и не перевела😀. Жалоба в фас от них тоже не сработала. Второй участок винтила цену и вышла- он с оврагом посредине. Им пришлось выиграть( ну будет сбитый летчик скорее всего) и попасть на залог»

Правильно ли она поступила? Это её выбор. Но в той ситуации она показала холодную голову и расчет. И за это — уважение.

Вывод

Цыгане на торгах были, есть и будут. Но влиять они могут только на неуверенных и неподготовленных. Поэтому:

• работайте с торгами профессионально;

• принимайте решения холодной головой;

• не забывайте: рынок — это всегда игра интересов.

Хотите научиться чувствовать себя уверенно на торгах — подписывайтесь https://t.me/ZemInvST и следите за разбором кейсов. Я показываю, как работает всё это изнутри.

Как узнать можно ли строить дом на участке или нет?

Этот вопрос — один из самых частых. Особенно когда участок берется в аренду на торгах с целью последующего выкупа. Строительство дома — это обязательное условие, чтобы перевести землю в собственность. Сейчас я говорю о ВРИ на которых можно строиться, земли СХ это отдельная песня. Но можно ли вообще строить на этом участке?

Давайте разбираться.

1. Категория земель

Все земли в России делятся на категории: земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности, лесного фонда и т.д. Жилое строительство возможно не везде. Например, на землях промышленности дом для ИЖС не построишь — это запрещено.

2. Территориальная зона

Каждый участок также попадает в определённую территориальную зону, которая прописана в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила принимает каждый муниципалитет.

Примеры зон: Ж-1 (индивидуальная застройка), Ж-3 (многоквартирная), СХ-2 ( для ведения садоводства)

3. Вид разрешенного использования (ВРИ)

Внутри каждой зоны допускается один или несколько видов разрешенного использования. Именно они определяют, что можно делать на участке: строить дом, гараж, выращивать овощи, размещать гостиницу, и т.д.

Для определения ВРИ используется официальный классификатор, утверждённый Росреестром. Он не менялся с 2020 года, но буквально 3 недели назад вступили в силу правки. Из интересного, например, появился новый ВРИ — код 10.10, связанный с рекреацией на землях лесного фонда. Об этом я расскажу отдельно.

4. Где можно строить дом?

Запомните: на ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок) и Ведение садоводства можно строить один и тот же жилой дом до трёх этажей. Никаких отличий в плане самого строительства между этими тремя ВРИ нет.

5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Перед строительством я рекомендую обязательно заказать ГПЗУ. Это документ, в котором на схеме участка указано:

• где проходят подземные и наземные коммуникации;

• есть ли обременения по зонам с особыми условиями использования (ЗОУИТ);

• в какой части участка можно размещать капитальные строения.

6. Правила землепользования и застройки

В ПЗЗ также указаны отступы:

• от дороги (фасадная часть),

• от границ с соседями.

Это важно учитывать ещё до начала проектирования, чтобы потом не пришлось всё сносить и  переделывать.

7. Вызов кадастрового инженера

Из практики советую: вызовите кадастрового инженера, он на месте «отобьёт» границы, где можно строить. Просто натяните шнурок по его меткам — и вы будете четко в зоне строительства.

Вывод:

Прежде чем участвовать в торгах или брать участок в аренду, проверьте:

1. Категорию земель

2. Территориальную зону

3. ВРИ

4. ПЗЗ

После торгов и перед строительством:

5. Закажите ГПЗУ

6. Пригласите кадастрового инженера

Так вы обезопасите себя от ненужных рисков и не окажетесь в ситуации, где дом строить нельзя, а аренда идёт.

Больше полезных статей и моей практики у меня в ТГ канале. Переходите по ссылке https://t.me/ZemInvST

Многие боятся сделок с переуступкой права аренды, потому что не понимают сам процесс. Разберёмся, что происходит на самом деле.

Как работает переуступка?

1. Покупатель, с которым заключается договор переуступки, становится новым арендатором на тех же условиях, на которых был продавец.

2. Продавец полностью передаёт свои права и больше не несёт никаких обязательств по участку.

3. Для оформления сделки заключается договор переуступки, который регистрируется в Росреестре.

Развеем миф о переуступке

Переуступка — это абсолютно законный процесс, подтверждённый:

• Решением Верховного суда

• Письмом Росреестра

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_342027/ab4458ee4af4833d6173a8701f0acb44807adb1d/

https://legalacts.ru/sud/kassatsionnoe-opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-administrativnym-delam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-17082022-n-18-kad22-28-k4/

https://docs.cntd.ru/document/351675496

В статье 22 пункт 9 Земельного кодекса РФ указано, что переуступка права аренды возможна, если участок находится в аренде более 5 лет и администрация уведомлена.

Важно! Росреестр не зарегистрирует договор переуступки, если в нём есть прямой запрет на уступку. Поэтому перед сделкой обязательно проверяйте договор аренды!

Как проходит регистрация сделки?

Для регистрации в Росреестре нужно:

• Подготовить пакет документов

• Приложить уведомление администрации

Если у администрации есть вопросы или возражения, можно сразу показать им официальные документы: письмо Росреестра и решение Верховного суда. Как правило, все вопросы решаются на этом этапе.

Какие риски у покупателя?

Покупатель ничем не рискует! Если администрация вдруг запрещает переуступку, она сразу подаёт заявление в Росреестр о приостановке сделки. В этом случае покупатель просто не потеряет деньги.

Альтернативные варианты

При оформлении аренды всегда нужно иметь план А, Б и С:

• План А – оформить переуступку

• План Б – построить дом и выкупить участок

• План С – найти инвестора для выкупа, составить инвестиционный договор и разделить прибыль после выкупа и продажи участка

• План Д - расторгнуть договор

Переуступка права аренды — это не риск, а возможность! Главное — грамотно подойти к процессу и заранее изучить условия договора.

Сколько можно заработать на переуступке можете прочитать в моем блоге в предыдущем посте.

Еще больше информации на моем телеграмм канале. Подписывайтесь https://t.me/ZemInvST

Кажется, что разобраться в торгах — просто. Но вот эти 5 ошибок делают даже опытные. И потом надолго вылетают из игры.

Выиграть участок — это ещё не значит его получить.

Многие сливаются ещё до участия или отлетают после победы. Почему? Ошибки, которые повторяются из раза в раз. Разбираю пять самых опасных — чтобы вы не попали впросак.

📌1. Промах с часовыми поясами

Торги начинаются не по вашему местному времени, а по времени, указанному в извещении. Если не сверили — можете опоздать с подачей заявки или пропустить аукцион. Один час может стоить вам отличного участка.

📌2. Неполный комплект документов

Внимательно читаем извещение к торгам и прикладываем все по перечню. И если что-то не приложили — заявка отклоняется. Какие документы прикладываю я — рассказывал здесь

Как подать заявку на торги, чтобы её не отклонили?

📌3. Ошибка при переводе задатка

Внимание к деталям: в извещении могут быть указаны не реквизиты площадки, а администрации. Если отправили не туда, или платёж не зашёл вовремя — вас не допустят до торгов, даже если всё остальное сделали правильно.

📌4. Не проверили участок на ограничения и подъезды

Перед подачей заявки обязательно:

– Открыть ПЗЗ и посмотреть территориальную зону

– Проверить участок на наличие ЗОУИТ

– Убедиться, что есть подъезд (пусть даже по грунтовке)

Без этого можно выиграть участок, который нельзя использовать.

📌5. Не подписали договор после победы? Отстранение на 2 года

Некоторые «испаряются» после выигрыша. А это значит — вы больше не сможете участвовать в торгах 2 года. Даже если была причина — закон суров.

Вывод:

Земельные торги — это не казино. Здесь побеждает не везение, а подготовка. Избегайте этих ошибок — и вы уже будете впереди 80% участников.

Хочешь чек-лист документов, образец заявки и мои шаблоны для торгов?

Я делюсь ими в Telegram-канале — https://t.me/ZemInvST

Каждый участок на торгах выглядит как шанс. Но шанс на что — на прибыль или на головную боль?

Вот 7 критериев, по которым я лично отбираю участки, чтобы потом на них зарабатывать — а не тратить время и деньги на исправление чужих ошибок.

1. Местоположение

Локация — это всё. Лучше всего работают:

• пригороды и деревни у растущих городов;

• трассы, оживлённые дороги;

• направления с активной дачной или коттеджной застройкой.

2. Назначение земли и ВРИ

Ищем участки с ВРИ под ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства.

Земли под коммерцию ( магазины , склады) лучше искать сразу под инвестора. Главное — чтобы цели инвестора совпадали с разрешённым использованием.

3. Отсутствие ЗОУИТ и ограничений

Проверяйте на карте ПЗЗ и НСПД — чтобы не было критичных ЗОУИТ (санитарных зон, кладбищ и пр.). Нельзя просто верить, что “всё чисто”.

4. Участок должен быть физически доступен

Нет подъезда — нет смысла. Проверяем дороги, съезды с трасс, сезонность

5. Условия аренды

Важно:

• обращать внимание на срок аренды от этого зависит стратегия работы с участком;

• арендная плата — вменяемая, по сравнению с рынком.

• наличие возможности субаренды переуступки (имеем план А, В и С) по работе с участком .

6. Оценка ликвидности

Это доски объявлений о продаже.

Не пытайтесь продать его себе. Все люди разные и предпочтения тоже.

7. Стоимость выкупа из аренды

Регулируется местным НПА в регионе. Это процент от кадастровый стоимости. Чем он меньше тем дешевле мы можем приобрести участок при выкупе из аренды.

Хочешь подробный гайд по выбору участков, таблицу с регионами и чек-листом?

Переходи в Telegram — там всё по полочкам:

https://t.me/ZemInvST