Банкротство с ипотекой стало проще в 2024 году: как работает новый закон, обзор судебной практики и советы юристов
Ипотечное жильё долгое время было источником серьёзных конфликтов между должниками и кредиторами в процессе банкротства. Для заёмщиков это часто означало риск потери дома, даже если финансовые проблемы возникли из-за других долгов: микрозаймов, кредитов, коммуналки, налогов.
Ипотечное жильё можно защитить от реализации.
С другой стороны, для банка изъятие недвижимости у банкрота не всегда приносило желаемую выгоду. Например, если речь шла о простом домике в деревне или старой квартире в отдалённом районе, продажа могла оказаться затруднительной. Нередко недвижимость оставалась непроданной, что в итоге приводило к убыткам для кредитора.
Иногда суды шли на уступки и делали исключения из общепринятых правил, чтобы попытаться найти компромисс между интересами кредиторов и должников. Это позволяло не только сохранить жильё за должниками в некоторых случаях, но и находить более разумные решения для кредиторов.
В этой статье мы подробнее разберём судебную практику и положения закона о банкротстве с ипотекой.
Можно ли сохранить жильё при банкротстве
Если у вас только одна квартира и она не в залоге у банка, то проблем с её защитой при банкротстве не возникнет. Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное жильё должника нельзя реализовать при банкротстве. Но если оно в ипотеке — ситуация сложнее.
Ранее, если должник проходил банкротство с ипотекой, все его долги рассматривались вместе. Это значит, что если у него была ипотека, кредитные карты и автокредит, то в процедуре все эти задолженности объединялись.
Если бы он не смог заплатить по кредитным картам, банк мог изъять его квартиру, машину и даже дачу, чтобы покрыть долги. Таким образом, должник мог остаться без жилья и без денег, несмотря на то, что мог продолжать платить за ипотеку.
Недавно ситуация изменилась. Теперь, если у человека есть ипотека и это жильё — его единственное, он может сохранить квартиру, даже если у него есть другие долги.
В сентябре 2024 года был принят закон № 298, который защищает жильё при ипотечном банкротстве физических лиц, если оно единственное для заёмщика. Он внёс поправки в закон № 127 о банкротстве. Теперь должник может рассмотреть несколько вариантов: заключить отдельное мировое соглашение с банком или передать долг третьему лицу.
Если должник выберет заключение мирового соглашения, но другие кредиторы не согласятся с этим, он по-прежнему может достигнуть договорённости с банком, выдавшим ипотеку. Это возможно даже в случае, если финансовый управляющий будет против этой идеи.
Таким образом, благодаря новым изменениям в законодательстве, если у человека есть только одна квартира и она в залоге у банка (является залоговым жильём, подробнее об этом — ниже), должник сможет избавиться от задолженностей по другим кредитам и займам и пройти банкротство с ипотекой.
Тем не менее, перед началом процедуры банкротства важно оценить свои риски, чтобы понять, выгодно ли списывать долги. В этом случае будет разумно проконсультироваться со специалистом, который разработает индивидуальную стратегию для минимизации потерь.
Если вас беспокоит, есть ли риск потерять свою квартиру и как её можно защитить, наш юрист разберёт вашу ситуацию совершенно бесплатно. Мы имеем опыт банкротства с ипотекой и защиты залогового имущества при списании долгов. Вы можете связаться с нами через форму ниже или по телефону.
Что такое залоговое жильё, что с ним может делать банк и как сохранить ипотеку при банкротстве
Залоговое жильё представляет собой недвижимое имущество, которое используется в качестве обеспечения по кредиту или займу. В юридическом контексте такой объект недвижимости остаётся в собственности заёмщика, но кредитор имеет право на него в случае недобросовестного выполнения обязательств по кредиту.
Это означает, что если заёмщик не выполняет условия договора (например, не погашает кредитные платежи), кредитор может продать объект залога с целью погашения задолженности. Проще говоря, квартиру продадут, чтобы покрыть убытки от неуплаты.
Залоговое жильё, как правило, оформляется в виде ипотечного кредита. В таких случаях заёмщик предоставляет кредитору право требования жилья в случае неплатёжеспособности.
Процедура обращения взыскания на залоговое жильё происходит после того, как заёмщик допускает определённые просрочки по платежам. Кредитор должен уведомить заёмщика о начале процедуры. Если задолженность не будет погашена, кредитор может обратиться в суд с иском о взыскании суммы долга и продаже залоговой квартиры.
Банк может забрать квартиру за долги.
Так как залоговое жильё является обеспечением по кредитному обязательству, кредитор имеет определённые преимущества перед другими кредиторами в случае банкротства заёмщика с ипотекой.
Таким образом, залоговое жильё — это средство защиты интересов кредитора. И если ипотечный кредит не будет выплачиваться, эту недвижимость можно потерять. Однако с новыми поправками в закон, если в залоге у человека находится единственное жильё, он может обанкротиться с ипотекой и списать долги по другим обязательствам. Это можно сделать двумя способами, в зависимости от вашей ситуации.
Передать долг другу
Как объясняет ведущий юрист компании «КредитаНет» Екатерина Миллер, если остаток долга по ипотеке невелик, можно обратиться за помощью к третьему лицу. В этом случае не нужно согласие других кредиторов, что упрощает процесс.
Однако важно знать, что если через три года после выплат ипотека не была погашена, третье лицо может потребовать возврата долга от должника, если тот не выполнил свои обязательства.
Иногда третье лицо выкупает долг у банка за меньшую сумму, и затем должник начинает расплачиваться не с банком, а с ним. Чаще всего такими третьими лицами становятся родственники или друзья.
Ранее уже имели место случаи, когда ипотечное жильё оставалось у должников при определённых условиях. Екатерина Миллер приводит пример, когда Сбербанк заключил мировое соглашение с должником по ипотеке при условии погашения и других кредитов. Это может означать, что если у должника имеются ипотека и другие займы в одном банке, мировое соглашение возможно только при условии выплаты всех долгов.
Заключить мировое соглашение
Если у должника остаётся крупная сумма по ипотеке и он не может найти третье лицо для помощи, появляется новый способ решения проблемы. Между кредитором и должником может быть составлен новый график платежей, что также называется мировым соглашением.
В этом случае должник сможет выплачивать долг из средств, которые выделяет арбитражный управляющий на его повседневные нужды. Кредиторы имеют право не соглашаться на такие условия, и должникам зачастую приходится обращаться в суд, чтобы добиться ответа от банка.
По мнению экспертов, путь через мировое соглашение более рациональный по сравнению с реструктуризацией, так как должник может продолжать платить ипотеку по старым условиям. Другие долги при этом будут списаны. В результате можно решить свои финансовые проблемы, не теряя при этом жильё.
И даже если допускаются просрочки по ипотечному кредиту, это не критично. В рамках мирового соглашения предусмотрены условия оплаты, даже если были задержки. Процесс банкротства продолжается, и должник будет выполнять обязательства по заключённому мировому соглашению.
Мировое соглашение — эффективный способ при банкротстве.
Если же должник не вносит платёж, кредитор может подать ходатайство о реализации имущества в случае, если процесс банкротства ещё не завершён. Если же процедура завершена, кредитор может требовать взыскания залогового имущества.
Судебная практика банкротства с ипотекой
Судебная практика в вопросах банкротства с ипотекой сложная и порой противоречивая. Решения часто зависят от конкретных обстоятельств каждого случая.
Ниже приведены четыре примера, в которых суды принимали разные решения, связанные с ипотечными банкротством физических лиц и защитой должников.
Кейс 1: Погасить потребкредит, чтобы сохранить ипотеку
В этом случае должник, столкнувшийся с финансовыми трудностями, смог сохранить жильё, купленное в ипотеку, благодаря успешным переговорам с банком.
У краснодарца был долг перед Сбербанком не только по ипотечному кредиту, но и по потребительскому. Он смог заключить мировое соглашение с кредитором, в рамках которого ему удалось договориться о погашении потребительского кредита одним платежом.
После этого судебное разбирательство о банкротстве было приостановлено. Для должника был установлен новый график платежей по ипотеке.
Можно погасить один долг, чтобы сохранить ипотеку.
Вывод: имеет смысл сосредоточиться на погашении менее крупных долгов в рамках одного кредитора, поскольку это может привести к выгодным условиям пересмотра основного кредита. Таким образом, должник получает возможность сохранить своё залоговое жильё и продолжать выполнять ипотечные обязательства.
Кейс 2: Суд потребовал продать единственное жильё
Весной 2021 года Конституционный суд России принял важное постановление, которое значительно повлияло на судебную практику по делам банкротства.
Этот случай касался жителя Калужской области, который несколько лет назад одолжил своей знакомой большую сумму денег, но не смог вернуть долг. Когда знакомая объявила о банкротстве, суд, учитывая, что её квартира была единственным жильём, сначала отказал в удовлетворении требований кредитора.
Однако Конституционный суд в своём решении указал, что в случае банкротства нужно различать жильё, необходимое для удовлетворения минимальных потребностей, и роскошное жильё.
Суд отметил, что если единственная квартира может быть признана роскошной, то её продажа возможна, что и произошло в данном случае. Продажа квартиры обеспечила кредитору удовлетворение его требований. Должнице суд выделил средства для приобретения новой, менее дорогой недвижимости.
Должник имеет право на более скромное жильё, если его квартира роскошная.
Вывод: хотя обычно практика защищает единственное жильё должника, в отдельных случаях наличие роскошного имущества может привести к его продаже в интересах кредиторов.
Кейс 3: За долги жены-созаёмщицы семья не потеряла единственное жильё
В третьем кейсе супруги, взявшие ипотеку, оказались в сложной ситуации. У жены возникли личные долги, которые она не могла погасить, что ставило под угрозу их общее жильё. Муж хотел сохранить квартиру. Однако банк не был готов вести с ними индивидуальные переговоры, что привело к необходимости обращения в суд.
Супруги сумели доказать необходимость заключения мирового соглашения на судебном заседании. В конечном итоге суд разрешил списать долги жены, позволив мужу продолжить уплату по ипотечному кредиту и сохранить единственное жильё.
Вывод: активная работа с судом и необходимость индивидуального подхода могут привести к положительному решению даже в ситуации совместных обязательств. Судебная практика начала учитывать интересы всех сторон, что сделало такие соглашения более распространёнными и эффективными.
Кейс 4: Из двух квартир — одна единственная
История Александра Поздеева — ещё один яркий кейс. В 2005 году он был директором крупной строительной компании «ЗУМК-Инжиниринг» и инвестировал в строительство многоэтажного дома в Перми. Вскоре он стал собственником двух просторных квартир.
Первая из них имела площадь 229 кв. м, а вторая — 459,6 кв. м. Обе они находились в элитном районе недалеко от реки Камы.
Однако долгосрочный и затянутый ремонт стал причиной того, что семья Поздеевых так и не смогла переехать в свою новую квартиру. В это время возникли финансовые трудности. Александр столкнулся с необходимостью снимать жильё, а его жена с детьми переехала к маме. Он остался один в квартире с недоделанным ремонтом.
Когда финансовые трудности достигли критической отметки, Александр решил начать процедуру банкротства. На этом этапе в конкурсную массу включили как квартиры, так и земельные участки, дом и доли в нескольких компаниях. Однако именно квартиры стали основным камнем преткновения в его банкротной процедуре.
В 2017 году в ходе процедуры банкротства Поздеев получил разрешение на перепланировку и объединил обе квартиры в одну с общей площадью в 688 квадратных метров. При этом он настаивал на том, что жильё является единственным для его семьи, и поэтому оно должно быть исключено из конкурсной массы.
Однако финансовый управляющий Егор Непомнящих вступил в противоречие с Поздеевым, утверждая, что обе квартиры по-прежнему значатся как отдельные объекты недвижимости и должны быть выставлены на продажу. Вопрос оказался в том, соответствует ли эта объединённая квартира критериям единственного жилья и не считается ли роскошной.
Судебные разбирательства начались. Арбитражный суд Пермского края и окружной суд рассматривали дело по-разному. Арбитраж пришёл к выводу, что 688 кв. м — это слишком много для одной семьи, и, следовательно, квартиру можно считать роскошным жильём, подлежащим продаже. Суд первой инстанции постановил, что Поздеев с семьёй должен купить более скромное жильё.
Должнику могут выделить средства на более скромное жильё.
Однако окружной суд признал, что это жильё является единственным, объединённым в одно целое. Разделить его можно было бы только с серьёзными затратами на ремонт, что ставило под сомнение возможность простого замещения.
Когда дело дошло до Верховного суда, Поздеев и его кредитор Росэксимбанк представили свои аргументы. Верховный суд в своём решении ещё раз подтвердил, что законодательство действительно не даёт чётких указаний о том, как поступать с единственным жильём должника, особенно если оно не соответствует общепринятым нормам «разумного» жилья.
Он постановил, что временное проживание в другом месте не даёт кредиторам оснований для требования продажи единственного жилья. Суд признал решение предыдущих инстанций неправомерным.
Вывод: Верховный суд подтвердил, что даже в случае наличия роскошного жилья должник имеет право сохранить его, если это единственное жильё для его семьи. Важнейшим условием является добросовестное поведение должника в процессе банкротства.
Эти четыре кейса подчёркивают сложность и разнообразие ситуаций в судебной практике банкротства и ипотеки, а также необходимость постоянного пересмотра законодательства для защиты интересов как кредиторов, так и должников.
Частые ошибки при банкротстве с ипотекой
Кажется, списать долги с жилищным кредитом просто: заключил соглашение с банком, а другие долги — списал. Однако может случиться и так, что должник останется без жилья из-за неправильно оформленных документов. Либо банкротство признают фиктивным, тогда долги не спишутся вовсе. Как можно ошибиться при банкротстве с ипотекой?
Ипотечное банкротство физлица без юриста
Одна из самых распространённых ошибок — это самостоятельное банкротство без профессиональной помощи юриста. Многие должники пытаются сэкономить, полагая, что смогут пройти процедуру самостоятельно.
Однако законы о банкротстве достаточно сложные. У людей часто не хватает опыта в заполнении юридических документов. Это может привести к отказу в признании банкротства или, что ещё хуже, к уголовной ответственности за предоставление недостоверной информации.
Юрист может не только помочь правильно заполнить документы, но и защитить интересы должника в суде. Он будет участвовать в переговорах с кредитором, договорится о мировом соглашении и оформит его правильно.
Ошибки в документах
Недостоверная информация в документах — ещё одна частая ошибка, способная обострить ситуацию. Очень важно предоставить суду полную и правдивую информацию о своих финансовых обязательствах, имуществе и доходах.
Любая скрытая информация, например, о наличии дополнительных активов или дохода, может привести к тому, что суд сочтёт банкротство недобросовестным. Тогда долг не спишется, даже если часть имущества реализована. Это также может привести к штрафам или даже к уголовной ответственности.
Судьи и кредиторы очень внимательно анализируют предоставленные данные. Малейшая ошибка, будь то пропущенная цифра или недостоверно указанная стоимость имущества, может отразиться на решении суда.
Подозрительные сделки
Попытка переписать жильё на родственников — это ещё одна распространённая ошибка, которую допускают должники в надежде сохранить своё имущество при банкротстве с ипотекой. Многие считают, что передача недвижимости родственникам сможет защитить их от кредиторов и других финансовых обязательств.
Однако такие действия могут быть расценены как попытка уклонения от долгов. Это может привести к аннулированию сделки и даже к уголовной ответственности за мошенничество.
Суд может расценить такие действия как преднамеренное сокрытие имущества. Это серьёзно подрывает шансы на успешное завершение процедуры банкротства.
Важно помнить, что грамотный подход к процессу банкротства требует не только учеёа финансовых аспектов, но и соблюдения всех юридических норм.
Стоит придерживаться прозрачной стратегии, следовать рекомендациям специалистов и предоставлять суду только достоверную информацию. Только так можно минимизировать риски и добиться успешного разрешения своей финансовой ситуации.
Кто вам способен помочь
Банкротство с ипотекой по новым правилам появилось относительно недавно — осенью 2024 года. За это время немногие компании успели наработать опыт защиты ипотечной недвижимости при списании долгов.
«КредитаНет» уже завершила несколько дел по защите залоговых квартир в процедуре банкротства по новому закону. Команда профессионалов компании тщательно и глубоко прорабатывает каждый конкретный кейс клиента.
Юрист защищает недвижимость клиента от продажи.
Команда «КредитаНет» держит руку на пульсе в плане юридических поправок. Юристы отслеживают новейшие тренды правоприменительной практики и стремятся использовать её в интересах клиента. Зачастую небольшие местные компании в регионах не могут похвастаться этим: практики в судах не так много, как у федеральной компании.
«КредитаНет» занимается переговорами с банками. Это значит, что представители компании выступают в качестве защитников интересов своих клиентов. Они могут вести диалог с кредиторами без лишнего стресса для вас. Это облегчает процесс и создаёт лучшие условия для урегулирования долговых обязательств.
Комплексное сопровождение от «КредитаНет» охватывает все стадии процесса. Вы можете рассчитывать на помощь на каждом шаге: начиная от первоначальной консультации и заканчивая полным сопровождением в деле о банкротстве.
Банкротство = потеря жилья?
Из опыта «КредитаНет» можно сказать, что банкротство не всегда приводит к потере жилья. Это распространённый миф, который мешает многим людям обратиться за помощью. При грамотной стратегии есть все шансы сохранить квартиру или другое имущество, несмотря на финансовые трудности.
Команда «КредитаНет» поможет вам разработать стратегию, которая бы защитила ваше имущество в процедуре банкротства с ипотекой.
Бесплатная консультация в «КредитаНет» станет первым шагом к пониманию ваших возможностей. Специалисты проведут детальный анализ вашей ситуации и предложат различные сценарии списания долгов. А самое главное — они проверят, есть ли риск, что банкротство признают фиктивным.
